第一种情况是在开发商能够满足业主需求基础上，将独立部分的多余车位向其他单位和个人销售、出租，类似于停车场的性质，但其是建立在首先为小区业主服务基础上的，而不是主要的对外销售、出租车位的职能、经营功能的释放。
第二种情况是专业的停车场经营行为典型体现。开发商或者股东集资建成出租车场，用于对外销售停车位，或者对外出租停车位。特别是对于今后规模经营和专业化经营的趋势下，专业性的停车场可能成为主流。显然，这种情况下，停车场既可能是车场的所有者，也可能是车场的代理者，即成为所有者的代理人，代为销售车位，代为出租管理车位。要主要审查销售行为、出租行为的权限范围，只要管理经营者有权销售和出租，那么，其与购买者和承租者所签订的合同，就是有效的。除非能找出车场经营者的违法之处，主要指的法律的强行性规定。要知道，现在法律的强行性规定是越来越少，不能轻易将违约、一般性的违规，认定为违法，甚至是明显损害其他人的行为。所以，对于权限范围内的经营性为，司法机关是予以认可的。主要法律依据是《民法通则》、《合同法》相关规定。
