最高院：房屋抵押权不优先房屋共有权，抵押权人如非“善意取得”，不得执行共有人份额
【裁判要点】
房屋抵押权人对房屋所享有的权利与房屋共有人的共有权相比不具有优先性。夫妻一方未经配偶允许，擅自以夫妻共有房屋为他人债务提供抵押担保，如果抵押权人不符合“善意取得”条件，则配偶对房屋享有一半的份额，法院不得执行房屋拍卖款中属于配偶的一半份额。
【案例来源】
（中国裁判文书网）《李建中、孙桃丽等案外人执行异议之诉民事申请再审审查民事裁定书》，案号：（2022）最高法民申345号。
【裁判亮点】
房屋抵押权人对房屋所享有的权利与房屋共有人的共有权相比不具有优先性。
【法条索引】
1. “善意取得”制度：无处分权人将不动产、动产、其他物权转让给受让人，如果受让人受让该不动产或者动产时是善意的，则受让人取得该不动产或者动产的所有权。——《民法典》第311条第1款、第3款
2.财产抵押适用“善意取得”制度处理：当事人以所有权、使用权不明或者有争议的财产抵押，经审查构成无权处分的，人民法院应当依照民法典第311条“善意取得”的规定处理。——《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第37条第1款
【延伸阅读】
1.不动产登记不具有绝对的公信力，这一公信力受到“善意取得”制度的限制。抵押权人明知抵押的房屋系夫妻双方共有，但抵押并未取得夫妻双方的一致同意，应认定房屋抵押行为无效。
——案例索引：(2019)最高法民申5907号
2.夫妻一方未经配偶允许，擅自将登记在其名下的夫妻共有房屋为他人提供抵押担保，如果抵押权人符合“善意取得”条件，可取得房屋抵押权；如果抵押权人不符合“善意取得”条件，则不能取得房屋抵押权。
——案例索引：(2019)最高法民申4188号
【裁判文书】
中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
（2022）最高法民申345号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人，申请执行人）：李建中，基本信息略。
再审申请人（一审被告、二审被上诉人，申请执行人）：孙桃丽，基本信息略。
二再审申请人委托诉讼代理人：略。
被申请人（一审原告、二审上诉人，案外人）：翟培异（系赵勤学之妻），基本信息略。
被申请人（一审第三人，被执行人）：赵勤学（系翟培异之夫），基本信息略。
再审申请人李建中、孙桃丽因与被申请人翟培异、赵勤学案外人执行异议之诉一案，不服河南省高级人民法院（2021）豫民终506号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
李建中、孙桃丽申请再审称，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零六条，第二百零七条第一项、第二项之规定，应予再审。事实和理由：1.案涉房屋房产证登记为赵勤学单独所有，基于物权公示的公信力，在办理抵押手续时，不动产登记中心并未要求其他人签字，赵勤学将房屋抵押登记在李建中、孙桃丽名下，并获得抵押权证书，形式上符合善意取得。原审法院以《借款协议》中记载“赵勤学现已征得房屋所属及其他权利人同意”为由推定李建中、孙桃丽知晓案涉房屋存在共有人无事实和法律依据。事实上，李建中、赵勤学于2016年12月6日签订《郑州市房屋抵押合同》时，双方按照合同要求到现场实地勘察，翟培异就在案涉房屋内，其对抵押房屋并未提出异议。后为配合翟培异迁户口，孙桃丽还携带抵押权证书和不动产证书陪同其办理。因此，翟培异称对抵押不知情与事实不符。2.生效的仲裁裁决认定李建中、孙桃丽对案涉抵押房屋享有优先受偿权，一审法院对房屋予以拍卖并无不当，翟培异不享有足以排除强制执行的民事权益。3.二审判决显失公平。赵勤学与翟培异恶意串通，对抗抵押权执行，翟培异在有钱的情况下不予偿还借款却全款竞买抵押房屋，并得到拍卖款的一半，系逃避债务。
被申请人翟培异答辩称：1.赵勤学抵押担保的两份《借款合同》显示借款数额为200万元和60万元，但扣除“砍头息”后，李建中、孙桃丽仅实际支付165万元和30万元共计195万元本金。截至目前，加上人民法院已经强制执行的案涉房屋一半的拍卖款168.5312万元，赵勤学已实际还款229.5312万元。2.李建中、孙桃丽对案涉房屋系赵勤学和翟培异夫妻共同财产的事实是明知的，其二人与借款人郭建勋、担保人赵勤学恶意串通，在翟培异不知情的情况下，将夫妻共有财产设立抵押，其基于抵押权而享有的优先受偿权严重侵害了翟培异的合法权益，不得对抗翟培异所享有的一半产权份额，仅可执行拍卖款的一半份额即168.5312万元。
被申请人赵勤学答辩称：1.案涉房屋系河南省高级人民法院干警团购房，申请购房时只能以干警个人名义登记，后来办理房屋产权证时虽因各种原因未填写共有人翟培异姓名，但该房屋购买于赵勤学与翟培异婚姻关系存续期间，应为夫妻共同财产，翟培异享有一半的份额。2.翟培异身患癌症和糖尿病重症，但为老有所住，借钱竞拍案涉房屋导致欠下数百万元巨债。赵勤学以案涉房屋对借款抵押担保时，翟培异并不知情。请求支持翟培异一半份额，赵勤学愿继续履行担保责任，尽快清偿剩余债务。
本院经再审审查查明，2016年12月6日，赵勤学（甲方）与李建中（乙方）签订《郑州市房屋抵押合同》，其中约定：一、为确保2016年12月6日签订的《借款合同》的履行，甲方愿意以有权处分，无争议且不在拆迁范围内的房地产作抵押，乙方经实地勘验，在充分理解其权属状况及使用与管理现状的基础上，同意接受甲方的房地产抵押。二、根据主合同，双方确认被担保主债权的数额为人民币二百万元，债务人履行债务的期限为自2016年12月6日至2017年4月6日。三、本合同抵押房地产四至以房屋所有权登记为准，此次抵押房地产房屋建筑面积共134.16平方米。双方确认抵押房地产价值，总计为三百万元。
本院认为，案涉房屋系赵勤学与翟培异婚姻关系存续期间购买，应为夫妻共同财产。李建中与赵勤学在案涉借款发生前即已相识；李建中、孙桃丽与郭建勋、赵勤学签订的《借款协议》第三条约定：“赵勤学现已征得房屋所属及其他权利人的同意”；赵勤学、李建中签订的《郑州市房屋抵押合同》第一条约定：“甲方（赵勤学）愿意以有权处分，无争议且不在拆迁范围内的房地产作抵押，乙方（李建中）经实地勘验，在充分理解其权属状况及使用与管理现状的基础上，同意接受甲方的房地产抵押”，李建中再审申请中亦称其到案涉房屋实地勘验，翟培异在房屋中居住。综合以上事实，原审法院认定李建中、孙桃丽“明知案涉房屋有其他共有权人”有事实依据。李建中、孙桃丽称翟培异同意对案涉房屋抵押，但并未提交证据证明，作为抵押权人未尽到必要的注意义务，主观上亦不具有善意，应当承担不利的法律后果，原审法院认为其对案涉房屋所享有的权利与翟培异的共有权相比不具有优先性并无不当。翟培异作为案涉房屋共有人，以自己名义参与竞拍，亦不损害李建中、孙桃丽的权利，李建中、孙桃丽主张赵勤学与翟培异恶意串通、逃避债务没有证据支持。原审法院认定翟培异对案涉房屋享有一半份额，并判决不得对房屋拍卖款的一半份额予以执行，系对夫妻共同财产的分割，具有事实和法律依据。
综上，李建中、孙桃丽的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条规定的应当再审的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十三条第二款之规定，裁定如下：
驳回李建中、孙桃丽的再审申请。
