商品房买卖中逾期交房纠纷案件的实证考察与思考
作者：蒋乾巽
论文提要
“保增长、保民生、保稳定”是党和国家的工作大局，“为大局服务，为人民司法”是新时期人民法院的工作方针。从住房体制改革以来，我国房地产市场已经过长期的发展，是我国经济增长的重要动力之一，房地产法律体系已不断完善。商品房买卖是涉及民生的重大交易行为，是房地产市场的重要组成部分，与广大人民群众的生活、生产息息相关，关系到无数个家庭，案件处理不慎极易引发当事人不满与上访，甚至造成群体性事件，增加社会不和谐因素。在社会生活中，开发商逾期交房的行为屡见不鲜，对市场经济的发展及社会的稳定造成了不良影响。加强对此类案件的研究，对审判案件中出现的主要问题及时提出司法对策，提高解决问题的能力，具有较大的现实意义。为此，本文通过对近年的商品房买卖中逾期交房纠纷的实证分析，找出问题所在，并提出解决问题的思路。全文共计6651字。
以下正文：
房地产市场在我国经济发展中占有重要地位，也关系民生问题，所谓“民以食为天，家以居为先”。然而鉴于我国房地产市场起步较晚，市场监管体系不健全，商品房交易行为缺乏规范，特别是部分开发商为了追求利润的最大化，不惜违反诚实信用原则，严重侵害了购房者的合法权益，导致商品房买卖合同纠纷数量不断上升，矛盾不断涌入法院，其中逾期交房纠纷无疑是主要矛盾之一。因此公正、妥善处理此类案件是人民法院面临的一项重要而艰巨的任务。本文先总结了A中级人民法院及辖区基层法院对该类案件关于该类案件的审理情况，剖析存在的具体问题，提出处理意见。
一、实证分析
（一）案件受理情况。2011年至2013年A中级人民法院共受理商品房买卖逾期交房纠纷案件234件。统计数据（见图表一）显示，2011年至2013年A中级人民法院商品房买卖逾期交房纠纷年度收案数量波动较大。2011年收案数量为45件；2012年回落至13件；2013年上升至175件，收案数量冲至最高点。
年度 2011 2012 2013
案件数量 45 13 175
图表一：2011年—2013年A中级法院商品房买卖逾期交房纠纷案件收案情况。
（二）裁判情况。
统计显示，审结的233件案件中，判决结案54件，占23.3%；调解、撤诉178件，占76%；发回重审1件，占0.4%。表明A中级人民法院调解力度大，妥善化解了社会矛盾。
（三）群体性纠纷情况。经统计，群体性纠纷占所有案件的90%。商品房买受人往往会采取抱团行动以合力增加其维权筹码。有的案件以个案形式先行起诉至法院“投石问路”，背后则潜伏着大量的纠纷和利益攸关方。有的一审法院也会以个案先行裁判，更多案件则等待二审裁判结果再行处理，故二审案件数量不能真实反映纠纷的复杂性。
（四）纠纷成因情况。调查发现，商品房买卖中逾期交房纠纷案件的纠纷成因多种多样，其中因开发商过错导致逾期交房的案件数量只占案件总数的31%，更多纠纷由政府调整规划、逾期验收、地震等原因而引起。
二、审判中存在的突出问题
通过对A中级人民法院近3年234件商品房买卖预期交房纠纷案件的实证分析，可以看出此类案件呈现矛盾较大、上诉率高、裁判尺度不统一等特点，其突出问题可以归纳为以下几个方面。
（一）开发商交付未经验收合格的商品房是否承担逾期违约责任问题
《商品房买卖合同司法解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。购房者的最终目的主要是居住，当其占有房屋时，其最终目的已经实现，故房屋的交付时间是指商品房实物的交付，其外在表现就是将房屋的钥匙交付给购房者。因此，除当事人另有约定外，开发商在合同约定的期限内将商品房转移给买受人占有，则其房屋交付使用义务履行完毕，客观上不再存在逾期交房问题。但当开发商交付未经验收合格的商品房，其交付行为是否有效？我国《建筑法》和《商品房销售管理办法》均明确规定，商品房未经验收合格，不得交付使用。我国《建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目，经验收合格后，方可交付使用；为经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《商品房销售管理办法》第四十条规定：“房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格的或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。”而《建设工程质量管理条例》第五十八条规定：“违反本规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款2%以上4%以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任：（一）未组织竣工验收，擅自交付使用的；（二）验收不合格，擅自交付使用的；（三）对不合格的建设工程按照合格工程验收的。”因此，如果开发商将未经验收合格的商品房交付使用，则其行为违反了法律的禁止性规定。但禁止性规范分为效力性禁止性规范和管理性禁止性规范，只有违法了效力性禁止性规范的行为才是无效的。因法律并未明确区分效力性禁止性规范和管理性禁止性规范的界限，导致司法实践中两种截然相反的意见：一、开发商交付未经验收合格的商品房，违反了效力性禁止性规范，其交付行为应视为无效，应承担逾期交房违约责任；二、开发商交付未经验收合格的商品房虽然违反了法律的禁止性规定，但由于违反的是管理性的禁止性规定，因此其交付行为有效。
（二）违约金调整中的举证责任分配问题
《商品房买卖合同解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。当事人因违约金过高或者过低而请求法院予以调整的，法院应以造成的损失为基础进行调整。而要确定损失的大小，首先面临一个举证责任分配问题，即由哪一方承担对损失大小的举证责任？实践中有两种观点：一种观点认为，实际遭受损失的大小只有遭受损失一方才知道，另一方不可能举证证明对方实际遭受的损失由多少，故应当有遭受损失一方就其遭受的损失承担举证责任。另一种观点认为，遭受损失一方没有义务举证证明自己损失的大小，而应当由另一方对损失的大小承担举证责任。
（三）开发商逾期交房未造成损失情况下，是否应支付违约金的问题
当开发商按期交付的商品房未在合同约定的期限内取得《商品房竣工验收备案表》时，开发商的行为违约，构成逾期交房，但购房者按期接收了商品房，往往并未遭受实际损失，此时，开发商是否应支付违约金？审判实践中，形成了两种意见：一种意见认为，违约金的支付应当以损失的存在为前提，既然开发商的行为并未给购房者造成损失，就不应再支付违约金，否则有违公平原则；另一种意见认为，违约金的支付不以损失的存在为前提，只要开发商的行为违反合同的约定，那么就应支付违约金，否则将混同违约金与损害赔偿的概念。
三、商品房买卖逾期交房的裁判对策
（一）开发商交付未经验收合格商品房的法律责任
开发商不能交付经验收合格的房屋，就是指开发商于交付期满前未取得建设行政主管部门核发的《商品房竣工验收备案表》。在实践中主要存在两种情形：一是开发商在商品房买卖合同约定的交付期限内，将未经验收合格的商品房交付使用，购房者拒绝接收房屋，交付期满后商品房经验收合格，取得《商品房竣工验收备案表》，购房者同意接收房屋。二是开发商在商品房买卖合同约定的交付期限内，将未经验收合格的商品房交付使用，购房者接收房屋，交付期满后商品房经验收合格，取得《商品房竣工验收备案表》。
第一种情形下，开发商已经按期提出交房，但购房人合理拒绝接收房屋，应视为开发商未按期交房。首先，《商品房买卖合同解释》第十一条规定，买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交付通知确定的交付使用之日起由买受人承担。可见，购房人可以合理拒绝接收房屋。《商品房竣工验收备案表》是商品房的“出生证明”。只有取得《商品房竣工验收备案表》，建筑物才能被称为商品房。开发商在交房时应该主动出示用以证明房屋已处于法律适格的可交付状态的文件。在房屋未经验收合格时，买受人无从得知标的物质量是否符合质量要求，可以拒绝接收标的物。其次，根据《合同法》的相关规定，买受人对买卖合同的标的物享有知情权。而商品房作为商品房买卖合同的标的物，不同于其他大宗物品，它有严格的质量要求，有严格的行业标准，只有具备相应的专业知识才能独自检查验收，由于商品房的特殊性，购房者作为非专业人士只有通过《商品房竣工验收备案表》来行使自己的知情权。因此，在上述情况下，开发商应当承担逾期交房违约责任。
第二种情形下，购房者在约定的期限内接收了未经验收合格的商品房，开发商转移房屋占有的行为应视为有效的交付使用。《商品房买卖合同司法解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。我国《建筑法》和《商品房销售管理办法》均明确规定，商品房未经竣工验收合格，不得交付使用，因此，开发商转移房屋占有的行为违反了法律的禁止性规定。但依照我国《合同法》第五十二条及《合同法解释（二）》第十四条的规定，只有违反效力性强制性规定的行为才是无效的。效力性强制性规定禁止的是特定交易行为的发生，而管理性强制性规定并不指向特定交易行为本身，其禁止的是未取得相应资格进行该交易行为。从我国《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》及《商品房销售管理办法》关于商品房交付使用条件的规定可以看出，我国法律法规禁止房地产公司将未经验收合格的商品房交付使用，因此该类规范应属于性法律规范。同时从该类规范设立的目的上看，其禁止的不是房屋交付使用行为本身，而是将未经验收合格的商品房交付使用，房地产公司如果违反了该规定，则其应承担相应的行政责任。所以该类关于“商品房未经验收合格不得交付使用”的禁止性规范应为管理性的禁止性规范。开发商转移占有的行为虽然了法律的禁止性规定，但由于违反的是管理性的禁止性规定，因此开发商的转移占有行为应视为有效的交付使用。
虽然开发商的转移占有行为视为有效的交付使用，但其交付使用的房屋并不符合合同约定，仍应承担逾期交房的违约责任。国家为加强对商品房买卖行为的管理，强制性要求开发商提供《商品房买卖合同（示范文本）》。目前商品房买卖双方当事人均按照由原建设部、国家工商行政管理总局于2000年联合制定的《商品房买卖合同（示范文本）》（GF—2000—0171）签订商品房买卖合同。上述示范合同第八条第一款约定了房屋交付的条件：该商品房经验收合格；该商品房经综合验收合格；该商品房经分期综合验收合格；该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。在实践中，商品房买卖合同都会约定开发商在约定期限内交付验收合格的商品房。也就是说，开发商交付使用商品房包含两个层面的内容：一是要在约定的期限内交付房屋；二是交付的房屋经验收合格。同时“逾期交房”也应包含两个从层面的内涵：一是房屋逾期交付使用；二是交付的房屋逾期验收合格。在第二种情形下，开发商在约定期限内将商品房转移给购房者的行为视为有效的交付使用，没有逾期交付第一个层面的违约行为。但由于交付的商品房未经验收合格，故其仍存在逾期交房第二个层面的违约行为—验收合格逾期。
（二）违约金调整中举证责任之分配
人民法院依照《合同法》第一百一十四条、《商品房买卖合同解释》第十六条的规定，以违约造成的损失作为参照来调整约定的违约金，是以牺牲商品房买卖合同当事人在合同中的意思表示合意来保障社会的公平正义。首先，“谁主张，谁举证”是一项基本的举证责任分配规则，除非法律有 特别规定，否则均应当由主张方承担举证责任。在当事人请求人民 法院对约定的违约金进行调整的情况下，仍应当归由主张调整违约金的一方承担举证责任。但应注意的是，主张调整违约金一方承担举证责任的范围并非直接是损失的大小，而是双方约定的违约金是否过分高于或者低于实际造成的损失，损失的大小只是其承担举证责任范围的一部分。其次，法律之所以赋予一方当事人请求人民法院对约定的违约金进行调整的权利，是为了避免双方约定的违约金过高或者过低而造成当事人权利义务的失衡，体现的是民法上“公平”原则。但如果将举证责任强加在遭受损失一方身上，在其难以举证证明损失大小的情况下由其承担不利后果，其本身便难谓“公平”，与法律规定此项制度的本意背道而驰。购房者因逾期交房所遭受的损失可能会受到购房的用途、房价的跌涨、房屋所处位置给购房者带来生活上的便利程度等等诸多因素的影响，故确定逾期交房造成损失的大小很难形成一个客观统一的标准。依照《商品房买卖合同解释》第十七条的规定，当商品房买卖合同没有约定违约金或者损失赔偿额计算方法的，逾期交付房屋违约金依照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。从上述规定可以看出，最高人民法院在合同未对违约金作出约定的情况下，明确将同地段同类房屋租金标准作为确定逾期交房给购房者造成的损失赔偿额的依据。因此，如果合同一方主张逾期交房给购房者造成的损失相当于同地段同类房屋的租金，并请求将同地段同类房屋租金作为认定购房者损失大小的依据，人民法院可以按照同地段同类房屋的租金标准对违约金进行调整。
（三）开发商逾期交房未造成损失仍应支付违约金
违约金是指当事人通过约定而预先确定的、在违约后生效的独立于履行行为之外的给付。（1））我国《合同法》第114条第2款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以此，我国确立了违约金以补偿性为主，以惩罚性为辅的原则。强调违约金主要是补偿性的，旨在说明违约金的数额在当事人约定违约金时应当注重违约金的补偿功能，即违约金的数额应当与违约后的损失大体相符。而惩罚性违约金，又称为固有意义上的违约金，是指对债务人的违约行为实行惩罚，以确保合同债务得以履行的违约金。因此，惩罚性违约金具有担保债务履行的功能。（2）如果否认违约金的惩罚性，而认为其仅为一种损害赔偿的预定，则很难与损害赔偿相区别。如果认为违约金在性质上完全是补偿性的，则由于补偿性违约金在作用上完全等同于约定的损害赔偿，这不仅抹杀了违约金所固有的特点，而且必然会使违约金完全取代损害赔偿而在实践中发挥作用，其结果会人为地造成违约金与损害赔偿形式的混淆。（3）
《合同法》第114条第3款规定，“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”由于支付违约金还应履行债务，表明违约金是专门对迟延履行行为予以惩罚而设定的，这就有惩罚作用。违约金不以实际损害为构成要件。在尚未造成损害的情况下，非违约方亦可要求支付违约金。如果不承担违约金责任，在此情况下违约方将不承担任何违约责任，其将因违约而获得纯利益，违约行为因此而得到鼓励，而违约金则丧失了保障合同履行的作用，这显然是不合理的。但违约金的数额可以进行调整，因为合同正义不仅仅是指要维护契约严守，还应当实现公平，仅仅将合同正义等同于严守契约，显得过于狭隘。由于经济地位不平等、外部性（externality）等因素的客观存在，就可能导致市场失灵，而市场失灵就意味着交易并不一定都是公正的。在保障自由价值的同时，还要“注重伸张社会正义和公平，以求得当事人之间及当事人与社会利益之间的平衡。”（4）所以在开发商逾期交房，但未造成购房者损失时，开发商仍要支付逾期交房违约金，只不过可以根据实际情况调整违约金数额。
（四）积极运用调解及非诉讼解决纠纷方式的作用
由于群体性纠纷占商品房逾期交房纠纷案件的数量较大，矛盾往往已经激化，对抗性较强，单纯的判决不仅不能完全做到将所判案件彻底了结，还可能起到激化矛盾的负面作用，因此必须将调解工作贯穿于此类案件的整个审理过程。在调解过程中，需特别注重调解方式和艺术。由于当事人人数众多，易于产生强硬心理，直接导致冲突方当事人不愿接受调解，故法院应注重调处冲突方当事人的情绪，避免双方之间再产生矛盾。法官也应当注重审判过程的公开、公平和公正，调解时要真诚服务和真心关爱当事人，以最大程度地避免使当事人产生合理怀疑，树立法院的权威，并以正面引导为主，针对各方的是非曲直，摆事实讲道理，使当事人在法律和事实面前形成较为同意的认识。（5）在单纯判决不能化解矛盾，而双方当事人在调解中又僵持不下时，法官还可以对群体性纠纷进行案件分化，选择其中小部分案件进行判决。在判决后，再以已判决的内容指引其他当事人进行调解。
司法的消极性决定了民事纠纷的救济重在法院。但如果能从源头上预防纠纷的产生则是根本性的 工作，这要求法院充分利用非诉讼解决纠纷方式，从源头上消除产生纠纷的因素。人民法院应加强与行政机关、人民调解组织等组织的协调配合，推动非诉解决纠纷机制的建立。首先，建立以联席会议为依托的工作协调机制。建立由法院、房屋与国土部门、建委、行业协会等参加的联席会议，制定本地区非诉工作规则，明确相关部门的职责和分工，定期召开会议，相互通报社会矛盾纠纷的处理情况及现状，共同“会诊”有重大影响的纠纷，研究解决措施。其次，对非诉纠纷解决组织人员进行业务指导。结合司法审判实践加强对非诉纠纷解决组织的业务指导，定期举办法律业务培训班、组织观摩庭审等，帮助提高纠纷解决能力。三、加强司法建议工作，落实司法建议。人民法院要积极提出合理的司法建议，非诉纠纷解决组织要落实好司法建议，尽量减少同类、同原因的案件反复发生。
来源：市二中法院
