如何正确理解《执行异议复议》第28条的规定？
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《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条(以下简称《执行异议复议》二十八条)规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”在执行实践中，人们对这一条的认识存在诸多的误区。那么，应如何正确理解并贯彻这一规定呢?
一、《执行异议复议》第二十八条规定的买受人系商品房消费者之外的一般买受人，且“不动产”仅适用于买受人居住用房。
《执行异议复议》第二十八条规定了一般买受人的物权期待权，赋予符合法定条件的买受人对不动产的物权期待权以排除执行的效力，该法条的的立法目的是保护无过错不动产买受人的物权期待权。按照一般法理而言，物权期待权仍为债权，与赋予强制执行效力的执行债权相比顺位应当劣后受偿。但是基于特定立法价值考虑，我国法律仍规定了具备一定条件的物权请求权可以对抗执行债权，从而阻却执行。《执行异议复议》第二十八条的规定应限定于居住用房，对于“生产性、商业性经营用房”和“土地使用权”，其本身属于生产经营或者投资行为，与本条所保护的生存价值相异，在权利位阶上不具有优于金钱类债权人地位。
【参考案例:北京市第三中级人民法院(2019)京03民终3113号民事判决书。】
二、以房抵债的受让人不属于《执行异议复议》二十八条所称的“买受人”范围，其权利不能排除法院的执行。
《执行异议复议》二十八条规定的买受人是指无过错不动产买受人。债权人与债务人双方达成以房抵债的协议，但债务人应履行的原始义务并非房款，债权人取得房屋是基于双方之间抵债行为。换句话说，双方签订的《商品房预售合同》以及相关的补充合同实为消灭双方之间存在的债权债务关系，这与买受人为了生活居住而购买房屋存在着较大的差异，不能据债务人与债权人双方签订的以房抵债协议就认定债权人享有物权期待权。因此，以房抵债的债权人不属于《执行异议复议》第二十八条规定的不动产买受人，不适用该条的相关规定。
【参考案例:最高人民法院(2020)最高法民申3920号民事裁定书。】
三、以冲抵工程款的方式购买的房屋，施工方可以排除法院的强制执行。
施工方为开发商建设了工程，理应得到相应的工程款，但是由于开发商没有及时支付工程款，经双方协商，开发商用商品房折价抵偿工程款，其实质是施工方所享有的建设工程价款优先受偿。案涉房屋系工程款债权的物化载体，本案不适用《执行异议复议》规定第二十八条，故施工方就案涉房屋享有的权利可排除该债权人的强制执行。
【参考案例:最高人民法院(2020)最高法民再352号民事判决书。】
四、以车位抵债并非买车位，案涉车位亦不能认定为属于《执行异议复议》第二十八条规定的不动产，不应受该司法解释的限制。
以车位抵债的真实意思是为了消灭当事人之间的债，并不是买卖案涉车位，双方并未形成买卖合同关系，当事人基于以案涉车位抵债取得的权利，本质上仍属于债权范畴，其并不优先于施工方基于建设工程合同关系对案涉车位等建设工程所享有的优先受偿权。
【参考案例:最高人民法院(2019)最高法民再175号民事判决书。】
五、买受人明知自己受“限购”政策制约无法购买房屋，但其仍一意孤行购买房屋的，属因“自身原因未能办理产权登记”的情形，其权利不能排除法院的执行。
为了保证房地产业健康稳定的发展，国家和地方政府出台了一些有关房地产的限购政策，但有些人却怀着投机心理逆势而行，导致购买房屋无法办理产权登记，这显然是由于买受人个人的原因形成的不能办理产权登记的情形，其不能享有排除法院执行的权利。判断买受人是否属于“非因自身原因未办理过户登记”的情形，不能仅凭开发商的自认来认定事实，要综合买受人未能办理登记的众多因素进行分析认定，买受人不能举证证明“非因自身原因未办理过户登记”的，应依法承担不利的法律后果。
【参考案例:最高人民法院(2020)最高法民申2233号民事裁定书。】
六、买受人的权益并不能排除申请执行人在先成立的抵押权而引起的强制执行。
《执行异议复议》第二十八条解决的是在执行程序中买受人对所买受不动产的权利保护与基于金钱执行债权人的权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，但是，这种情形下买受人对于所买受不动产的民事权益并不能够排除申请执行人基于在先成立的抵押权的强制执行。因此，房屋买受人应在法院查封前具备《执行异议复议规定》第二十八或二十九条规定的构成要件，方可阻却法院的强制执行。
【参考案例:最高人民法院(2019)最高法民申1684号民事裁定书。】
七、案外人仅凭开发商具有预售许可证，就实施房屋交易，未尽到合理审慎义务，因此，当事人未能办理案涉房屋的过户登记具有自身原因，不符合《执行异议复议》第二十八的规定。
虽然案涉房屋的项目已经取得预售许可证，但这仅仅代表涉案房屋具有对外销售资格，并不代表案涉房屋的权利状态。即使开发商在合同中保证了案涉房屋没有抵押，但在案涉房屋已经设立抵押且事实上可以进行查询的客观情况下，案外人仍进行房屋买卖，因此未尽到合理、谨慎的注意义务，客观上导致案涉房屋因已抵押登记而不能过户的结果。
【参考案例:最高人民法院(2020)最高法民再75号民事判决书。】
