转自张新国公众号“秦台法语”
“有损害就有救济。”当权利受到侵害时，当事人有请求公权力——国家机关予以救济的权利，这是依法治国、法治国家的必然要求，也是人民有幸福感、获得感的重要基础。
“法律不保护权利上的睡眠者。”享有权利的人应当积极行使权利，否则就可能失去法律的保护。这就是法律上的“时效”制度。所谓时效制度，是指在当事人不行使或怠于行使权利持续达一定期间后，产生无法得到法律保障后果的制度。申言之，法律对权利行使的保障并非是无期限的，超过时效期间之后将会受到一定的阻碍。然，这是否意味着时效制度限制或剥夺了权利的行使空间，对本该承担责任的人而放任不管呢？并非如此。时效制度的设立旨在让权利被及时行使，这样社会秩序才能得以稳定。相反，如果允许权利人“休眠”，那么社会秩序将一直处于“悬而未决”状态，而这显然不符合社会发展和法治精神的要求。
我国民商法，从《民法通则》到《民法总则》，再到《民法典》，均规定了消灭时效制度，即诉讼时效制度，而没有规定取得时效制度。《民法典》第188条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。
问题是：房屋购买人从出卖人手中购买房屋后，因种种原因未能办理房屋产权过户登记，待至买受人请求出卖人办理房屋产权过户时，时过境迁，房价可能较当初购买时已翻了几番，也可能在房屋之上存在着出卖人的抵押贷款，等等因素，此时出卖人以买受人请求过户登记超过了诉讼时效为由，向人民法院抗辩主张过户请求不能成立的，人民法院应否采纳？
答案是：抗辩主张不能成立，出卖人应协助买受人办理房屋产权所有人的过户登记手续。主要理由：
一、房屋买受人的权利性质
房屋买受人与出卖人签订房屋买卖合同，双方之间成立合同之债，内容包括买受人交付购房款、出卖人交付房屋，从相对人的角度讲，包括付款请求权和房屋交付请求权，该两种请求权的性质从法律上讲均是请求权，是依附于他人的履行来实现自身的权利，请求权属于民事权利作用类型中的支配权、请求权、抗辩权和形成权之一种。
既然，房屋买受人的权利类型属于请求权，就应当适用诉讼时效的规定，即适用三年诉讼时效期间的规定。
二、不适用诉讼时效的权利类型
《民法典》第196条规定：“下列请求权不适用诉讼时效的规定：（一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；（三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费；（四）依法不适用诉讼时效的其他请求权。”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（2020年修正）第一条规定：“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但对下列债权请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持：（一）支付存款本金及利息请求权；（二）兑付国债、金融债券以及向不特定对象发行的企业债券本息请求权；（三）基于投资关系产生的缴付出资请求权；（四）其他依法不适用诉讼时效规定的债权请求权。”民法典就请求权不适用诉讼时效的特别情形以例举加兜底式的情形予以了明确规定，并例示了三种清晰情形。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（2020年修正）以例示加兜底条款的方式规定了不适用诉讼时效的债权请求权类型。此外，因物权属于支配权，其权利实现不需要他人的积极协助行为，故不适用诉讼时效的规定。形成权，系出于权利人自身的意思表示，同样不需要他人的协助，自然不适用诉讼时效的规定。
三、房屋过户登记不适用诉讼时效的规定
过户登记请求权虽产生于房屋买受人与出卖人之间的合同约定，但该请求权具有物权请求权的性质，其是为了使自身对涉案资产的物权状态得以圆满，故不适用诉讼时效的规定，也自无适用权利保护期限三年的余地。
故，购房人请求办理房屋过户登记，出卖人以超过诉讼时效期间为由抗辩的，人民法院应依法不予支持。
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