商品房买卖合同中逾期交房的特殊原因如何理解
商品房交付中关于逾期交房的特殊原因主要包括以下两个方面：一方面是不可抗力，示范合同文本第8条规定：遭遇不可抗力，且出卖人（开发商）在规定的期限内通知买受人，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以予以延期。另一方面是相当多的开发商在示范合同文本第2款规定的不可抗力之外又规定了一些第它方原因可以免除开发商逾期交房的违约责任，主要包括由于市政基础设施原因或公共设施原因导致的逾期交房免除开发商的违约责任。
《合同法》第117规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行发生不可抗力的，不能免除责任。不可抗力是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。一般表现为影响合同履行的灾难性事件，既包括自然力量，如地震、水灾、旱灾、暴风雪等；又包括社会异常行为，如战争、暴乱、军事封锁等。
1 .以自然现象为表现形式的不可抗力。司法实践中，在逾期交房的情况下，很多开发商提出，由于台风、暴风雪、大雨、洪水等原因，导致施工不能正常进行，对于以自然现象为主要表现形式的不可抗力，应从以下两个方面认定是否属于不可抗力，一方面，如果以上自然现象是该地区的通常的气象表现形式，则不能认定为不可抗力，因为开发商根据当地的自然条件，合理安排工期，在签订合同时合理预见，确保在约定的期限内依法交付房屋。如是该自然现象在当地属异常天气，应认定为不可抗力。另一方面，自然现象是否足以导致延期施工，自然现象与延期施工之间是否有因果关系。在司法实践中，开发商为了免除自己的逾期交房的违约责任，提供了当地气象部门的气象资料，以此证明发生了不可抗力，人民法院在审理案件时，会要求开发商提供施工日志，以此证明该自然现象或自然原因导致无法施工，一般情况下人民法院很难认定其存在因果关系。
2．政府行为能否作为不可抗力，免除开发商逾期交房的违约责任。审判实践中，关于政府行为是否纳人不可抗力争议很大，我们认为应区分以下种不同情况：（1）当政府行为是基于社会公共利益作出的，应认定为不可抗力，如建设过程中发现文物遗址，高考、中考期间不允许施工，迎接重大社会活动导致停工等。（2）当政府行为针对特定领域、特定人作出的，应考虑为情事变更因素，应依公平责任原则，允许开发商进行合同变更或者解除合同。如政府规划调整、市政配套设施不到位（水电煤燃暖等）。这是现阶段开发商面临的主要问题之一，这些因素开发商不可控，虽然水电煤燃暖已经大部分由相应企业完成，但首先市政基础设施需由相关政府管理部门审批，而大部分企业是垄断企业且为国有独资公司，保留了较浓厚的行政色彩，且与政府管理部门存在一定联系，很多时候不受市场规则与合同约定的控制，我们认为如果上述因素不考虑为情事变更因素，对开发商也同样显失公平，尽管1999年《合同法》没有规定情事变更原则，在立法缺失的情况下，可以依公平原则弥补法律漏洞我国的《民法通则》、《合同法》均规定了公平这一基本法律原则，法院可以依法对当事人的情事变更的诉讼请求予以支持。
（3）当政府行为是基于第。人的过错做出的，则不能认定为不可抗力，不能免除违约方的责任。如违反规划超建、改变容积率等。
3，异常社会事件能否认定为不可抗力。战争、罢工、游行、示威等非因开发商原因引起的异常社会事件，属于不可抗力。如果因开发商原因引起的，无论开发商是否有过错，均不属于不可抗力，如现在普遍存在的由于拆迁原因导致的逾期交房，尤其是“钉子户"原因导致的无法开工，能否构成不可抗力，很多开发商也很委屈，认为应当构成不可抗力，有些动迁户尤其是 “钉子户"漫天要价，导致开发商不堪重负，况且强制拆迁属于政府或人民法院的职务行为，开发商无法控制，我们认为，对于拆迁安置问题与房屋交付属不同的法律关系，除重大市政工程外，不能认定为政府或人民法院应依维护社会公共利益而采取职务行为，从而认定为不可抗力。
4．施工中遇到的重大技术难题能否认定为不可抗力。因重大技术问题属开发商自身问题，且国家对于施工资质有严格的要求，因此重大技术难题不构成不可抗力。
