典型案例 2000年8月，林某与某房地产公司签订商品房预售契约，约定“乙方（林某）自愿购买甲方（某房地产公司）的某小区X号房屋；房屋建筑面积200平方米；预售房屋售价为每平方米人民币7000元，价款合计人民币140万元；甲方交付房屋的日期为2002年1月1日，交付地点为本契约标的物所在地；甲方未按期将房屋交付给乙方的，乙方可向甲方追索违约金，违约金支付的时间自本契约约定房屋交付之日第2日起至实际交付之日止，每延期一日，甲方按乙方已支付房价款金额的万分之一向乙方支付违约金；本契约签订后，因甲方变更其建筑设计而影响乙方购买房屋的套内面积、平面布局和使用空间的，应于15日内书面通知乙方；甲方变更建筑设计不告知乙方的，乙方有权解除本契约，甲方除应退还乙方已付的房价款及利息并向乙方双倍返还定金外，还应承担补充协议中双方约定的违约责任。”双方在商品房预售契约补充协议中约定：“甲方应于预售契约所规定的2002年1月1日或之前将房屋交付乙方，甲方应向乙方发出一份书面《交付使用通知书》；甲方向乙方发出书面《交付使用通知书》之日即视为甲方向乙方交付房屋日，无论乙方是否办理完毕入住手续或实际入住。”双方签字认可的附件一房屋状况（房产平面图）中，没有注明该房屋是管道设备层。合同签订后，林某按约定支付了全部房款。
合同到期后，林某在办理入住手续验收房屋时发现X号房屋内设置了大量管道，属于设备层，为此，拒绝办理入住手续。双方多次协商未果。林某诉至法院请求判令某房地产公司将位于X 号房屋交付给其使用，并为其所购房屋安装吊顶；如果房地产公司不同意吊顶，则要求房地产公司给付吊顶费用2万元；某房地产公司承担逾期交房的损失，参照合同约定的违约金数额，要求某房地产公司赔偿7.8万元；因某房地产公司交付的房屋有瑕疵，要求某房地产公司退还房款12万元；由房地产公司承担本案诉讼费。
经法院委托鉴定，x号房间管道外露而需做吊顶价格为7500 元。吊顶至地面的最低高度不超过2.3米。
裁判结果
法院判决：一、本判决生效后十日内，某房地产开发公司将X号房屋交付给林某。二、本判决生效后十日内，某房地产开发公司支付林某吊顶费七千五百元。三、本判决生效后十日内，某房地产开发公司退还林某购房款十二万元。四、本判决生效后十日内，某房地产公司赔偿林某逾期交房的违约金七万八千元。
判决后，林某不服，上诉至二审法院，二审法院经审理，判决维持原判。
法官说法
某房地产开发公司在与林某确认户型及房产平面图时没有告知林某所购买的房屋是管道层。由于房地产公司交付林某的房屋属于管道32层，房地产公司事先又未声明，其交付的房屋与双方确认的房产平面图内容不符，标的物存在明显的瑕疵。林某所购买的房屋内公用管道和阀门占用了房屋的一定空间，致房间内可使用空间减少，可利用高度降低，居住环境变差，不符合民用住宅设计规范。并形成属于公用面积部分由林某个人承担的结果，损害了林某的个人利益，林某要求按房地产企业交易惯例对其购买的位于管道层的房屋减少价款的请求合理，应参考与其处于同一管道层的房屋售价酌情考虑。关于房屋的交付使用问题，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，即“交钥匙”。房地产公司没有在约定的期间内向林某“交钥匙”属于违约行为。根据双方约定，每延期一日，甲方按照乙方已支付房价款金额的万分之一向乙方支付违约金。林某要求房地产公司承担逾期交房违约金7.8万元的请求没有超出双方约定的违约金数额，应予以支持。
法官提醒
建筑物的管道层客观存在，不可避免地要对房屋的正常使用产生一定的影响。对此，房地产公司应向购房者事先说明，故意不告知的，房地产公司要承担违约责任。而且由于房屋不符合合同约定的，购房者有权拒收房屋，在拒收房屋期间，应视为房地产公司逾期交房，房地产公司还要承担逾期交房的责任。
相关法律 《中华人民共和国合同法》 第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任： （一）假借订立合同，恶意进行磋商； （二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；
（三）有其他违背诚实信用原则的行为。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条第一款对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
