最高法：依据以房抵债协议认定买受人可以排除建设工程优先受偿权，缺乏法律依据
中天公司与贾某案外人执行异议之诉
民事再审改判案
裁判要旨：
以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，在完成权属变更登记前，买受人仅享有普通债权，据此种协议认定买受人享有物权期待权（利益），可排除建设工程价款优先受偿权的强制执行，缺乏法律依据。
案情简述：
2012年，贾某向和丰公司出借资金1000万元，和丰公司逾期未能偿还。
2015年8月26日，和丰公司作为出卖人与贾某签订《房屋预售合同》，约定将位于春江花园的某房屋预售给贾某，房屋总价款478万元，出卖人应于2015年12月31日前按合同约定将商品房交付给买受人。贾某以债权抵房款，和丰公司为贾某出具金额为478万元的收据。
2016年3月14日，商品房所在地房产交易中心为案涉房屋办理了《商品房分户备案证明》。
2016年10月29日，吉林省高院就中天公司起诉和丰公司主张建设工程款一案作出生效判决，认定和丰公司需偿还中天公司工程款项4275万元。中天公司可就其承建的春江花园房屋折价、拍卖款优先受偿。
2017年11月10日，中天公司向人民法院申请强制执行春江花园房产，法院作出查封裁定。
2018年2月26日，贾某向人民法院提出执行异议，人民法院驳回贾某异议请求，某遂提请执行异议之诉，请求停止执行贾某购买的春江花园房产。
经查询，案涉房屋已办理商品房预售许可登记，没有办理房屋产权初始登记，原因为开发商未到房屋产权管理中心申请办理。
裁判过程：
一审人民法院审理认为：本案焦点在于贾某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。参照《执行异议复议规定》第二十八条关于金钱债权执行的规定，买受人（1）在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）已支付了全部价款；（3）在法院查封前已合法占有案涉商铺；（4）对未办理产权登记无过错。
建设工程价款优先受偿权人对其施工工程不享有物权，该权利需在所指向的房屋被纳入被执行人可供执行的责任财产范围后，以相关房屋变现的价款为标的发生优先受偿的法律效力，在执行分配程序中以优先顺位实现。贾某已按照合同约定合法取得对案涉商铺的物权期待利益，参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，该利益应当得到法律的保护。
和丰公司在全额收取贾某支付的购房款并将房屋交付贾某占有后，其相应财产利益已从实物形态的房屋转化为金钱形态的购房款，即便此时房屋仍登记在和丰公司名下，其已不再享有实质意义上的支配权，仅负有配合办理房屋登记之义务。
据此，一审法院判决，不得执行贾某所购买的案涉房屋。
中天公司提请上诉，二审法院裁判观点与一审法院一致，认为中天公司的上诉请求理由不成立，驳回上诉。
本案经最高人民法院再审审理，最高法院认为：和丰公司与贾某于 2015 年订立案涉《商品房买卖合同》，双方的真实意思是偿还贾某于 2012 年向和丰公司出借的部分款项，也即消灭和丰公司对贾某负有的债务，其实质是以房抵债协议，是债务履行方式的一种变通，而非通常的商品房买卖。
以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，在完成权属变更登记前，贾某仅享有普通债权，据此种协议认定贾某享有物权期待权（利益），可排除建设工程价款优先受偿权的强制执行，缺乏法律依据。另，贾某提交的电费明细可证明案涉工程在 2017 年被查封前有零星用电，但未能证明案涉商铺的用电方式及费用支付相关事实。其提交的装饰装修合同亦无合同实际履行相关事实辅证。现有证据不足以证明贾某在查封前已实际占有案涉商铺。同时，案涉工程迄今未竣工验收，尚未按照施工图纸对房屋进行间隔，各方均无法说清案涉商铺的具体位置，贾某与和丰公司亦未按照合同约定的方式交付商铺。此种情形下，即便存在事实上的使用行为，亦难确立其合法性。
一审及二审法院适用执行异议复议规定第二十八条，认定贾某具备该条规定的四项条件，据此排除中天公司建设工程优先受偿权的执行，存在认定事实不清和法律错误的问题，应予以纠正。最终认定，中天公司有权对案涉房屋申请强制执行。
本案是一起关于以房抵债形成的“物权”是否优于建设工程优先受偿权问题的诉讼纠纷。
一审及二审法院认定以房抵债协议可以形成物权效力，最高法院判决否定了这一主张，即以房抵债仍然未脱离债权的范畴，有关纠纷仍属于债权纠纷，不可以优先于建设工程优先受偿。
案例索引：(2022)最高法民再 126 号
