【案情介绍】
希诺公司是一家房地产开发有限公司。单某是一普通白领，正欲买房结婚。无意间看见了希诺公司开发的一处楼盘，很是喜欢。2002年8月10日，便与希诺房地产开发有限公司（以下简称希诺公司）签订北京市内商品房预售合同，约定乙方（单某）自愿购买甲方（希诺公司）的晴明家园1206号房屋；房屋建筑面积110.65平方米；预售房屋售价为每建筑平方米人民币9800元，价款合计人民币1084370元。由于单某购买的是期房，所以在预售合同中约定，因甲方原因变更其建筑施工需要或其他原因而影响乙方购买房屋的套内面积、室内布局及使用空间时，甲方应于10日内书面通知乙方。甲方向乙方交付房屋的日期为甲方向乙方发出书面预售房屋交付通知之日，而不以乙方是否办理完毕入住手续或实际入住为准。双方签字认可的附件——房屋状况（房产平面图）中，没有注明该房屋是管道设备层。合同签订后，单某交付全部购房款。
由于希诺公司迟延交付房屋，单某经催促无果后，于2005年9月8日，将希诺公司起诉至北京市某区人民法院，起诉状中称：希诺公司未能按期交付房屋。经催促后，希诺公司带单某验收房屋。看到房屋后，单某才知道购买的房屋处在管道比较集中的设备层，房屋内多处分布有管道。单某认为希诺公司并没有向自己讲明该房屋处于设备层这一事实，交付的房屋与样板间严重不一致，属于故意隐瞒影响合同成立事实的行为，严重侵犯了自己的知情权，要求减少自己的购房款。
主审法院经审理认定，希诺公司事先并未声明其所交付单某的房屋属于管道层，在合同履行中标的物存在明显的瑕疵，而这一瑕疵足以会影响到单某是否会签订合同以及标的物的价格，损害了单某的个人利益，单某要求按房地产企业交易惯例对其购买的位于管道层的房屋减少价款的请求合理。依据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条规定，法院支持单某的诉讼请求。
【法律分析】
本案涉及合同的瑕疵履行及商品房预售中的迟延履行问题。商品房预售制度源于我国香港。商品房预售，又称期房买卖，是指预售方（房地产开发经营企业）将正在建设而尚未竣工的房屋预先出售给承购方，承购方交付定金或购房款，并在未来确定的日期将预售房屋交付给承购方的一种法律行为。商品房预售具有较强的国家干预性，该种法律关系一般具有三个特征：交易行为较复杂、履行期限较长、交易风险较大。
结合案例来分析，认定哪方行为构成迟延履行至关重要。我国法律规定合同双方应当负有完全履行合同义务的责任，被告希诺公司作为债务人负有配合债权人单某履行合同的义务：即希诺公司交付的房屋应当符合质量要求，而根据证据来看，对于单某预购的晴明家园1206号房屋，希诺公司并没有提前告知房屋处在管道比较集中的设备层，房屋内多处分布有管道的情况，而这一情况足以影响到合同的标的、价款等核心要素。
【维权指南】
因为消费者对所买商品具有知情权，所以，对于卖方而言，需要在真诚、公平的理念下完成交易。如果生活中遇到的卖方，像本案的房地产公司一样，在未告知买房真实情况的情况下，就与其签订买卖合同，买方有权要求补偿。当然，补偿的数额应该是符合客观情形的：
【相关法律】
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任一第一百四十八条因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。
第一百五十三条出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物二出卖人提供有关标的物自己打官司大全集质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。
第一百五十五条出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。 《中华人民共和国商品房销售管理办法》第二条本办法所称商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
第三条商品房销售包括商品房现售和商品房预售。
本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
