如何防范在建工程抵押中存在的风险
由于在建工程抵押涉及环节较多、专业性较强，容易在房地产开发企业、银行和购房人等多个主体之间产生纠纷，因此，笔者建议从以下方面着手防范风险。
抵押权人应严格审查在建工程抵押状态。担保法中规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押，因此抵押权人首先应审查在建工程的权属，审查的内容具体包括：在建工程是否按照有关规定履行了审批手续，是否存在超越规划许可范围、违法分包、使用无资质队伍等情况。在建工程抵押权人的权利范围，一般仅为办理抵押登记时，已经建成并登记的在建工程和该在建工程占用范围内的土地使用权。因此，在确定在建工程抵押的范围和初步估计实现抵押权的可行性时，可从在建工程已投入的工程款、已完成的工作量和工程总量、施工进度和工程竣工日期等信息来判断；另一方面，一个建设项目可能包含若干个具有独立使用价值的单项工程，当事人既可以对正在建造中的整个项目设立抵押权，也可以针对其中的单项工程设立抵押权。如果合同对在建工程抵押的范围约定不明或难以描述的，可以按照建设工程规划部门出具的规划许可证来确定在建工程抵押的范围。以此达到保证抵押权人能够充分、全面审查在建工程抵押状态，保证其抵押权益的实现。
科学评估抵押的在建工程的价值。在建工程在设立抵押权时价值不确定，但在实现抵押权时其价值是可以评估和确定的。因此，在审查在建工程权属和确定抵押权范围的基础上，还必须科学、准确地评估在建工程的价值。评估过程中应综合考虑工程的用途、建设周期、工程总量和实际完工程度、已投入在建工程的实际支出、结算方式等要素，科学、准确地计算抵押物价值并合理确定抵押率。按照施工行业惯例，建筑公司垫款及施工款一般不超过工程总造价的30%，结合折价贬值等因素，在建工程抵押率应控制在50%以内，同时还要综合考虑工程垫款、转包、其他债权债务问题和投资风险等问题。所以在具体计算时，可根据在建工程不同形象进度采用不同的评估方法，对于工程未完工，尚未通过综合验收的在建物，一般采用成本法评估；对工程基本完工，已通过综合验收，但尚未取得产权证的准现房，一般采用假设开发法评估。从而实现抵押权人对在建工程设立抵押权时，对其价值进行科学、准确的评估，保证其抵押权益的实现。
利用网络对抵押的在建工程实施动态管理。虽然法律规定了优先权，但并没有要求公示，因此在接受在建工程抵押时，债权人并不知悉该在建工程上是否存在优先权。而在建工程抵押涉及国土、建设、税务、银行等部门，因此只有将每个抵押的在建工程的基础资料、土地使用权抵押贷款情况、房屋编号、预售情况、在建工程抵押贷款情况、房地产开发企业的纳税情况等相关信息集中起来，建立跨行业、跨部门的信息沟通机制，加快实现信息网络化管理，使信息化覆盖到工程项目周期的全过程，然后利用合理规范的信息披露机制，使债权人既可以在放贷前筛选出优质客户和开发前景良好的在建工程，又可以监测贷款资金的使用，以达到对在建工程实施动态管理，保证其抵押权益的实现。此外，严密监控抵押的在建工程资金的流转过程。为此，第一，对已发放的在建工程抵押贷款，贷款银行可要求借款人在本行设立基本存款账户。发放贷款时，银行应依据开发商与承包商、供料商等签订的合同及工程的预决算报告，按照工程进度分期放贷，保证工程建设所需款项能按时到位。第二，如果开发商为了回笼资金，将正在建设中的房产预售，银行可要求开发商每销售一套房屋，须经抵押权人同意并解除该套房屋及该房屋占用范围内土地使用权的抵押，开发企业再将已解除抵押关系的部分商品房预售给购房人，并通过定期盘点库存商品房、在网上查询销售进度等，从而可以有效防止开发企业隐瞒真相、贱价抛售。第三，如果在建工程抵押与个人按揭贷款不是同一抵押权人，可采取四方协议监控资金流转过程，保证抵押物产权结构的单一性，避免出现同一抵押物上多个所有权并存的情形。综合、合理地利用以上手段，从而达到抵押债权人能够严密监控抵押资金的流转全过程的目的，保证其抵押权益的实现。
综上，普通抵押权的标的物是抵押人拥有所有权或处分权的现实存在的财产，然而，在建工程抵押权的标的物是将来取得房屋的期待权，这一局限性使在建工程抵押权的实现可能面临各种事实风险和法律风险，只有针对实际中存在的问题，采取综合、合法、科学、有效的措施，才能进一步发挥在建工程抵押制度在促进经济发展中的积极作用。
