买方没有购房资格仍买房，后因此交易不成，买方一定要付违约责任吗
案情介绍
2018年7月12日，卖方高某、沙某与买方方某在XX公司居间下签订《房屋买卖合同》，约定方某以266万元的价格购买高某、沙某名下位于北京市XX区XX街某房屋，并约定方某于合同签订当天支付10万元定金，于2018年9月10日支付首期楼价款30万元，双方应于2018年10月31日办理过户手续。
合同签订当天，方某已按约向高某、沙某支付了10万元购房定金。签署合同时，高某、沙某明确知悉方某非北京市户籍，且在方某提及其家庭名下在XX区已有一处房屋的情况下，仍与其签订房屋买卖合 同。在其后的合同履行过程中，由于方某没有购房资格，导致涉案房屋的按揭手续和过户事宜无法办理。于是方某于2018年11月21日发函主张解除与高某、沙某的房屋买卖合同关系，并要求返还已支付的10万元定金。而高某、沙某却以多次催告方某办理按揭手续未果，也于2018年11月30日发函要求解除合同，并以方某构成严重违约为由向北京仲裁委提出仲裁申请，要求方某向其支付违约金166000元(按照合同约定计算违约金为266000元，扣除方某已支付的10万元)。
方某收到仲裁申请材料后，特委托律师进行应诉。针对高某、沙某的仲裁请求，并结合事实情况，律师最终确定本案的仲裁方案，并着手准备相关材料。双方都已要求解除合同，关键是高某、沙某要求方某承担违约责任的请求，要怎么打掉，因为高某、沙某要求的违约金266000元，扣除方某已支付的100000元定金，还剩166000元是一笔很大的数额;且高某、沙某未尽到审查义务，明知方某没有购房资格，还与其签订《房屋买卖合同》，最终导致合同目的无法实现;故律师从高某、沙某具有重大过错、方某并不构成违约这点着手应诉，并向北京仲裁委提出反请求，变被动为主动，要求高某、沙某返还10万元购房定金及相应利息。
仲裁委裁决
仲裁庭认为，第一，由于买卖双方都要求解除房屋买卖合同，故该合同项下的房屋买卖合同关系双方已合意解除。第二，根据现行房地产调控政策，买卖双方应在交易过程中对买方购房资格予以注意并进行合理审查及评估。本案中，高某、沙某应对方某的购房资质负有合理审查义务，但高某、沙某未查看方某相应购房资质证明就与其签订合同，并未尽到合理注意义务。而方某明知没有购房资格，还与高某、沙某进行房屋买卖交易，故双方都应对合同不能履行承担相应责任。第三，房屋买卖合同双方已合意解除，高某、沙某应向方某返还定金10万元，但由于合同中并未约定利息条款，故不支持方某的利息请求，最终裁决不支持高某、沙某的仲裁请求并要求其向方某返还定金10万元;不支持方某其他仲裁请求。
律师解析
1、作为卖方，高某、沙某应当谨慎审查其交易对象是否具备交易资格，以确保合同顺利履行。然而高某、沙某未对方某是否具备购房资格进行审查，在未查看方某的购房资质证明就与之签订《房屋买卖合同》，导致合同最终无法履行。高某、沙某对合同无法履行负有重大过错，应当承担相应责任，故无权要求方某支付违约金，还应当向方某返还购房定金10万元。
2、《合同法》第九十七规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，由于《房屋买卖合同》项下的房屋买卖合同关系已经方某与高某、沙某合意解除，因此，高某、沙某应向方某返还已收取的定金10万元。
律师建议
1、建议买卖双方在签订《房屋买卖合同》前，应对买方的购房资格予以注意并进行合理审查，核实买方具有购房资格才继续进行房屋买卖交易，以免违反相关的房地产调控政策，最终导致已签订的房屋买卖合同无法履行，还可能产生不必要的纠纷和诉讼。
2、建议中介公司在居间过程中应对买方是否有购房资格进行谨慎审查，否则，因此导致合同不能履行的，中介公司亦负有不可推卸的责任。
