以房抵债的效力认定：
1、以房抵债应当具有实践性。以房抵债协议的达成一般在债务履行期满前及债务履行期满后两个阶段，不管是哪个阶段，因为以房抵债协议具有要物性原则，该协议即使依法成立生效，一旦发生债务人未按照协议的约定交付该抵债房时，债权人若向法院起诉要求债务人按照协议履行交付房屋义务的，均不会得到法院的支持。
2、不论协议签订的时间先后，都不能突破法律的强行性规定，否则协议将无效。以房抵债的约定可能会发生在原债权债务履行期届满前，也可能发生在履行期届满后。
3、以房抵债是否能够达到清偿债务的目的，关键在于以房抵债行为是否履行完毕。而对于债务履行期届满后约定的“以房抵债”，实际上是当事人事后达成的新的债务清偿协议。
以房抵债的法律适用有：
1、在债务履行期届满前双方当事人约定以房抵债协议的，我国司法实践中一般都认为该以房抵债的合意名为以房抵债，实为债权的担保。在债务履行期到期前，当事人双方约定了债务到期后若债务人无力清偿债务的，则以房屋作为抵债物清偿原债务。
2、在债务清偿期届满后双方当事人达成以房抵债的合意，并完成房产变更登记手续的，该以房抵债行为当然有效。
3、如果当事双方以房抵债的行为具有流押的性质，那么债权人请求交付房屋的行为法院不予支持。
以物抵债的规定如下:
1、抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。
2、债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。
3、抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
4、抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
【法律依据】
《中华人民共和国民法典》第四百一十条，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
