2003年4月，朱某与某开发商签订《商品房预售合同》，买卖合同约定：朱某出资56万元以贷款方式购买某开发商销售的某房屋1套；合同第13条关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1．买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款3 010赔偿买受人损失。2003年6月30日，朱某与某开发商办理了该套房屋的交付手续。2003年7月24日，某开发商办理权属初始登记。该套房屋的所有权证已于2004年9月23日颁发，其原件现在某开发商处，并未交付给朱某。朱某认为开发商未向其交付房产证构成违约，故起诉要求某开发商办理房屋所有权证，并支付违约金人民币XX元。诉讼费由某房地产公司负担。
在案件审理中，某开发商表示同意将该房屋的房屋所有权证原件返还给朱某。
裁判结果：法院依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条之规定，判决：一、某开发商于本判决生效后七日内返还朱某所购买某房屋的房屋所有权证原件。二、驳回朱某要求某开发商立即为其办理所购房屋所有权证及支付逾期办理房屋所有权证违约金XX元之诉讼请求。
法官说法：朱某与某开发商签订的买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故该买卖合同合法有效。双方当事人均应按约履行各自的义务。因双方当事人在买卖合同中未对朱某取得房屋权属证书有特殊约定，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第一款第（二）项：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，某开发商应履行的义务包括：初始登记的义务和在朱某申办房屋权属证书时所承担的协助义务。某开发商于2003年6月30日向朱某履行了房屋交付使用义务，亦在房屋交付使用之日起60日内即2003年7月24日向行政机关报送了产权登记备案之手续，因该房屋的房屋权属证书已经颁发，现该证书的原件在某开发商处，故应当认定某开发商已经履行了初始登记的义务和在朱某申办房屋权属证书时所承担的协助义务，现朱某起诉要求认定某开发商存有违约行为，理由不充分，不予认定。同时，朱某主张在不退房的情形下给付其3%的违约金，与买卖合同第13条的约定亦不符，不予支持。
法官提醒：在合同履行的过程中，必须正确判断开发商是否完全履行了合同约定的义务。合同中只规定了开发商履行向有关部门办理权属登记备案的义务，开发商已经履行了这些义务，就不构成违约。
相关法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
