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房地一体原则是指建设用地使用权转让或抵押时附着的建筑物、构筑物及其附属设施(以下简称“房屋”)一并转让或抵押，房屋转让或抵押时其占用范围内的土地一并转让或抵押。《建设部关于国有房屋土地使用证及房地产交易中土地使用权转让等有关问题的答复》［（89）建房市字第77号］第二条、《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》（1984年8月30日颁布实施，2019年7月20日失效）第六十四条、《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《中华人民共和国民法典》第三百五十六条、《中华人民共和国民法典》第三百五十七条等均体现房地一体转移原则，即房屋所有权转让时，该房屋占用范围内的土地使用权亦同时转让。然而，在不动产登记制度不完善的时期，尤其是在《不动产登记暂行条例》颁行之前，房屋与土地的权属因家族演变、政策变动、历史遗留问题等原因变得极其复杂，存在房地产权不一致的情形，由此引发一系列房屋物权确认纠纷或案外人执行异议之诉。其中，确定在他人享有使用权的土地上建造房屋物权的归属便成了解决上述纠纷的先决条件。现从该项争议的法律性质、主要类别、物权判定规则等方面分析在他人土地上建造房屋的物权归属判定规则。
一、在他人土地上建造房屋属于动产（建筑材料等）与不动产的附合
物可分为动产、不动产，添附也就有动产与不动产的附合、动产与不动产的附合、不动产与不动产的附合。动产与动产的附合，是指两项动产附合在一起。动产与动产附合时，应由主物的所有人或者价值大的物的所有人取得合成物的所有权。不动产与不动产的附合，是指一不动产附合于他不动产上合成一物，此种附和类型在理论上存在较大争议，主流观点认为不存在此种附和类型，即在将房屋与土地作为各自独立的不动产的法域（即非认为“房屋是土地的重要成分”的法域）房屋与土地不可能发生附合。如王泽鉴先生在论述“动产与不动产附合”时，明确称不动产与不动产不发生附合问题，具体如下：附合者，须为动产,被附合者为不动产 (包括土地及定着物)。不动产与不动产不发生附合问题。例如，甲建屋于乙的土地,房屋为独立不动产不由土地所有人取得其所有权。然而在司法实务中，基本上确立了“在他人享有使用权之土地上建造房屋而形成附和的，房屋所有权一般归属于土地使用权人”这一附合规则，那么，此种附合属于何种类型呢？是动产与不动产之间的附合还是不动产与不动产之间的附合呢？附合的先决条件是存在两个或多个独立的物权，在他人土地上建造的房屋所有权并没有因建造行为当然设立，此时并不存在建造人对房屋的物权。《最高人民法院公报》2018年第8期刊载的（2016）最高法民终763号民事判决认为，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权一般属于建设用地使用权人。其次，合法建造取得物权，应当包括两个前提条件，一是必须有合法的建房手续，完成特定审批，取得合法土地权利，符合规划要求；二是房屋应当建成。换言之，在他人土地上建造房屋的行为，不属于《物权法》第三十条规定的合法建造，不能以事实行为原始取得物权。既然并不存在建造人对房屋的所有权，因而不可能发生建造人享有所有权的房屋与土地使用权人享有使用权的土地之间的附合。综上，在他人土地上建造房屋可认为是动产（建筑材料）与不动产的附合，与在他人房屋上加建楼层属于同一种附合类型。
二、在他人土地上建造房屋的物权通常归属于土地使用权人
根据《中华人民共和国民法典》第三百二十二条规定，因加工、附和、混合而产生的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定：法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。据此，当发生附和时，应当依据前述规定及添附制度的目的，结合不动产的性质、价值，运用充分发挥物的效用及保护无过错当事人的原则予以认定。在此之前，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十六条规定：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”
《最高人民法院公报》2011年第12期（总第182期）发布的“胡田云诉汤锦勤、王剑锋所有权确认纠纷案”裁判摘要指出：“在他人享有使用权之土地上建造房屋而形成附和的，房屋所有权一般归属于土地使用权人”。此外，江苏省常州市中级人民法院作出的（2021）苏04民终4084号民事判决书也遵照了上述公报案例的物权确认规则，一审法院认为：房屋与土地使用权不可分离，只能为同一人所享有，土地上建筑物需经一定程序批准，并取得土地使用权为前提，所以土地使用权的取得是取得建筑物所有权的前提。土地使用权人与建房人不一致的，实质属于司法实践中动产（建筑材料）与不动产（土地）的附合，此时，应由不动产权利人取得合成物的所有权。本案中，徐长海在黄庄粮站享有使用权的土地上建设房屋，构成添附。二审法院认为一审判决结果正确，予以维持。江苏省无锡市锡山区人民法院在王健南诉被告王健明所有权确认纠纷一案作出的（2018）苏0205民初7076号民事判决书中认为，根据不动产所有权的固有法律属性和房屋拆迁安置过程中普遍性的政策规定，安置权益属房屋所有权的综合性权能，在他人享有使用权之土地上建造房屋而形成附和的，房屋所有权一般归属于土地使用权人，也即是说，即便王健南所述系由其出资出力建造登记权利人为王健明所有之房屋为真实情况，亦不影响房屋所有权的归属。最高人民法院在其作出的（2019）最高法行申14151号行政裁定 书中认为，我国农村宅基地使用权是集体经济组织成员才享有的权利，与特定的身份关系相联系，房屋所有权一般要依附于宅基地使用权。因此，即便涉案房屋由周XX出资翻建，也不能当然属于周XX所有。
由此可见，在他人土地上建造房屋的物权通常归属于土地使用权人。
三、在建造人没有过错且考虑公平原则的情况下，建造人可取得物权，但通常限于增建情形
若简单地认为不动产附和产生的添附物属于原不动产权利人，而无视长期居住、巨大投入的情形，仅仅赋予房屋建造者不当得利请求权，则有悖于公平原则。在台州市天台县人民法院作出的(2020)浙1023民再7号民事判决书中，法院就关于庞某水能否确认为案涉房屋所有权人问题作出了如下论述：案涉房屋的房屋所有权虽未登记，但土地使用权登记在某滤网厂名下。其土地用途明确为工业用地，而庞某水在向某滤网厂购买了两间一层平房后又出资加建至五层半楼房并转为商住用房，属于改变了土地用途，且该改变未经行政部门批准，故案涉房产出让合同因违反强制性规应认定无效。无效的合同自始没有法律约束力，且双方因该合同取得的财产应当相互返还。本案中，因案涉房屋出让合同无效，某滤网厂应返还庞某水购房款43万元。房产出让合同约定出让一层平房，当然及于该一层平房建筑范围内的土地使用权，故庞某水应返还某滤网厂案涉房屋中一层及建筑范围内的土地使用权。案涉房屋二层至五层半楼房部分系庞某水自己出资建造并一直居住使用，相关罚款也是庞某水支付，故案涉房屋二层至五层半楼房部分系庞某水购房后所添附，不属于相互返还的范围，应属于庞某水所有。针对本案，该院法官进一步阐明了关于添附的观点，具体如下：不动产与不动产之间的附和，因添附物与原物性质相同，当两者发生附和时，应当依据《中华人民共和国民法典》的规定及添附制度的目的，结合不动产的性质、价值，运用充分发挥物的效用及保护无过错当事人的原则予以认定。具体至本案，笔者认为，添附物应归原审原告庞某水，理由如下：1.本添附行为构成原始取得。添附作为所有权取得的重要方式，属于原始取得的范畴。从增进社会财富、充分发挥物的效用的原则出发，应承认添附可以引起物权的变动。具体到本案，案涉房屋二层至五层半由庞某水出资建造，并由其一直居住使用，该添附所形成的添附物即使可以恢复原状，对庞某水及庞某梅所造成的损失也是巨大的。因而，从充分发挥物的效用原则出发，应当确认庞某水通过原始取得的方式获取了案涉添附物的所有权。2.不动产原物与添附物可区分。本案中，案涉房屋虽为一个整体，但其一层及建筑范围内的土地与二层至五层半楼房部分是可以区分的，且在原审判决生效后已进行分别评估，具备将添附物归属添附人所有的基础。3.符合保护无过错方原则。案涉房产出让合同虽因违反强制性规定被认定无效，但案涉房屋加盖的二层至五层半系庞某水自己出资建造并一直居住使用，相应的罚款也由庞某水支付，且庞某水与邵某明对双方之间的房产出让行为均予以认可，双方亦按约履行了合同义务，庞某水不存在过错。再审判决关于案涉房屋二层至五层半楼房部分系庞某水购房后所添附，应属于庞某水所有的认定，是保护无过错当事人原则的具体体现。
四、在他人土地之上建造房屋建造人的请求权及限制
不论为何种情形的添附，均为使原物的形态发生变化而成为新物，并且增加了物的经济价值。添附的结果，使一方所有权扩大，而另一方所有权丧失，基于公平原则，因添附而受到损失的一方当事人得要求获得利益的一方返还其所得的利益或受有损失者的投入。在发生添附时，失去所有权的当事人向取得所有权的当事人请求返还利益，适用法律关于不当得利的规定。因此，双方当事人之间形成不当得利之债的关系，受损失的一方有权请求得到利益的一方返还其所得的利益。部分情形下，土地使用权人不愿对房屋建造人给予补偿，便以排除妨害为由起诉建造人，要求对方拆除，但考虑到物尽其用原则和公平原则，不应通过恢复原状解决纠纷。如天津市高级人民法院在(2019)津民申525号民事裁定书中认为，虽然涉案宅基地的使用权业经生效判决归王学友所有，但结合本案田学来、周亚平使用该宅基地建房的过程，周亚平支付了对价等因素，不能认定田学来、周亚平对占有宅基地具有主观恶意。考虑田学来、周亚平在该宅基地上建造了七间房屋及附属设施，价值较大，如果拆除必然造成巨大的经济损失，有违公平原则，且房屋与宅基地具有不可分性，可以采取经济补偿的方式实现利益平衡，解决矛盾。由于双方在诉讼中均不申请对房屋价值进行评估，王学友亦不认可给与房屋补偿，故两审判决驳回王学友关于拆除房屋，返还宅基地的诉讼请求并无不当。关于一审判决认为因双方不能议价，且均不申请对房屋及附属设施价格进行评估，可待价格确定后再予处理的表述，系对案件裁判理由的阐述，并非判令一方必须给与对方经济补偿，故不属于超出诉讼请求。
对于明知或者存在重大过失的添附人，从添附制度的立法目的而言，若出于事后维护社会经济价值的考量，对其与无过错当事人予以同等保护，不利于长期社会资源的高效配置。土地使用权人对其土地享有合法的使用权，该土地使用权属于《侵权责任法》第二条第二款所称的“民事权益”，建房人未经土地使用权人同意，擅自在其享有使用权的土地上建房，属于侵权行为。根据《侵权责任法》第二条规定，建房人应承担侵权责任。从民事法律的基本原则而言，任何民事主体从事民事活动都应当保持诚实信用原则，不能将自身作出的侵权行为的风险后果转移至他人。同时，通过由恶意添附人承担相应不利后果，也能促进民事主体在从事民事活动时审慎行使，减少添附情形发生，避免以添附之名、行强制交易之实。
