未经抵押权人同意，不影响转让不动产合同的效力
——《物权法》第191条中的“转让”，指不动产物权变动结果而非原因，故未经抵押权人同意不影响转让合同效力。
标签：抵押｜抵押转让｜合同效力｜抵押权涤除
案情简介：2007年，实业公司将100亩土地使用权抵押给银行用于贷款担保。抵押期间，实业公司与商贸公司签订《国有土地使用权转让合同》，约定实业公司将其中30亩土地使用权转让给商贸公司并专门约定了抵押权涤除条款。2008年，银行致函实业公司停止擅自转让抵押物的侵权行为。嗣后，已收到2100万元转让款的实业公司起诉商贸公司，要求确认双方所签转让合同因违反《物权法》第191条第2款规定而无效。
法院认为：①《物权法》第191条第2款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”该款立法目的是确保抵押权人的利益不受侵害，同时又不过分妨碍财产的流转，充分发挥物的效益。本案抵押权人银行的利益并未受到任何损害，其仍然是登记的抵押权人，在实业公司不能偿还其借款时，其完全可依合同约定和法律规定行使抵押权。②从诚实信用角度看，商贸公司完全依合同约定履行了义务，无任何违约行为，而实业公司却违反诚实信用原则，不按合同约定办理解除30亩土地抵押的相关手续，不将土地使用权过户给商贸公司，却以双方合同违反《物权法》第191条第2款规定诉请确认合同无效属于典型的违反诚实信用原则的行为，构成恶意抗辩，不能得到支持。③从不能使违约者获利的角度看，如果合同不损害抵押权人利益，应认定合同有效。这样，违约方实业公司就不能从违约中获得任何利益。相反，如认定合同无效，就不符合任何人不能从违约中获利的基本原理，使不守信用的毁约方获取不正当的利益。同时，《物权法》第191条第2款规定的“转让”，指的是不动产物权变动的结果，而不是原因。故判决案涉转让合同有效，双方继续履行。
实务要点：《物权法》第191条第2款规定的“转让”，指的是不动产物权变动的结果，而不是原因。引起不动产变动的原因行为即合同的效力，不受抵押权人是否同意转让抵押物的影响。
案例索引：见《未经抵押权人同意是否影响转让不动产合同的效力》（杨永清，最高院民一庭），载《民事审判指导与参考·指导性案例》（201002/42:148）。
