2002年11月，袁某与某房地产公司签订了《商品房买卖合同》，袁某购买了某房地产公司开发的X号房屋一套，总价款为390108元。交房日期为2003年6月30日前。其中该合同第十四条约定：房屋交付使用时，煤气按政府有关部门规定及小区自建煤气供气具备条件供气。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按逾期交房的有关条款处理。该合同第九条约定：逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自房屋最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之二的违约金。合同附件三第十三条约定：“燃气系统：管道煤气入户”。
2003年8月1日，袁某入住该房屋，某房地产公司就逾期交房问题发出一份承诺函，承诺：“公司承诺于2003年12月31日前开通煤气。如果没有开通，则按照合同视为违约，按照延期交房赔付。在煤气未开通前，物业为业主免费提供正规国家标准的煤气罐，煤气费用按照国家规范收费。必须在8月15日之前落实。根据合同，公司应于2003年6月30日交付房屋，但未按期交付。鉴于延期交房对业主存在一定经济影响，公司免除业主2005年3月1日前的所有物业管理费用。”按此承诺函，某房地产 公司免除了袁某2005年3月1日前的物业费并且提供了煤气罐等服务。袁某在入住后未交纳2005年3月1日以前的物业费（不包括保安费等）。某房地产公司至今未能给袁某提供燃气入户。袁某于2005年4月向法院提起诉讼，要求某房地产公司按合同全面履行，将房屋燃气设施依合同附件的约定入户，并保证其能够正常使用；要求法院判令某房地产公司按房屋价款的万分之二按日向其支付违约金，直至某房地产公司履行合同完毕之日止；案件诉讼费由某房地产公司承担。
房地产公司辩称，对公司逾期交房及未安装完毕燃气无异议，但原因是遇到2003年的“非典”疫情，工程受阻。本公司向业主出具了承诺书，预计年底通气，同时承诺免除业主18个月的物业费作为补偿，当时业主是接受的。本公司未按约定履行合同，主观上无过错，不同意进行赔偿。现本公司积极努力，同意继续按合同约定，将房屋燃气设施入户，并保证业主正常使用燃气。
裁判结果
法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告某房地产公司按照合同约定为原告袁某提供管道煤气入户，并保证原告袁某能够正常使用。二、被告某房地产公司给付原告袁某违约金三千元整，于本判决生效后十日内执行。三、驳回原告袁某的其他诉讼请求。
法官说法
袁某与某房地产公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思的表示，且不违反法律规定，为合法有效。合同签订后双方应当全面、适当地履行该合同。袁某如约履行了合同约定的义务，交付了房屋的全款，某房地产公司未能为袁某提供应具备合同约定使用条件的房屋，但某房地产公司的行为系因不可归责于自己的客观原因造成，考虑到袁某存在一定的经济损失，对此某房地产公司应适当予以赔偿。故对于袁某要求某房地产公司继续履行合同，将袁某的燃气设施依照合同附件的约定进行管道煤气入户，并保证袁某能够正常使用的诉讼请求，法院予以支持；对于袁某要求某房地产公司按照合同约定支付违约金的诉讼请求按照房地产公司违约的时间来酌定。
法官提醒
在违约之后，法定的免责条件“不可抗力”可以使违约方不承担违约责任。根据我国法律规定，不可抗力是指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。2003年的“非典”事件，是一起典型的突发事件，其对我国经济社会造成了很大的影响。建设工程因此受到影响的，房地产公司可以据此主张免除或减轻自己的违约责任。需要注意的是，违约方以不可抗力为由主张免除或减轻自己的责任时，应当对不可抗力的存在承担举证责任。
相关法规 《中华人民共和国民法通则》 第一百零七条因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。
第一百五十三条本法所称的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
《中华人民共和国合同法》
第六条 条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
