商家在车库经营水产店十几年，楼上业主以生活受到影响为由要求搬走，法院怎么判？
楼下的水产生意越做越大
楼上的苦恼也越积越多
有利害关系的业主不愿意了
这鱼是否还能卖下去？
不堪干扰，业主起诉要求楼下商家搬离
彭先生是某开放性小区的业主，该小区共有十几个车库，均被作为店面使用。
2007年，老高购买了彭先生楼下的两个车库，在办理相关营业执照后，经营一家水产店至今。
彭先生家的卧室位于水产店的正上方，而水产店全年无休，十几年来从早到晚持续不断的噪音严重影响了他们一家的正常生活。
近年来，彭先生多次向政府相关部门投诉，他认为车库原规划用途并非商用，老高未经小区利害关系业主一致同意，就擅自将车库用作经营性用房。水产店由冻品仓库逐渐演变成生鲜养殖、生杀批发，店内存放着易燃易爆的氧气罐等危险物品，危害公共安全。养鱼的废水也是直接倾倒在门口公共道路上和公共雨水管道中，卫生状况堪忧。
相关部门实地调查后要求老高进行整改，老高也做出了一定的整改，但彭先生对此并不满意。
老高认为，小区一楼车库均是作为店面使用，当时没有任何法律法规禁止将车库用于开设店面，水产店经依法注册且依法经营，未因任何违法经营行为受到处罚。根据“法不溯及既往”的原则，不能用现有的法律规范来干预。并且水产店位于小区外围，排气通畅，同时也方便了小区居民的生活，彭先生也应尽到合理容忍义务。店内使用的氧气瓶也是通过正规渠道购买，且规范使用，不存在安全隐患。
双方协商不成后，彭先生向福建省厦门市思明区人民法院提起诉讼，要求老高将水产店搬离车库，并赔偿其维权损失。
法院：拆除水产设备恢复车库用途
法院审理认为，老高虽然取得营业执照且经营多年，属于行政登记许可范围，但不能改变其行为欠缺合法性的事实。按照原有规划用途，用于水产店使用的车库是住宅配套设施，并非“商业”或“经营性用房”。
根据法律规定，业主将住宅改变为经营性用房，应当经有利害关系的业主一致同意。彭先生的房屋位于案涉车库楼上，所以彭先生是“有利害关系的业主”。现彭先生明确表示不同意老高将车库用于经营水产店，要求拆除车库内的水产养殖设备并恢复为车库用途，以及赔偿维权损失，具有法律依据，应予以支持。
该案宣判后，老高不服，向福建省厦门市中级人民法院提起上诉，二审法院审理后驳回上诉、维持原判。
法官：“住改商”应遵守相关法律法规
“住改商”即住宅改经营性用房，在日常生活中较为常见。“住改商”在一定程度上可以降低创业成本、活跃市场经济、方便社区生活，但经营行为可能会占用公共资源、增加物业管理成本、影响小区业主生活质量，引发纠纷。
《中华人民共和国民法典》第二百七十九条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。”赋予有利害关系业主“一票否决权”，而非“多数否决”，有助于维护小区安全有序的状态，保障普通业主的生活质量。
但该条规定对业主“住改商”行为并未采取绝对禁止主义，业主将住宅改为经营性用房，应遵守法律法规和管理规约，应选择对周边环境影响不大的商业类型，且在住宅商用之前，应征询有利害关系业主的一致同意，避免日后发生纠纷。
若发生纠纷，双方可先行协商解决，协商无果可向小区业主委员会、物业公司反映，或寻求相关职能部门帮助，如切实难以解决，可依法起诉维权。
