业主签署独家委托后，拒绝出售房屋，是否需要支付违约金
案情简介
某律师接受某家房产中介公司的委托，代为处理其与杨某的独家委托纠纷。经过了解，我们得知杨某于2017年2月份独家委托该家房产中介公司出售其名下的一处房屋，委托售价210万元，委托期限为3个月，且该家房产中介公司支付5000元保证金给杨某以保证在委托期内能成功出售该房产，如委托期内该家房产中介公司没有出售出去该房屋，则杨某有权没收保证金。并约定独家委托期内，杨某不得单方撤销委托并保证不会自行出售该房屋，不会委托其它中介公司或是第三方代理出售该房屋，否则应向该家中介公司支付等同于房屋售价3%的违约金。签署委托后，该家中介公司积极为业主杨某寻找合适的买家，但业主杨某觊觎当时的房价上涨，不想以此价格继续出售房屋，甚至明确对中介公司说不卖这个房子了并将房屋钥匙更换，致使该家中介公司带客不能，不能完成受托事项。后中介公司多次与杨某协商赔偿事宜，杨某都拒绝沟通。
本律师经过分析，认为依照双方的合同约定，杨某在委托期内没有正当理由拒绝出售房屋的行为已经违反合同的约定，致使该家房产中介公司的受托事项受阻，并遭受可得中介费的逾期利益损失，构成违约，应按照约定承担违约责任，遂代理该家中介公司提起诉讼，要求杨某返还5000元保证金，并支付63000元违约金。
法院判决
经过律师的努力，最终法院支持了我们全部的诉讼请求。
律师分析
1、独家代理委托协议的效力问题
针对独家委托，一般法院会认定独家代理协议中关于业主在独家期限内不得拒绝出售房屋以及不得通过其他中介中介公司代为出售房屋的约定是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、法规的禁止性规定，且也不属于免除中介公司自身责任、加重对方责任的格式条款，故该协议对双方当事人具有约束力，具有法律效力。
但关于独家代理委托中约定的禁止业主一方在独家委托期内自行出售房屋的条款效力问题，法院会认为此约定限制了业主自行处分房屋的权利，排除了其自由选择的主要权利，有违公平原则，应认定该条款无效。
2、独家代理委托中的违约认定问题
独家代理委托中，房产中介公司为维护自身的合法权益，应将相应的违约情形进行详细约定，因后期一旦发生纠纷，走向诉讼，法院会严格依照双方约定的违约条款来认定对方的违约责任，如并不满足合同约定的违约情形，那房产中介公司追究对方的违约责任将会产生影响。
3、独家代理委托中的违约金赔偿问题
独家委托中约定的违约金一般是以售价的百分比或是一个具体的数额来进行约定，但约定的违约金也不能太高，否则将不会得到法院的支持，法院会综合双方合同的约定、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情减少违约金，所以建议房产中介公司以当地正常的市场收佣标准来进行约定，以证明违约金不存在过高情形。
