2006年3月，王某与A公司（房地产开发商）签订了《商品房买卖合同》，约定由王某购买A开发建设的北京市某区商业用房一套。合同约定：“出卖人应当在2006年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付”。合同条款还有约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付”。签约后，王某向A公司支付了全部房款。王某于2006年7月1日办理房屋入住手续。而A公司于2007年11月2日才取得该楼栋的权属证明，迟至2008年4月11日王某才取得所购房屋的所有权证。王某故起诉，请求判令A公司支付逾期办理大产权房屋权属证明的违约金4.1万元，延迟交付房屋产权证的违约金3.9万元。
A公司辩称，王某起诉的依据是双方所签合同的约定，但该条款的前提是“由于出卖人的责任”，也就是因为A公司责任才承担违约责任。A公司对王某办理房屋所有权证的时间无异议。产权证迟延办理不是A公司的责任，A公司已向建委积极申报办理产权证，建委说要国土资源局出具一份地价款核实函，该核实函A公司于2006年9月3日提出要求，应在6日内办理，但却迟了8个月，A公司于2007年7月24日拿到该函后当天就交到建委，办理了产权证。 （注：A公司的主张均未向法庭提供证据。）但在建委办理产权时由书面报送改为网上报送，还要分批分次报送，这不是A公司的责任，A公司没有一点迟延，且产权证的办理未对业主造成任何损害。为此，A公司不同意王某的诉讼请求。
裁判结果：法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告A公司于本判决生效后十日内向原告王某支付延迟办理权属证明的违约金四万一千元；二、被告A公司于本判决生效后十日内向原告王某支付延迟交付房屋所有权证书的违约金三万七千元；三、驳回原告王某其他诉讼请求。
法官说法：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应依约履行。违反合同约定的，应承担相应的违约责任。本案中，王某系依据其与A公司签署的合同之约定，要求A公司支付因其未能依约在房屋交付后365日之内办理权属证书导致违约情形发生的违约金，该主张是否应予支持的焦点在于A公司对迟延办理权属证书是否负有责任。第一，从合同关于权利义务的约定来看，A公司作为开发商，其负有为买受人办理房屋权属证书的义务，在办理过程中买受人承担的仅是提供相应身份证件等协助义务。第二，从合同的相对性来说，合同只能约束合同当事人，如果一方未能履行合同约定义务，则应视其违约，至于是否由其自身原因导致，法律并未限定，除非合同有明确约定排除了由于第三方原因导致违约情形发生，合同相对方可以不承担违约责任。本案中，虽然合同约定A公司承担违约责任的前提是因A公司的责任导致迟延办理权属证书，但关于何种责任可以排除在A公司的责任之外，双方并未有明确约定，所以，除非是法律所明确的不可抗力之外，其他的责任均应视为是A公司的责任，这与其负有的义务也是对应的。而且，如果确系第三方的原因导致A公司违约，在A公司履行其与王某的合同之后，A公司亦可向第三方追偿，不存在救济不能的问题。第三，从合同的实际履行来看，A公司亦未举证证明迟延是由于相关房屋管理部门的责任所致，故该迟延的责任亦应由A公司自行承担。A公司的抗辩不能成立，不能构成合同的免责事由，故应当承担违约责任。
法官提醒：本案涉及民法中免除违约责任的理由，即免责事由。免责事由，又称免责条件，是指法律规定或者合同中约定的当事人对其不履行或者不适当履行合同义务免于承担违约责任的条件。免责事由分为法定的免责事由和约定的免责事由，法定免责事由仅指“不可抗力”，即“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。不可抗力的特征在于：一方面它具有不能预见性，另一方面它具有不能避免并不能克服性。除法定免责事由以外，当事人也可以在合同中约定免责事由，这种约定必须具体明确。本案中，A公司没有向法院证明其不能够及时办理权属证明是由于房管部门的工作延误，不构成不可抗力。而且由于合同的相对性，即使第三人原因造成A公司迟延履行义务，A公司也应该向王某承担责任，之后再向第三人追偿。
相关法规 《中华人民共和国合同法》 第一百一十七条 因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
第一百二十一条 当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决
