2007年1月24日，孙某（甲方）与耿某（乙方）签订《房屋买卖合同》，孙某将某小区X号房屋以50万元的价格售于耿某。合同约定：“甲方应保证向乙方出售的房屋没有产权和债权债务纠纷。如因甲方的原因，造成该房屋不能办理产权过户或发生债权债务纠纷的，甲方应承担全部法律与经济责任；乙方应在签订合同时，即支付定金计1万元。”同时，孙某（甲方）、耿某（乙方）与某中介公司（丙方）对该房屋买卖事宜签订《补充协议》，协议内容如下：“甲方确认以50万元将X号房屋出售给乙方，甲方在签订合同当日需向乙方交付该房屋钥匙。乙方在过户前不得私自改动房屋格局，私自改动所造成的一切损失由乙方承担。如因为甲方原因导致过户手续不能正常进行，甲方需返还乙方向丙方支付信息服务费10000元，再支付20000元作为赔偿。如因乙方原因导致过户不能正常进行，甲方有权不退还乙方定金，并追加10000元作为违约赔偿，并向丙方支付信息服务费11975元作为赔偿；由于此房屋交易性质特殊，丙方已告知甲、乙双方该房屋之操作风险，如出现任何经济纠纷与丙方无关；如本协议与《房屋买卖合同》发生冲突，以本协议为准。”
上述合同签订之日，耿某将购房定金20000元及中介服务费17875元交付给某中介公司。后某中介公司将耿某应给付孙某的定142金10000元从耿某支付的20000元定金中转付给孙某。同时，孙某将X号房屋钥匙交与某中介公司。耿某自某中介公司领取钥匙后，对X号房屋进行装修。审理中，耿某向法庭提供以下证据证明其装修费用：1．橱柜款1300元收据；2。粉刷墙壁费用2700元；3．其他装修费用3813元清单。
该房屋系工作单位分配给孙某的公房，单位享有部分产权，房屋未办理产权证。因孙某一直未能提供X号房屋系其所有的相关证明材料。耿某至今未能与开发商签订买卖合同，亦未取得X号房屋所有权证。故其诉至法院，要求确认其与孙某、某中介公司签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》无效；要求某中介公司双倍返还中介服务费23750元；要求孙某、某中介公司共同返还定金20000元；要求孙某、某中介公司赔偿装修费7813元和购买房屋的差价损失20000元及律师费6000元。
裁判结果
法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、确定孙某与耿某签订《房屋买卖合同》，耿某、孙某与某中介公司签订的《补充协议》无效；二、孙某于本判决生效后七日内返还耿某定金人民币一万元；三、某中介公司于本判决生效后七日内返还耿某中介服务费人民币一万一千八百七十五元及定金人民币一万元；四、孙某给付耿某装修费人民币四千元；五、孙某、某中介公司于本判决生效后七日内给付耿某损失人民币二万元；六、驳回耿某的其他诉讼请求。
法官说法
依据法律的相关规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。孙某在未取得X号房屋的所有权证及不能证明其对X号房屋有处分权的情况下，与耿某、某中介公司签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，违反了《城市房地产转让管理规定》和《城市房地产转让管理办法》中关于未经依法登记领取权属证书的房屋不得转让的相关规定，故三方签订的上述合同均为无效。因此，孙某、某中介公司理应将收取的购房定金返还耿某。
某中介公司作为中介服务机构，应遵守有关法律、法规和政策，但其在明知孙某无X号房所有权的情况下，仍促成其与耿某签订《房屋买卖合同》，使耿某不能通过合法途径取得X号房屋的所有权证书，违反了中介服务以维护市场秩序，保障交易合法、安全的原则。因此，某中介公司理应将收取的中介服务费返还耿某。但耿某向某中介公司支付的中介服务费非定金性质，故其要求某中介公司双倍返还定金的请求，于法无据，法院不予支持。
双方在《补充协议》中虽约定由于此房屋交易性质特殊，某中介公司已告知耿某、孙某该房屋之操作风险，如出现任何经济纠纷与某中介公司无关，但因三方之行为违反了法律的禁止性规定，故该条约定无效。现导致耿某不能合法交易和不能正常过户的责任在孙某和某中介公司，因此，孙某和某中介公司对耿某应承担相应的赔偿责任，具体数额可依双方在补充协议中约定的标准为据，故耿某要求孙某、某中介公司赔偿其损失20000元的请求，法院予以支持。
耿某对X号房屋进行装修属实，孙某作为该房屋装修的受益人，法院从公平角度考虑，孙某应对耿某支出的粉刷墙壁和橱柜的费用应予以赔偿。对其他装修内容，由耿某自行承担。因耿某对孙某无产权证书即出售该房屋为明知，故应对其行为承担相应的风险责任，故对其要求孙某、某中介公司赔偿其购买房屋的差价损失及律师费的请求，于法无据，法院不予支持。
法官提醒
按照相关法律规定，未取得房屋产权证书的房屋是不能进行转让的。即使双方明知该房屋尚未办理产权证书，而进行房屋产权的转让，违反了法律的强制性规定，各方当事人应该按照自己的过错来承担相应的责任。中介公司作为专业中介机构，应当利用自己的专业知识为当事人提供完善的信息咨询和相关服务，明知房屋没有产权证而进行交易的，也存在过错，要承担相应的赔偿责任。
相关法规《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
