依据《物权法》第179条规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。其中，债务人或者第三人称为抵押人，债权人称为抵押权人，提供担保的财产称为抵押财产，如房屋、汽车等财产。在债务人不履行债务时，债权人有依照法律的规定以该财产折价或拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的权利。
例如，被告邬某向原告杨某借款6万元，双方签订了借款抵押协议，规定借款月息4分，二年内本息还清；邬某以其所有的一处房产作为借款抵押物。借款期满后，原告多次向被告催还借款，被告始终借口推脱不还。后来，被告邬某背着杨某将上述抵押房屋连同附属物品，以5万元的价格典当给某拍卖商行。杨某得知后即向法院提起诉讼，请求宣布被告与拍卖商行之间的房屋典当行为无效，依法将此房屋判归其所有。
诉讼期间，被告邬某对上述事实没有异议。某拍卖商行请求作为第三人参加诉讼，要求确认典当行为合法有效，判决房屋产权归其所有。
法院审理认为，原告杨某与被告邬某双方因借款所签抵押协议，其内容是合法有效的；被告未征得债权人同意，对第三人隐瞒事实，将已设定抵押权的房屋又典当给第三人，是无效的法律行为；第三人在典当房屋过程中缺乏调查造成失误，其请求不予保护。遂判决被告邬某给付原告杨某欠款6万元及利息。
在民事活动中，由于当事人双方的疏忽，导致抵押合同无效的案件时有发生，结果往往导致财产的损失，因而应保证抵押权的合法有效。在实践中保护抵押权要注意以下问题：
1．抵押权的生效时间
存在合法的抵押权，是抵押权保护的前提。根据《物权法》规定，当事人以建筑物和其他土地附着物，建设用地使用权，以招标、拍卖、公开协商等公式取得的荒地等土地承包经营权和正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押物登记，其抵押权自登记之日起产生。以上述范围之外的财产设定的抵押，抵押权自合同签订之日起产生。
2．可以作为抵押物的财产范围
根据《担保法》规定，抵押人有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物、机器、交通运输工具，依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权，可以用来抵押；而土地所有权，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施，所有权、使用权不明或者有争议的财产，被查封、扣押、监管的财产等，不得用作抵押。
3．抵押权人享有的权利
抵押权人依法享有要求转让抵押物的抵押人提前清偿债务的权利，阻止不提供担保的低价转让抵押物的行为，并享有请求未履行有告知义务转让抵押物的行为无效，以及要求抵押人停止使抵押物价值减少的行为的权利。
