2005年3月17日，张某（出售方）与曹某（购买方）签订《房屋买卖合同》，约定由张某将自己所有的位于某小区的X号房屋转让给曹某，房屋成交价格为55万元。双方约定，合同签订之日曹某先行支付定金l万元，曹某于5年3月25日一次性将剩余房款54万元付清，同日双方到房屋登记管理部门办理房屋产权过户手续。如曹某违约，无权要求返还定金。张某违约，则须双倍返还曹某定金。在《房屋买卖合同》签订后，双方还于同日签订了《补充协议》，其中第十条约定，任何一方违反《房屋买卖合同》约定的，均应向对方支付5%的违约金。合同签订后当日，曹某向张某支付了约定的定金1万元。
2005年3月23日，张某未与曹某沟通，未取得其同意，擅自将该房屋另行卖于案外人黄某，并于同日将房屋过户到黄某名下。
曹某认为，张某未经其同意擅自将房屋转让给他人的行为是违约行为，侵犯了自己的合法权益，故提起诉讼，要求解除与张某签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，张某支付违约金27500元，并返还自己所交付的定金10000元。而张某答辩称，同意解除《房屋买卖合同》及《补充协议》，双方在《房屋买卖合同》中约定了定金条款，自己应该按照合同的约定双倍返还曹某定金2万元即可。
裁判结果
法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、解除张某与曹某所签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；二、张某于本判决生效后十日内给付曹某违约金二万七千五百元；三、张某于本判决生效后七日内退还曹某定金一万元。
法官说法
根据《合同法》的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案张某与曹某签订的房屋买卖合同及补充协议系双方的真实意思表示，相关内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。但是，在合同约定的日期到来之前，张某擅自将房屋出卖于案外人黄某，并将房屋过户至黄某名下，故张某与曹某的合同已无法履行，应予解除。在解除合同后，双方应该按照约定承担违约责任。根据《合同法》的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。因此，曹某有权在适用违约金或定金条款上做出选择。所以，曹某要求张某承担违约金责任，并返还所交定金的诉讼请求，事实清楚，理由正当，法院予以支持。张某的抗辩理由，没有法律依据，法院不予支持。
法官提醒
根据《合同法》第一百一十六条的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。也就是说，不可以同时适用违约金和定金条款，只能选择其中的一个来主张。合同当事人可以选择对自己最有利的责任追究方式。在本案中，如果适用定金条款，张某仅需双倍退还曹某定金2万元（其中有1万元本来就是曹某所交付的）即可，曹某因张某违约所实际得到的补偿仅有1万元。如果适用违约金条款，张某需支付违约金55万元*5%=2.75万元，并返还曹某已支付的定金1万元（本来就属于曹某的），曹某因张某违约实际得到的补偿是2. 75万元。
假设本案约定的定金是3万元（或者更多），那么曹某可以要求张某承担双倍返还定金的责任。其得到的补偿是3万元（或者更多），高于适用违约金条款的2. 75万元，这种情况下适用定金罚则会使曹某的利益得到最大化的保护。
相关法规 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国担保法》
第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。
