某银行某分行申请执行王某、上海某生物科技公司公证债权文书纠纷案——执行程序中强制涤除居住权的司法审查路径
文源上海高院研究室 中国上海司法智库
编者按
居住权是我国《民法典》新增设的一种用益物权，法院在强制执行过程中如何处置被执行人名下已设立居住权的不动产，已经成为执行实务中亟需解决的新类型问题。本案例总结执行实务中处置已设定居住权房屋的经验，给出涉居住权房屋拍卖程序中的审查路径，即人民法院有权依申请审查决定是否涤除涉案房屋上的居住权。又给出具体的判断方法，即人民法院对涉案房屋分别按考虑居住权和不考虑居住权两种情形进行评估，根据评估价值的差距判断居住权是否影响抵押权等优先受偿权的实现。
本案系上海法院首次在执行程序中对设定于涉案房屋的居住权进行审查并最终裁定强制涤除居住权后进行法拍的案件。该案例刊载于《人民法院报》，在法律实务工作者中引起广泛的讨论，起到了良好的法律效果和社会效果，对于同类案件具有积极的借鉴意义。
某银行某分行申请执行王某、上海某生物科技公司公证债权文书纠纷案
——执行程序中强制涤除居住权的司法审查路径
裁判要旨
人民法院处置涉案房屋时，对于合法的居住权利应合理保护。当被执行人滥用居住权，给司法拍卖增设障碍试图对抗执行时，人民法院可以根据申请执行人的申请，对居住权的真实性、设立时间、居住权人是否实际占用房屋等进行实质审查。如房屋上已设定抵押权等在先设立的担保物权或其他优先受偿权的，人民法院应对房屋分别按考虑居住权和不考虑居住权两种情形进行评估，评估价差距较大且影响抵押权等优先受偿权的实现时，应当强制涤除居住权后进行司法拍卖。
基本案情
申请执行人某银行某分行
被执行人王某
被执行人上海某生物科技公司
某银行某分行于2022年12月5日与王某签订并经上海市东方公证处公证赋予强制执行效力的《综合授信合同》、又与上海某生物科技公司、王某签订并经公证赋予强制执行效力的《最高额担保合同》的执行证书，由王某以其名下坐落于本市华鹏路某房屋及车位提供抵押担保。截至2023年8月15日，因王某拖欠贷款款本金余额人民币1,625万元，利息人民币50,845.05元未能清偿。经某银行某分行申请，上海市东方公证处出具（2023）沪东证执行字第87号执行证书。某银行某分行据此向上海市宝山区人民法院申请强制执行。
裁判结果
上海市宝山区人民法院于2024年5月22日作出（2023）沪 0113 执 10866 号执行裁定：涤除案外人李某作为权利人，被执行人王鹏鸣作为义务人在本市华鹏路某房屋设立的居住权。王某、李某未对该裁定提出异议。2024年7月，上海市宝山区人民法院向相关自然资源确权登记事务中心发出协助执行通知书，强制涤除上述居住权，该房屋目前已按不负担居住权的状态进入网络拍卖程序。
裁判理由
上海市宝山区人民法院立案受理后，经执行查明被执行人王某名下在本市华鹏路有一处房屋及车位。经查，2022年11月，王某为取得贷款为某银行在该房屋上设定了抵押权。2023年7月，王某又为前妻在房屋上设定大额抵押权，同月，王某还在房屋上为其母亲李某设定终身居住权。
不久，多家银行、各供应商陆续开始起诉王某、上海某生物科技有限公司要求归还欠款，数十件案件进入法院审判执行程序，而两被执行人名下账户已被十余家法院冻结，没有其他可供执行的财产。为及时兑现申请执行人的合法权益， 上海市宝山区人民法院决定拍卖被执行人名下该套房屋。
申请人某银行认为，被执行人王某为案外人李某在该房屋设定的居住权，对已经在先设定的抵押权的实现将产生重大影响，向 上海市宝山区人民法院申请依法涤除该居住权。
执行法院通过实地调查发现，居住权人李某从始至终均未实际入住并占有该房屋，2023年2月，在为某银行设定抵押权后、为李某设定居住权前，被执行人王某已经书面委托其前丈母娘吕某对外出租该房屋，并持续收取租金直至2024年3月法院强制腾退涉案房屋之日。
法院委托评估公司对涉案房屋进行评估发现，该房屋不考虑居住权的影响时评估价格为2,011万元，上述房屋考虑居住权的影响时评估价格为1,863万元。如果在法拍过程中房屋负担居住权的话，上拍价格将不足以覆盖银行贷款本金。
上海市宝山区人民法院认为，被执行人王某在上海市浦东新区某房屋上为案外人李某设立的居住权，晚于某银行在上述房屋设立的抵押权。该居住权存在于上述房屋，已经影响房屋的评估价格，进而影响了某银行在先设立的抵押权的实现。
案例注解
本案件执行中的核心问题在于：一、居住权人能否以居住权排除法院对涉案房屋的执行；二、执行法院是否有权强制涤除涉案房屋上的居住权。
关于第一个问题，执行法院认为：居住权和抵押权同属物权，两者的实现位序应当恪守“先来后到”的物权原则。居住权与抵押权均为自登记起设立，因此如果两者发生冲突，应以登记时间先后作为确定权利实现位序的标准。申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。
关于第二个问题，执行法院认为：居住权是属于用益物权，而本案申请人享有的抵押权属于担保物权。处理用益物权与担保物权之间的权利冲突，应根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款的规定，当居住权对于在先设立的抵押权的实现有影响时，法院有权强制涤除居住权后上拍。法院委托评估公司对涉案房屋考虑居住权和不考虑居住权两种状态进行了估价，考虑居住权时房屋价值相较正常房价降低了约150万元，以该价格上拍的话，起拍价将不足以覆盖某银行的贷款本金，可以认为居住权对在先设立的抵押权产生了重大影响。因此，法院可以强制涤除涉案房屋上的居住权后上拍。
居住权是我国《民法典》增设的用益物权，也是近年来学界和司法实践的研究热点。本案立足于执行实务中处置已设定居住权房屋的经验，对于执行程序中如何进行强制涤除居住权的司法认定进行探索，完善了司法拍卖中审查居住权的路径和标准，为处置居住权房屋的司法实践和完善提供有价值的参考。上述两个新类型问题在本案执行过程中得到妥善解决，对于法院处理同类涉居住权房屋拍卖执行案件具有积极的借鉴意义。
相关法条
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条
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拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。
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案件索引
执行案号：（2023）沪0113执10866号
法院合议庭成员：张玉麟 沈向阳 杨伟斌
编写人：上海市宝山区人民法院 张玉麟
