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案外人对继续执行（驳回异议申请）的执行异议裁定不服的，依法可以向执行法院提起执行异议之诉。法院审理执行异议之诉时，主要依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《执行异议复议规定》”）第二十八、二十九条的规定，判断案外人的权利是否具有排除强制执行的效力。
一、案外人对登记在被执行人名下的不动产提起执行异议之诉的法律适用
基本案情：
案外人王某对登记在何某名下的位于四川省成都市锦江区佳宏路A房产强制执行案件有异议，请求停止对A房产的强制执行，解除查封措施。
裁判要点：
一审法院经审理认为，王某不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的第一项、第四项规定的要件，其对案涉房屋并不享有足以排除执行的民事权益。
王某不服一审法院作出的判决上诉至最高人民法院，最高院经审理认为：1.王某对案涉房屋享有足以排除保全查封的民事权益。从房屋权利的来源和房屋权利的性质来看，王某对案涉房屋享有占有、使用、收益的权利，其获得房屋的方式类似于借名买房，但又有别于一般意义上的借名买房，其此种购买房屋的行为不具有违法性和可责难性；2.从未完成登记的原因来看，王某为尽快完成案涉房屋权属转移登记，与服饰店协商并于劳动合同期满前提前一次性支付了剩余按揭贷款，应视为王某积极行使权利。因此，法院经综合认定王某对登记在被执行人何某名下的房屋具有排除强制执行的权利。[案例来源：（2019）最高法民终370号]
二、案外人对登记在房地产开发企业名下的不动产提起执行异议之诉的法律适用
基本案情：
王某对登记在金陛房地产发展有限公司名下（案情简化）的位于北京市朝阳区三源里北小街A号房屋向一审法院提起执行异议之诉，请求法院对该房屋停止执行。
裁判要点：
一审法院综合王某提交证据的情况，认为王某购买涉案的房屋的事实存在，符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的情形，支持了王某的请求，停止对涉案房屋的执行。
申请执行人徐某不服一审法院的判决向北京市高院提起上诉，请求不停止执行涉案房屋。二审法院依据《执行异议复议规定》第二十九条的规定，并结合王某提供的证据认为王某不具有排除强制执行的条件，撤销原判决，驳回王某的诉讼请求。
王某不服申请再审，最高院认为《执行异议复议规定》第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款，房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款，也可以适用普通条款。最高院综合王某提出的证据，认为王某不符合《执行异议复议规定》第二十八及第二十九条的规定，依法维持二审法院判决。[案例来源：（2016）最高法民申254号]
律师提示：
依据法律规定，不动产物权的设立，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，但是法律另有规定的除外。房屋购买人虽然依法签订了《房屋买卖合同》，支付了全部购房款并实际入住，只要未经登记，将不能产生对世的物权效力。为避免日后房屋产权发生争议，建议买受人购买房屋后尽早进行不动产登记。
引用的法条：
最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）
第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
