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房产继承

赠与房屋的合同应当采用书面形式

日期:2013-06-19 来源:北京房地产律师网 作者:北京房产律师 阅读:1075次 [字体: ] 背景色:        

现实生活中,自然人之间赠与房屋的情况比较常见,这类赠与合同发生争议也较多。房屋赠与合同争议一般集中在合同的履行上,往往是赠与人表示赠与意思后又反悔。当事人订立房屋赠与合同要注意以下问题:

(1)赠与房屋是无偿的,但也可以附义务,受赠人未按照约定履行义务,赠与人可撤销赠与。

(2)《合同法》规定赠与合同为诺成性合同,无须以赠与财产的交付为合同成立要件。这改变了之前《民法通则》解释第128条关于赠与合同为实践性合同的规定:“公民之间赠与关系的成立,以赠与物的交付为准。赠与房屋,如根据书面赠与合同办理了过户手续的,应当认定赠与关系成立;未办理过户手续,但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人,受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的,可以认定赠与有效,但应令其补办过户手续。”虽然,赠与房屋合同的成立不以房屋实际交付为要件,但《合同法》第186条规定:“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。”所以,受赠人为了获得赠与房屋就应及时办理过户手续。

(3)赠与房屋的合同应当采用书面形式。《城市房地产管理法》第41条规定:“房地产转让,应当签订书面转让合同,合同中应当载明土地使用权取得的方式。”该法第37条规定:“房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”赠与房屋必须遵守这一规定。

(4)办理过户须经公证。《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知(司公通字[1991]117号)》规定:“接受赠与房产的受赠人,应当持房产所有人的赠与公证书和本人接受赠与公证书.或持双方共同办理的赠与合同公证书,以及房产所有权证、契证,到房地产管理机关办理所有权转移登记手续。”可见,房屋赠与行为必须经公证机关公证后才能办理过户手续,不进行公证的,房屋权属登记部门可以拒绝予以登记。赠与房屋合同又经公证,提高了赠与合同的效力,仅在极少数情况下赠与人才可被撤销。

(5)签订虚假赠与合同进行房屋买卖有风险。现行税法规定,个人赠与不动产不征营业税,有人就想用虚假赠与房屋合同规避法律,达到逃避交纳税费的目的。这种做法对购房人是不利的,根据《合同法》第52条之规定,虚假合同自始无效,购房人很有可能因此而不能取得房屋所有权。此外,《合同法》第191条规定:“赠与的财产有瑕疵的,赠与人不承担责任”,如果签订虚假赠与房屋合同,一旦有质量问题,买受人是很难要求出卖人承担责任的。



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