最高法新案例：买受人在房屋被查封后支付的房款不应计入“已支付的价款”
【裁判要点】开发商未依约交付房屋、办理权属登记，且房屋已被人民法院查封的情况下，买受人依然向开发商支付房款的行为难谓已尽到善意的合理注意，该房款不应再计入买受人“已支付的价款”。
【简评】从《执行异议和复议规定》第二十八条第（三）项以及第二十九条第（三）项的内容上看，仅规定了 “签订合法有效的书面买卖合同” 以及 “合法占有不动产” 须在人民法院查封之前，并未规定买受人 “支付房款” 也必须在人民法院查封之前。本案关于买受人在人民法院查封之后支付的房款（即便如本案买受人在合同约定的付款期限内支付的房款）不应再计入“已支付的价款”的观点，代表着最高法对此类案件的一种倾向【阅读文末“更多观点”】。该观点对包括消费者购房人在内的买受人不利，实践中应特别注意。
中国裁判文书网：《何玥、陆志刚等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书》，案号 （2022）最高法民终393号
中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2022）最高法民终393号
上诉人（一审原告、案外人）：何玥，基本信息略。
被上诉人（一审被告、申请执行人）：陆志刚，基本信息略。
被上诉人（一审第三人、被执行人）：沈阳亿华源房地产开发有限责任公司。
上诉人何玥因与被上诉人陆志刚、沈阳亿华源房地产开发有限责任公司（以下简称沈阳亿华源公司）案外人执行异议之诉一案，不服江西省高级人民法院（2022）赣民初4号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年10月24日立案后，依法组成合议庭，于2022年11月10日公开开庭审理了本案。上诉人何玥与被上诉人陆志刚、沈阳亿华源公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
何玥上诉请求：1.撤销一审判决；2.解除江西省高级人民法院（2021）赣执恢6号之二执行裁定书对坐落于辽宁省法库县××小区××号楼××单元××号房屋（以下简称案涉房屋）的查封并终止执行；3.确认位于辽宁省法库县××小区××号楼××单元××号房屋归上诉人何玥所有；4.本案全部诉讼费用由被上诉人陆志刚承担。事实与理由：何玥于2014年3月26日购买沈阳亿华源公司开发的位于辽宁省法库县××小区××号楼××单元××号房屋，在陆志刚申请法院裁定保全查封案涉房屋之前就已签订《商品房买卖合同》。何玥提供的《补充协议》及两份《收据》足以证明已经支付全部购房价款。何玥提供的缴纳物业费、供热费等收据也足以证明对案涉房屋已实际居住占有。法库县自然资源局不动产登记中心出具的《不动产登记查询结果证明》足资证明案涉房屋是何玥用于居住且何玥名下无其他用于居住的房屋，同时证明案涉房屋是何玥的唯一住房。后因何玥居住在案涉房屋后患上恶性肿瘤故将案涉房屋出卖，更换目前住房，至目前为止何玥始终只有一套住房。据此，何玥认为对执行标的所享有的民事权益能够排除强制执行，具体理由是：（一）购房人购买开发商名下商品房的，只要符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条或第二十九条中任一条款的规定，法院即应支持其执行异议。（二）本案中，第一，何玥在一审法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。第二，拿到房屋的钥匙即应视为对房屋已经有事实上的管理和支配权，故何玥在法院查封之前已合法占有该不动产。第三，何玥已支付全部价款。第四，未办理过户登记原因是开发商的手续不全，而非因买受人自身原因。第五，何玥提起诉讼是因买受人安洪忱向何玥索要产权证，何玥没有完成买卖交易合同义务。法库县自然资源局不动产登记中心出具的《不动产登记查询结果证明》证明何玥只有一套住房，足资证明案涉房屋是何玥用于居住且何玥名下无其他用于居住的房屋。一审认定“其基本居住需求已得到保障，不属于消费者生存权的保护范畴”错误。
一审法院认为，本案争议的焦点为：案外人何玥对执行标的所享有的民事权益能否排除强制执行。关于能否参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条规定排除执行的问题。《执行异议和复议规定》第二十九条赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。所谓消费者，是指为基本居住需要购买商品房的个人，非因为基本生活需要而购买商品房的，不属于上述规定所称的消费者。本案中何玥自述其已将案涉房产出售给第三人安洪忱，法库县自然资源局在2022年5月9日出具的《不动产登记查询结果证明》亦证实何玥在法库县××住房，故其购买案涉房屋并非用于个人居住，且其基本居住需求已得到保障，不属于消费者生存权的保护范畴，不能参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定排除强制执行。关于能否参照适用《执行异议和复议规定》第二十八条规定排除执行的问题。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”一审法院于2015年5月19日作出的（2015）赣民一初字第17-3号协助执行通知书已对案涉房产采取了查封措施，根据何玥提供的其与沈阳亿华源公司订立的《商品房买卖合同》的落款日期显示为2014年3月31日。该合同中约定的开发商交房日期为2014年9月30日前，而对房屋尾款55000元的缴付日期约定为2017年11月20日前。由此可见合同约定的是开发商交房在前，买受人付清房款在交房3年之后，显然此种交易方式与通常情形下房地产开发商收取全部房款后再将商品房交付给买受人的交易习惯不同，且开发商在交房3年之后再收取剩余大部分房款有违常理，故本案现有证据难以证实该合同文本订立的真实时间为2014年3月31日。根据何玥提供的沈阳亿联物业管理有限公司提供的《专用收款收据》证明，其缴纳物业费的起始时间为2017年10月1日，结合其最后一笔房款的缴付时间为2017年11月16日，故难以认定何玥在2015年5月19日前已合法占有了案涉房产。何玥先后与沈阳亿华源公司订立了两份《商品房买卖合同》，第一份合同约定的房屋总价为143091元，第二份合同约定的房屋总价为98091元，在短短5天之内优惠幅度达到原房价的31.4%，与一般的房地产交易习惯不符，第二份合同价款的真实性存疑，难以认定其已全部支付了房款。本案的情形不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第一、二、三项的规定，不能参照适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定排除强制执行。判决：驳回何玥的诉讼请求。案件受理费2708.47元，由何玥负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于一审查明的事实，何玥主张，其实际在2015年5月9日就拿到了钥匙，但由于物业更换提供不了相关票据，一审认定其于2017年11月办理入住手续是错误的。对于一审查明的事实，陆志刚主张，何玥仅提交了沈阳亿华源公司出具的收条，未提交取现记录等佐证，故一审认定2017年11月16日何玥向沈阳亿华源公司现金缴纳了购房款尾款55000元是错误的。沈阳亿华源公司未对一审查明的事实提出异议。
本院认为，何玥和陆志刚虽对一审查明的部分事实提出异议，但并未提交证据加以推翻，故本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点是：何玥对案涉房产所主张的权利，能否排除强制执行。依照《执行异议和复议规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条又规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。按照本案业已查明的事实，2014年3月26日，何玥与沈阳亿华源公司签订《商品房买卖合同》，约定何玥购买案涉房产，总金额143091元，首付43091元，余款10万元通过贷款方式支付。当月31日，何玥又与沈阳亿华源公司订立《补充协议》，约定在原总房款143091元的基础上优惠45000元，并于同日重新签订《商品房买卖合同》，将案涉房屋的总价调整为98091元，付款方式调整为首付43091元，余款55000元于2017年11月20日前付清。房屋的交付日期为2014年9月30日前，并应在商品房交付后365日内办理权属登记。2014年3月26日，何玥向沈阳亿华源公司现金缴纳了购房首付款43091元，2017年11月16日，何玥向沈阳亿华源公司现金缴纳了购房款尾款55000元。根据何玥提交的年度物业管理费收款收据显示：何玥已于2017年11月办理了案涉房屋的入住手续。何玥自述，其于2021年3月14日将案涉房屋以123000元的价格出售给案外人安洪忱，安洪忱在向其支付购房款118000元后已在案涉房屋内居住。何玥目前在法库县××镇××街的67平米房产。另因陆志刚诉沈阳亿华源公司等当事人民间借贷合同纠纷一案，一审法院于2015年5月19日作出裁定，冻结包括被告沈阳亿华源公司在内的相应财产，并于同日作出协助执行通知书，责令辽宁省法库县住房和城乡建设局协助查封了包括案涉房产在内的沈阳亿华源公司名下的财产。查封期限为三年，自2015年5月25日始至2018年5月24日止。因此，2017年11月何玥向沈阳亿华源公司缴纳购房款尾款55000元时，案涉房产实际已经处于查封期限内。何玥明知房屋买卖合同约定了房屋的交付日期为2014年9月30日前、且应在商品房交付后365日内办理权属登记，在沈阳亿华源公司实际并未依约交付房屋和办理权属登记，案涉房产已被查封的情况下，依然于2017年11月向沈阳亿华源公司缴纳购房款尾款，此付款行为难谓已尽到善意的合理注意，该款项即不应再计入买受人已支付的价款。《执行异议和复议规定》第二十八条和第二十九条“符合下列情形且其权利能够排除执行的”规定显然并非“符合下列情形之一”，而是要求必须符合该条规定的全部数种情形。故何玥对登记在被执行人名下的不动产提出的异议既不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第（三）项之情形，也不符合第二十九条第（三）项的情形，一审认定其对案涉房产所享有的权利并不足以排除强制执行，并无不当。
综上，何玥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2708.47元，由何玥负担。本判决为终审判决。
