最高院裁判观点：人民法院应如何审查所审理的案件是否符合先行判决的条件
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【裁判要旨】1.根据《民事诉讼法》第156条规定：“人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。”一般而言，先行判决应当满足如下条件：与先行判决诉请有关的事实已经查明，先行判决的诉请与未予判决的诉请相互独立以及先行判决的诉请具有紧迫性。2.根据《城乡规划法》第43条规定，建设单位向城乡规划主管部门提出变更规划申请后，能否获批由规划主管部门依法依规审查后决定。
中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2022）最高法民终246号
上诉人（一审原告、反诉被告）：长春净月高新技术产业开发区土地收购储备中心。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：长春市嘉信房地产开发有限公司。
上诉人长春净月高新技术产业开发区土地收购储备中心（以下简称净月土地收储中心）因与被上诉人长春市嘉信房地产开发有限公司（以下简称嘉信公司）合同纠纷一案，不服吉林省高级人民法院（2018）吉民初75号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人净月土地收储中心委托诉讼代理人郑晓姝、被上诉人嘉信公司委托诉讼代理人闫亚男、张伟明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
净月土地收储中心上诉请求：1.撤销一审判决第二项。2.改判支持净月土地收储中心的下列诉讼请求：（1）嘉信公司按茗月小区普通住宅评估现价的50%返还7491.65平方米阁楼的价款；（2）嘉信公司将实际登记用途为办公，但按住宅交付的847.1平方米房屋和按商业交付的687.57平方米房屋，按移交认定单约定的用途为净月土地收储中心办理登记；（3）嘉信公司立即在相同地区和地段，补足合同约定65000平方米团购房不足部分即8803.75平方米住宅，并将产权办理至净月土地收储中心名下；（4）嘉信公司立即赔偿因未按时交付房屋，导致净月土地收储中心自2005年6月至今的房屋拆迁安置过渡款损失60009186元；（5）嘉信公司赔偿2005年6月至今因未实际交付商业用房产生的租金损失17862238元。3.本案诉讼费由嘉信公司承担。主要事实与理由：（一）阁楼按住宅标准计价无事实和法律依据。1.阁楼并非双方约定买卖的房屋，移交认定单中包含了阁楼，系嘉信公司违约和欺诈履行行为所致。2.阁楼不具备办理独立产权的条件，不符合回迁安置这一合同目的。且阁楼计入建筑面积的部分均小于同单元其他楼层房屋的建筑面积，其层高是否满足住宅设计规范，一审法院未查明。3.在无法通过合同条款确定阁楼价格情况下，应首先考虑交易习惯。阁楼在销售时通常是作为赠送面积或按其他楼层50%进行计价。本案一审中《茗月小区回迁进户联络单》亦证明净月土地收储中心系按710元/平方米向回迁户收取阁楼价款。（二）一审判决驳回按约定用途登记的诉讼请求缺乏事实依据，违反举证责任分配规则。一审中，长春市不动产登记中心口头答复为可以申请变更规划，经规划变更后可以进行房屋用途的变更登记，但具体项目能否实现变更登记，需要提交申请并针对该项目的具体情况作出判断。嘉信公司主张其无法继续履行变更登记义务，却未提交变更登记申请，也未提供不能办理变更登记的证据。（三）嘉信公司应按合同约定补足8803.75平方米住宅并支付未按约定给付房屋所产生的房屋拆迁安置过渡款和租金损失。1.移交认定单未确认房屋已全部移交完毕，不能得出面积不足部分无需另行交付、净月土地收储中心不会另行付款的结论。2.嘉信公司已经交付并应办理登记的房屋总面积仅为52268.72平方米，远低于合同约定的65000平方米。且嘉信公司为牟取利益，擅自将规划从6万平方米变更至996996平方米，并将除净月土地收储中心已分配给回迁户之外的房屋自行对外销售，也是导致涉案房屋不能办理产权登记和嘉信公司不能按约交房的原因。3.净月土地收储中心主张的租金，系嘉信公司一房二卖导致其无法向回迁户交付商业用房产生的实际损失，并非预期收益，且这部分损失是可预见的。
嘉信公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。主要理由：（一）阁楼按住宅标准计价有明确的事实和法律依据。阁楼面积已经计入产权面积，净月土地收储中心如何分配给回迁户与嘉信公司无关。双方签订的合同对房屋单价约定明确，双方也已经实际交付确认，净月土地收储中心要求对阁楼重新计价的请求不应得到支持。（二）法院驳回净月土地收储中心将其已经同意接收的房屋按照其要求的用途进行登记是正确的。净月土地收储中心对接收房屋的性质已经确认，交付时嘉信公司已经书面说明。变更登记属于政府审批项目，且嘉信公司咨询相关政府部门，相关政府部门均表示无法审批。（三）净月土地收储中心要求嘉信公司补足房屋面积并支付所谓的过渡款和租金损失均没有法律依据。合同对于建筑面积和总价款的约定并非强制义务。嘉信公司交付房屋价值1.22亿余元，已经超过合同约定的1.15亿元。嘉信公司在净月土地收储中心拖欠工程款的情况下，行使先履行抗辩权对抗净月土地收储中心，应受法律保护。净月土地收储中心对他人的违约责任与嘉信公司无关，也不存在因未实际交付商业用房导致净月土地收储中心租金损失的问题。
净月土地收储中心向一审法院起诉请求：1.判令嘉信公司立即履行合同义务，将交付净月土地收储中心使用的已经分配回迁的34321.49平方米住宅（含7491.65平方米阁楼面积）、15240.08平方米商业用房和2707.15平方米车库的所有权，登记办理至净月土地收储中心名下；2.判令嘉信公司按茗月小区普通住宅评估现价的50%返还7491.65平方米阁楼的价款；3.判令嘉信公司将实际登记用途为办公，但按住宅交付的847.1平方米房屋和按商业交付的687.57平方米房屋，按《茗月回迁小区移交认定单（住宅）》和《茗月回迁小区移交认定单（商业用房、车库）》约定的用途为净月土地收储中心办理产权登记；4.判令嘉信公司将因一房二卖、以配套设施用房和无规划房屋充抵商业用房而导致实际不能按移交认定单交付并办理产权的房屋，按茗月小区相同用途房屋的评估现价返还价款；5.判令嘉信公司立即在相同地区和地段，补足合同约定65000平方米的团购房面积不足部分，即8803.75平方米的住宅，并将产权办理至净月土地收储中心名下；6.判令嘉信公司立即赔偿因未按时交付房屋，导致净月土地收储中心自2005年6月至今的房屋拆迁安置过渡款损失60009186元；7．判令嘉信公司赔偿2005年6月至今因未实际交付商业用房产生的租金损失17862238元；8.判令嘉信公司按合同约定支付净月土地收储中心违约金363万元；9.诉讼产生的所有费用由嘉信公司承担。
嘉信公司一审反诉请求：1.判令净月土地收储中心支付购房款2373585元；2.判令净月土地收储中心给付嘉信公司利息43756533元（自2004年7月31日起至实际给付之日止，以11500万元为计算基础，按照日万分之一计算。超出的部分23506967元予以放弃）；3.判令净月土地收储中心支付嘉信公司违约金345万元；4.判令净月土地收储中心支付嘉信公司采暖费1808141元；5.本诉及反诉费用由净月土地收储中心承担。
一审法院认定事实：2004年7月12日，净月土地收储中心（甲方）与嘉信公司（乙方）签订《房屋采购合同书》，约定：为解决净月开发区内拆迁房屋安置问题，甲方向乙方购买房屋用于回迁安置，经双方协商达成如下协议：一、工程地点及规模：……建筑面积约65000平方米（以实际建筑面积为准）。二、工程质量要求及交房标准：户型按甲方要求进行设计，工程质量以市质检站验收核定合格为准……。三、工程进度：2005年6月末工程竣工达到使用要求。四、工程结算方法和付款方式：（一）工程结算方法：结算按建筑面积：住宅1420元/平方米，车库2600元/平方米，商服3600元/平方米，最后以产权部门确认的面积多退少补，总面积约65000平方米，总金额约1.15亿元人民币。（二）付款方式：甲方按工程进度支付乙方工程款，在2004年12月31日前共支付3000万元；房屋主体完毕后3日内再支付合同价款的40%；塑钢窗安装完3日内再支付合同价款的25%；全部完工后结清剩余尾款。甲方每延期一天付款，应支付工程合同价款的万分之一利息。（三）煤气初装费、楼宇门、办产权费用及物业管理费等均由用户负责。五、双方责任和要求：（一）甲方责任：……3.小区工程按期完工后，甲方全部购买用于回迁安置；4.甲方保证按合同约定按时支付工程款，如因甲方工程款不到位导致工程停工、工期拖延由甲方负责。（二）乙方责任：……2.乙方承诺按本合同工程进度要求组织工程施工的全过程，保证于2005年6月末达到使用条件，如果工期拖延，延期一天扣除工程款的万分之一……六、违约责任：……3.双方任何一方违约，应负责因违约造成的损失，均应支付违约金，违约金为工程总投资的百分之三。房屋交工后如甲方不能支付全部合同价款，采取以土地抵购房款的方式解决……
2004年7月15日，净月土地收储中心（甲方）与嘉信公司（乙方）签订《补充协议》，约定：协议签订生效15日内，甲方向乙方支付500万元；2004年9月1日甲方向乙方再支付1500万元；2004年10月15日甲方向乙方再支付1000万元；房屋主体完毕后3日内再支付合同价款的40%；塑钢窗安装完再支付合同价款的25%；工程全部完工后，甲方结清剩余尾款，甲方每延期一天付款应支付工程合同价款的万分之一利息。
2005年12月15日，案涉工程竣工，长春市城乡建设委员会于2007年5月25日予以核发《建设工程竣工验收备案证》。
2009年2月21日，嘉信公司与净月土地收储中心签署《茗月小区移交认定单（住宅）》和《茗月小区移交认定单（商业用房、车库）》（以下统称移交认定单）。《茗月小区移交认定单（住宅）》载明：茗月回迁小区建筑面积56196.15平方米（依据开发商提供的测绘报告），其中，住宅面积35367.9平方米，343套，于2009年2月12日移交长春净月经济开发区管委会。移交后，以上所有住宅的产权归长春净月经济开发区管委会所有，特此确认。《茗月小区移交认定单（商业用房、车库）》载明：茗月回迁小区建筑面积56196.15平方米（依据开发商提供的测绘报告），其中，公建面积18094.70平方米，43套，车库面积2733.55平方米，135套，于2009年2月12日移交长春净月经济开发区管委会。移交后，以上所有商业用房、车库的产权归长春净月经济开发区管委会所有，特此确认。前述两份移交认定单上，除双方当事人均加盖公章、法定代表人名章外，长春市腾飞拆迁有限公司、长春净月经济开发区住房保障和房产管理办公室、长春净月经济开发区重点项目审核办公室、长春净月经济开发区纪律检查工作委员会办公室均加盖公章，并由负责人和经办人签字或加盖名章。移交认定单后均附有相关房产的详细信息。
嘉信公司已将5栋119号、13栋112号两个车库和11栋106室、107室、13栋101室、102室四套商业用房销售给他人。
双方对净月土地收储中心已付款中114346295元为茗月小区购房款无争议。
2004年7月1日，净月土地收储中心与嘉信公司签订《建设工程施工合同》，约定工程名称为“茗月小区”，合同价款为6653705元。6653705元的税务机关（地税）代开统一发票中标有“建筑工程款（茗月小区建筑施工工程）”字样。
本案原一审诉讼过程中，净月土地收储中心和嘉信公司均提出，房屋交付面积应以产权部门房屋分套建筑面积计算成果表为准。原一审过程中，法院依双方当事人申请向长春市房产档案馆核实双方移交认定单载明所移交房产的具体信息，该馆向一审法院出具了茗月小区房屋分套建筑面积计算成果表，并证实：3号楼513室房屋产权已登记在案外人于景艳名下；7号楼208室房屋已登记在案外人田军名下并已设定抵押；嘉信公司所称5号楼127室各构成部分均无规划许可。
根据茗月小区房屋分套建筑面积计算成果表，经一审法院核对，确认：1.有330户34321.49平方米住宅、133户2707.15平方米车库、38户15240.08平方米商业用房双方移交认定单记载的房间号、房屋用途与房屋分套建筑面积计算成果表的信息一致；2.房屋分套建筑面积计算成果表中10号楼101室、102室、103室、104室、105室和201室、202室、203室、204室、205室，共计10户2201.96平方米房屋均为商业用房，实际建筑中101室和201室为一户、102室和202室为一户、103室和203室为一户、104室和204室为一户、105室和205室为一户，分别对应移交认定单中的商业用房10号楼101室、102室、103室、104室、105室5户；3.房屋分套建筑面积计算成果表中9号楼306室、307室、308室，10号楼301室、302室、303室、304室、305室和13号楼303室、304室、305室，共11户847.1平方米房屋均为办公用房，但在移交认定单中记载的房屋用途为住宅；4.房屋分套建筑面积计算成果表中13号楼103室、104室、105室，共三户671.91平方米为商业用房，203室、204室、205室共687.57平方米为办公用房，而实际建筑103室和203室为1户、104室和204室为1户、105室和205室为1户，这3户在移交认定单中分别对应为103室、104室、105室，记载的用途均为商业用房。
一审法院认为，（一）关于已交付房屋办理所有权登记的问题。净月土地收储中心主张嘉信公司办理所有权登记的房屋涉及三种情形：1.已经按照移交认定单约定内容交付的52268.72平方米房屋；2.按住宅交付，但登记为办公用房的847.1平方米房屋；3.按商业用房交付，但登记为办公用房的687.57平方米房屋。
1.关于嘉信公司已经按照移交认定单约定内容交付的52268.72平方米房屋，因净月土地收储中心系购房主体，其要求作为房屋开发建设主体的嘉信公司为其办理产权登记，具有事实和法律依据，故嘉信公司应将上述房屋的产权登记办理至净月土地收储中心名下。嘉信公司主张，因净月土地收储中心尚欠付其购房款，故其有权行使先履行抗辩权，在净月土地收储中心给付剩余购房款后，同意协助办理产权。对于这一主张，由于双方签订的《房屋采购合同书》中并未就净月土地收储中心给付全部购房款和嘉信公司为净月土地收储中心办理上述房屋产权证约定履行先后顺序，且双方在本案中均已诉请对方履行上述合同义务，故在《房屋采购合同书》有效且能够继续履行的前提下，双方应同时继续履行上述合同义务。
2.关于嘉信公司按住宅交付，但用途登记为办公用房的847.1平方米房屋（9号楼306、307、308，10号楼301、302、303、304、305,13号楼303、304、305，合计11套房屋）。嘉信公司主张，上述房屋在交房时已经净月土地收储中心予以确认并接收，其认可该房屋性质为办公用房。且此部分房屋已由居民使用多年，因而无法收回，亦无法办理用途变更登记。净月土地收储中心主张嘉信公司对于其无法履行房屋用途变更登记应提供证据证明，如不能证明其不具备履行条件，则应要求嘉信公司继续履行变更登记义务。一方面，2009年2月21日的《茗月回迁小区移交认定单（住宅）》中包含上述847.1平方米房屋，即双方确认交付的847.1平方米房屋的性质为住宅。现上述847.1平方米房屋因登记用途为办公用房而无法办理住宅产权登记，即嘉信公司并未依照双方签订的确认单履行义务，故在上述房屋具备继续履行的条件下，嘉信公司应当继续履行变更登记义务。另一方面，净月土地收储中心向一审法院提供了相关部门的联系电话，请一审法院核实能否办理房屋用途变更登记。经一审法院联系相关部门，均无明确表示能够办理房屋用途变更登记。经一审法院向净月土地收储中心释明，其表示坚持要求嘉信公司对上述房屋办理用途变更登记。鉴于上述房屋是否能够办理用途变更登记一审法院无法确认，即嘉信公司是否能够继续履行房屋用途变更登记的合同义务尚不确定，且嘉信公司明确表示其无法继续履行变更登记义务，故净月土地收储中心要求嘉信公司继续履行房屋产权登记的义务，一审法院不予支持。净月土地收储中心可就嘉信公司不能办理房屋用途变更和产权登记的违约行为，另行主张嘉信公司承担违约责任。
3.关于嘉信公司按商业用房交付，但用途登记为办公用房的687.57平方米房屋（13号楼203、204、205，合计3套房屋）。如上所述，净月土地收储中心要求嘉信公司继续履行将上述房屋变更用途并为其办理产权登记的主张，一审法院不予支持。净月土地收储中心可就嘉信公司的上述违约行为另行主张违约责任。
（二）关于阁楼的计价依据问题。净月土地收储中心和嘉信公司于2004年7月22日签订的《房屋采购合同书》中仅约定了住宅以1420元/平方米计价，未就阁楼的计价方式形成书面亦或口头协议，且在本案诉讼中双方亦未能就此形成一致意见。净月土地收储中心主张，其购买住宅系用于回迁，嘉信公司交付带阁楼的住宅不仅不符合合同约定，还不符合回迁安置房屋的要求。嘉信公司则主张，双方签订了《茗月小区移交认定单（住宅）》，净月土地收储中心已经接收了带有阁楼的住宅，并确认了阁楼面积全部计入住宅面积。一审法院认为，从房产测绘公司出具的房屋分套建筑面积计算成果表上可以看出，阁楼面积已全部实际计入住宅建筑面积，即阁楼面积包含在产权面积中。同时，从净月土地收储中心与嘉信公司签订的《茗月小区移交认定单（住宅）》来看，双方共同确认了包括阁楼在内的面积为35367.9平方米的住宅于2009年2月12日移交长春净月经济开发区管委会，即净月土地收储中心认可接收带阁楼的住宅，以及阁楼面积全部计入住宅总面积。在阁楼面积全部计入住宅面积的前提下，净月土地收储中心主张阁楼按照普通住宅评估现价的50%返还购房款，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。阁楼与其他住宅面积均按实际面积计入产权面积，应属住宅的一部分，故应按照双方合同约定以1420元/平方米计价。
（三）关于嘉信公司应否就不足65000平方米的面积部分进行补足的问题。净月土地收储中心主张，嘉信公司交付的房屋面积距离双方合同约定的65000平方米仍差8803.75平方米，嘉信公司应继续履行补足差额面积。本案中，从《房屋采购合同书》中“建筑面积约65000平方米（以实际建筑面积为准）”的约定来看，双方并未对买卖房屋的面积进行固定，即双方均认可最终交付房屋面积可能与65000平方米存在差异。且经净月土地收储中心与嘉信公司共同确认，净月土地收储中心已付款121000000元，其中无争议114346295元为购房款，6653705元为有争议部分。按照双方签订的移交确认单中所确认交付的房屋，净月土地收储中心应付购房款122470568元。从净月土地收储中心给付房屋价款的数额和嘉信公司交付房屋面积的数量来看，双方合同义务的履行基本对等，且已超过《房屋采购合同书》中“总金额约1.15亿”的约定。由此看出，净月土地收储中心是以购买移交认定单中载明的房屋面积为依据，履行合同义务给付购房款。现净月土地收储中心在并未另行给付8803.75平方米的房屋价款12501325元的前提下，向嘉信公司主张继续交付8803.75平方米房屋，没有合同和事实依据，一审法院不予支持。
（四）关于净月土地收储中心主张的“房屋拆迁安置过渡款”损失的问题。净月土地收储中心主张，由于嘉信公司少交付8803.75平方米的房屋，导致其不能完全回迁安置被拆迁人，由此产生的“房屋拆迁安置过渡款”损失，应由嘉信公司赔偿。如上所述，嘉信公司并无继续交付8803.75平方米房屋的合同义务，故净月土地收储中心以嘉信公司未足额交付65000平方米房屋，构成违约，并由此主张的损失赔偿，一审法院亦不予支持。
（五）关于净月土地收储中心主张的“商业用房租金”损失的问题。净月土地收储中心主张，因嘉信公司擅自将已经交付的四套商业用房另行出售，导致净月土地收储中心因不能使用和出租上述四套商业用房而产生了租金损失，应由嘉信公司赔偿。对于这一主张，一方面，净月土地收储中心并未提交其为被拆迁人另行承租商业用房支付租金，即其产生实际损失的相关证据；另一方面，依据净月土地收储中心与嘉信公司签订的《房屋采购合同书》约定，净月土地收储中心购买涉案住宅、商业用房和车库均系用于回迁安置被拆迁人，而非用于出租营利，即上述四套商业用房的租金损失并非双方签订合同时所能预见的预期可得利益损失。故净月土地收储中心所主张的商业用房租金损失，既非实际损失，亦非可得利益损失，一审法院不予支持。
（六）关于嘉信公司主张的采暖费1808141元的问题。嘉信公司提供了部分发票，证明其已代交采暖费1808141元。从发票所载明内容来看，一方面，供热期均为2006-2007年期间，即为双方2009年交接涉案房屋之前所发生；另一方面，茗月小区除涉案房屋以外，尚有嘉信公司自行开发出售的部分房屋，而发票中并无区分记载，故一审法院无法确认嘉信公司所提交的采暖费发票与涉案房屋之间存在关联。综上，嘉信公司关于要求净月土地收储中心给付其采暖费1808141元的主张，因证据不足，一审法院不予支持。
另外，关于净月土地收储中心诉请嘉信公司按照房屋现值返还已经出售的四套商业用房和两个车库，以及配套设施房屋和无规划许可的房屋组合而成的5号楼127号房屋的价款，嘉信公司诉请净月土地收储中心给付购房款及利息，以及双方互相主张对方给付违约金的问题，因尚有部分事实未确定，故不在本判决中一并作出裁判。一审法院将待相关事实查明确定后，另行作出判决。
综上所述，净月土地收储中心关于嘉信公司将52268.72平方米房屋的产权办理至其名下的主张，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条的规定，判决如下：一、嘉信公司于判决生效后立即将52268.72平方米房屋的所有权办理至净月土地收储中心名下；二、驳回净月土地收储中心除“判令嘉信公司将因一房二卖、以配套设施用房和无规划房屋充抵商业用房而导致实际不能按移交认定单交付并办理产权的房屋，按茗月小区相同用途房屋的评估现价返还价款”和“判令嘉信公司按合同约定支付违约金363万元”诉请请求以外的其他诉讼请求；三、驳回嘉信公司要求净月土地收储中心支付采暖费1808141元的诉讼请求。
本院二审过程中，各方当事人均未提交新证据。
本院二审对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案系一审法院就净月土地收储中心的部分诉讼请求及嘉信公司的部分反诉请求作出的先行判决，本院二审应先就是否符合先行判决的条件予以审查。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十六条规定：“人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。”一般而言，先行判决应当满足如下条件：与先行判决诉请有关的事实已经查明，先行判决的诉请与未予判决的诉请相互独立以及先行判决的诉请具有紧迫性。本案一审法院已作出的判决主要涉及嘉信公司是否应当交付房产并办理产权登记、返还部分阁楼价款、赔偿拆迁安置过渡款和未交付商业用房的租金损失，以及净月土地收储中心是否应向嘉信公司支付采暖费。对于嘉信公司应否返还未交付房产价款，净月土地收储中心应否支付购房款、利息以及双方违约责任等其他诉讼及反诉请求，因涉及房产价值评估可能耗时较长，故暂未判决。就本案而言，一审法院先行判决所涉诉请与未予判决的诉请相对独立，或先行判决结果不受未予判决部分的影响。净月土地收储中心有关交付房产及办理产权登记的诉讼请求，关乎拆迁安置中多年未能解决的被拆迁人利益，也具有一定紧迫性。虽然先行判决还涉及除交付及办理过户外的其他内容，但根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条之规定以及如前所述先行判决与未予判决部分相对独立，故本院可在对本案先行判决处理中一并予以审理。
本案为合同纠纷，二审争议的焦点问题是：（一）嘉信公司是否应当继续交付8803.75平方米住宅并办理过户登记，以及赔偿因迟延交付产生的拆迁安置过渡款。（二）登记为办公用房的847.1平方米房产及687.57平方米房产是否具备按移交认定单载明的住宅和商业性质办理用途变更及产权登记的条件。（三）嘉信公司应否对已交付的阁楼部分按照住宅价款的50%返还购房款。（四）嘉信公司应否赔偿其无法交付的商业用房所涉的租金损失。
（一）关于嘉信公司是否应当继续交付8803.75平方米住宅并办理过户登记，以及赔偿因迟延交付产生的拆迁安置过渡款的问题。结合案涉交易模式，净月土地收储中心与嘉信公司之间系房产买卖合同法律关系，嘉信公司应根据合同约定交付权利义务对等的相应房产。案涉《房屋采购合同书》约定了净月土地收储中心购买房产的总面积约65000平方米、总金额约1.15亿元，以及住宅、商铺、车位三类房产的单价。但对最终交付房产面积、房产类型及总金额并未固定，即表明在履行中可据实调整。根据原审法院查明事实，净月土地收储中心已接收的房产按合同约定各类单价计算的总价值，已超过净月土地收储中心已付房款及合同约定的总金额。虽然净月土地收储中心主张嘉信公司实际交付的住宅户数不足，但现有证据无法证明双方就应交付房产类型及其比例有明确约定，净月土地收储中心在会同各部门接收房产时也未提出相关异议，故净月土地收储中心该主张缺乏事实基础及合同依据。在嘉信公司已交付房产的价值超出合同约定金额及已付价款的情况下，净月土地收储中心主张嘉信公司再行交付8803.75平方米住宅，应当支付相应房款或出于回迁安置目的用已交付商铺或车位予以调换，以避免嘉信公司单方交付导致合同权利义务失衡，但净月土地收储中心不同意支付该对价，事实上目前嘉信公司亦无房源可供交付。故此，净月土地收储中心要求继续交付住宅的诉讼请求，缺乏事实基础和法律依据，本院不予支持。鉴于嘉信公司不具有交付该8803.75平方米住宅的合同义务，净月土地收储中心关于赔偿因迟延交付该部分房产而产生的拆迁安置过渡款的主张，亦不能成立。
（二）关于登记为办公用房的847.1平方米房产及687.57平方米房产是否具备按移交认定单载明的住宅和商业性质办理用途变更及产权登记的条件问题。净月土地收储中心主张，嘉信公司应向规划部门申请变更上述房产的规划，进而按照变更后的规划用途办理不动产登记。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条规定：“建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。”嘉信公司提出变更规划申请后，能否获批由相关城乡规划主管部门依法依规审查后决定。根据原审法院查明事实及本院二审了解情况，现有证据无法证明该两处房产具备获得相关部门许可变更规划的条件，从而无法证明前述房产可根据变更后的规划办理用途变更，故净月土地收储中心请求人民法院直接判令变更用途，缺乏事实基础及法律依据。在净月土地收储中心经释明不同意变更诉讼请求的情况下，一审法院在本案中对净月土地收储中心要求嘉信公司继续履行办理房产用途变更和产权登记的请求未予支持，并明确其可另行诉讼主张权利并无不当。故此，本院对净月土地收储中心该诉讼请求不予支持。
（三）关于嘉信公司应否对已交付的阁楼部分按照住宅价款的50%返还购房款的问题。案涉《房屋采购合同书》中未就阁楼的计价方式作出约定，双方也未达成其他合意。长春市房产档案馆出具的《茗月小区房屋分套建筑面积计算成果表》显示，记载的阁楼面积计入住宅建筑面积。《茗月小区移交认定单（住宅）》确认移交的35367.9平方米住宅包括阁楼面积在内，其附件中也载明阁楼及相应面积，净月土地收储中心在接收房屋时对顶层住宅附带阁楼及其面积并未提出异议。现有证据无法证明已计入住宅建筑面积的阁楼不符合住宅标准，净月土地收储中心关于其向回迁户按住宅价格50%收取房款的主张亦不能约束其与嘉信公司之间的合同关系。因此，一审判决对净月土地收储中心该项诉讼请求不予支持，并无不当。
（四）关于嘉信公司应否赔偿其无法交付的商业用房所涉的租金损失的问题。现净月土地收储中心未提供证据证明存在实际损失，且《房屋采购合同书》约定净月土地收储中心购买房屋系用于回迁安置被拆迁人而非出租营利，故一审判决认定净月土地收储中心主张的商业用房租金损失，既非实际损失亦非订立合同时所能预见的可得利益损失，并无不当。一审法院虽在未认定嘉信公司是否违约的情况下对前述租金损失先行判决，但该部分判决结果不受违约认定的影响，本院予以维持。
综上，净月土地收储中心的上诉请求不能成立，虽然一审判决中除交付及办理过户外的其他判项尚不具有先行判决的紧迫性，且判项未正面逐项表述，存在一定瑕疵，但判决结果正确，本院予以维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十二条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费968447元，由长春净月高新技术产业开发区土地收购储备中心负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 麻锦亮
审 判 员 欧海燕
审 判 员 彭 娜
二〇二二年十月二十一日
法 官 助 理 勾雪峰
书 记 员 修俊妍
