2004年某天，王某看到某开发商的楼盘宣传广告。广告称目前该房地产公司对现房进行优惠销售，凡在优惠期间购买房屋的购房者，开发商将免费赠送购房者一个为期五年的停车位。王某在经过看房和咨询后，和该开发商签订买卖合同，约定王某购买该开发商开发建设的住宅一套。但宣传广告中所述赠送的停车位并未写入双方签订的购房买卖合同条款中。王某当场提出异议，得到的答复是在优惠期间购买房屋的购房者，在入住后，开发商会立即给购房者赠送一个为期五年的停车位。王某相信了开发商的口头承诺，放弃了将上述优惠售楼条件的内容写入双方签订的购房买卖合同中。
王某在办理入住手续后发现，该小区住户车辆拥有量较高，开发商没有足够的停车位予以免费赠送购房者，无法向王某赠送停车位。鉴于此，王某认为开发商承诺自己的优惠购楼条件并未实现，开发商的行为已经构成违约。于是，王某要求开发商立即赠送其一个五年期限的停车位，但被开发商拒绝。开发商认为自己公司已经根据双方签订的《购房买卖合同》的约定履行了全部义务，根本没有义务履行合同以外的其他义务，王某的要求没有法律依据。王某故将某开发商诉至法院，请求判令某开发商立即赠送自己一个为期五年的停车位。
裁判结果
法院认为，王某与该开发商签订的房屋买卖合同，不违反法律、行政法规的规定。该合同是确定双方当事人权利义务的依据，合同的条款中没有对免费赠送停车位的约定，王某仅依据宣传材料要求开发商赠送其停车位，证据不足。且王某不能证明其所主张的免费赠送的停车位能够促成双方买卖合同的订立，并对房屋价格产生重大影响。因此，对于王某的诉讼请求，法院不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告王某的诉讼请求。
法官说法
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载人商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”在本案中，原告的证据不能证明双方在签约时其对免费赠送的停车位有过明确的要求，也未向法院提供免费赠送停车位会对双方签订购房合同及房屋价格确有重大影响的证据，双方的购房合同对赠送停车位没有约定。据此，原告所持的售楼广告在本案中应视为要约邀请，不构成购房合同的内容，故原告以此主张权利，缺乏事实基础，法院不予支持。
法官提醒
从《合同法》理论角度来看，只要购房者作为受要约人同意了开发商作出要约的意思表示，开发商的陈述就构成了合同的一部分，即使没有写入商品房买卖合同中，也是构成合同的一部分内容。但在实践中，开发商为尽快将房屋销售出去，往往会作出一些口头承诺，但并不将其口头承诺载入双方的购房合同条款中，事后未能履行产生纠纷后，开发商便开始否定自己当初的承诺，并以购房者的要求超出房屋买卖合同中约定的相关事项作为抗辩理由，再加上根据《民事诉讼法》“谁主张谁举证”的举证规则，若购房者无法提供开发商当初作出承诺的证据，其权益最终将无法得到保障。
相关法规 最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
