根据我国法律规定，除继承、征收等非因法律行为所取得的物权外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记方能发生效力。但基于我国现行房地产开发制度以及登记制度，买受人经常不能及时登记，导致其取得法律意义上的所有权总会滞后于债权合意，有的甚至长达十几年。在这段时间内，买卖的不动产在法律上仍属于出卖人所有，但如果仅仅将买受人当作普通的债权人，其对房屋的登记或者交付请求权就不具有排除出卖人的其他债权人对不动产提出的受偿要求。
考虑到不动产是大众最基本的生活资料，我国对不动产买受人在执行程序中予以特殊优先保护。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
然而，当前的司法实践中有时会出现这种情形：被执行人捏造一个购买了房屋的执行案外人，通过执行异议之诉来主张对标的物的所有权，并阻断强制执行程序。因此，如何在原债权人的权利实现和买受人的物权期待权的保护之间实现一个精准的认定和平衡，是当前司法实践面临的问题。
通过审理此类案件，笔者总结了一些可供参考的审理要素。对于“买卖合同”的认定，可以分为有中介和无中介两种情况，在当前二手房买卖市场高度经纪化的今天，对于无中介的情形，要特别予以注意是否存在恶意串通的情形；对于“合法占有”的认定，要以买受人对不动产是否实现了支配和控制进行评价，注意查明买受人何时取得入户门钥匙、何时办理入住手续、房屋缴纳水电暖气物业等各类费用的情况。对于“交付价款”的认定，可以以审理民间借贷案件的思路作为参考，仔细审查转账款项的时间、金额、性质，综合作出认定。若主张大额现金交付，除银行流水、款项金额、来源、交付时间、地点等各因素完全吻合外，原则上应高度存疑不予认定。对于“自身原因”的认定，注意审查买受人的无过错和积极主动的主张权利，实践中能够归责于买受人的原因包括忽略了权利障碍（比如房产本有抵押）、政策限制忽略（不符合限购政策）、怠于行使权利（为了避税未办理登记）。
需要注意的是，如果是虚假诉讼，被执行人选择的“假执行案外人”往往会是配合的租户、有金钱往来的交易伙伴，此时就需要法院积极依职权调查取证，抽丝剥茧，戳穿谎言，查明案情，对涉嫌虚假诉讼的当事人，不应仅仅驳回其诉讼请求，还应当进行处罚或者移送公安机关追究虚假诉讼罪的刑事责任。
（作者单位：北京市昌平区人民法院）（杨杰）
