租赁标的物消防竣工验收与房屋租赁合同的效力 认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效，缺少法律依据。关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。

承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权 从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。

房屋承租人优先购买权的效力 在民事审判实践中，因出租房屋的优先购买权纠纷，当事人往往提出两种不同的诉讼请求：1、有的承租人请求人民法院判决出租人与第三人之间的买卖合同无效。2、有的承租人请求人民法院依出租人与第三人之间的买卖合同所规定的条件，与出租人之间形成新的买卖合同关系。

房地产销售人员资格条件的规定 房地产销售专业性强、涉及的法律关系很多，因此，对房地产销售人员必须有资格方面的要求。本条规定，就是为了解决目前市场上商品房销售人员素质不高的问题。从职业素质角度而言，商品房销售人员不仅须懂管销方面的知识，还应当具备与商品房相关的法律、公关、房地产经济、建设等方面知识。同时，商品房销售人员应当具备诚实的品质和良好的工作作风，依法从事销售业务。

关于房地产中介服务机构收费的规定 房地产中介服务机构作为房地产开发企业的销售代理人，可以向房地产开发企业收取中介服务费用——佣金。然而，在实践中，有些房地产中介服务机构在收取开发商佣金之后，又向买受人或者开发商收取名目各异的费用，侵害了买受人或开发商的合法利益。实际上，房地产中介服务机构只是作为代理人与买受人进行商品房交易，并没有为买受人提供服务，在买受人支付了商品房价款（交易对价）之后，它无权向买受人收取任何费用。

关于受托房地产中介服务机构代理行为的具体规定 针对实践中存在的中介机构行为不规范的情况，本条作了相应规定。首先，规定受托机构应当如实介绍所代理销售商品房的有关情况，不得夸大介绍和虚假宣传；其次，规定受托机构也要对所代理销售商品房的合法性进行把关，不得代理销售不符合法律、法规规定的销售条件的商品房。当然不能代理销售权属不清、质量不合格的房屋。

关于按套内建筑面积或者建筑面积计价时面积误差的具体规定 为了解决当前商品房销售中出现的面积纠纷。根据崎同法》合同当事人双方自愿原则，本条首先要求当事人应当明确约定合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。考虑到在当前的商品房买卖中，许多房地产开发企业对面积误差不作约定或单方面作出规定的现实，为了充分保护处于弱势地位的买受人的利益，本条《商品房销售管理办法》第二款规定了合同未作约定的处理方式及原则。这样，一方面提示买受人如何进行约定面积纠纷的处理原则；另一方面，为合同中未作约定时，对面积纠纷的处理提出方法，防止房地产开发企业在面积上进行“恶意欺诈”。

商品房销售按套计价相关法律问题解析 按套计价既适用于现售的商品房，也适用于预售商品屠。现售商品房相对比较简单，只要买卖双方对现售商品房进行实地勘察后，就可约定总价款；预售商品房相对复杂，因此，该条要求采取此计价方式的，要在合同中附预售房屋的平面图，并标明作细尺寸及出现误差的处理方式。按套计价时，房价款与商品房建筑面积不挂钩，但产权登记部门还是要将商品房建筑面积记载在产权证及其相关资料中，体现着购房人的权益。

关于商品房销售广告明示事项的规定 广告是一种要约邀请，要确保这种要约邀请实现，代为要约最好的办法就是通过合同，将广告中自己关心的问题通过合同进行约定。如果合同中没有明确广告和宣传资料中明示的事项，买受人的权益很难得到保护。需指出的是，鉴于合同自由原则，《办法》只是规定当事人应当就相关事项作出约定，并没有规定相应的罚则，当事人未作此项约定时也不影响合同的效力。

商品房销售管理办法之商品房销售广告规定 商品房销售广告是房地产开发企业、房地产中介服务机构宣传商品房、吸引购房人的主要方式。目前，商品房买卖中出现的纠纷有很大比例是由于广告不实或购房者得到的商品房与广告宣传不一致而引起的。为了解决这一问题，本条规定了房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告时应当遵循的基本准则。