不具备交付条件交房违约金应如何计算
关于不具备商品房交付条件，违约计算的止算点应如何认定的问题，司法实践中存在不同观点：
第一种观点认为，以开发商取得《商品房验收备案表》为准。
第二种观点认为，以购房者实际办理交房手续日期为准。
我们认为，实践中有以下具体情形应区分处理。
参考《商品房买卖合同解释》以及《商品房买卖合同示范文本》关于逾期违约责任的相关规定，违约责任的承担截止到实际交付之日，因此，违约金的止算点也应以实际交付之日为准。我们认为，购房者于交付日期截止之前接收不具备交房条件的房屋的，取得《商品房竣工验收备案表》的日期为有效的交付日期，违约金的止算点应以发“表"日期为准。购房者于约定交付期间拒绝收房的，房屋实际占有转移的时间为有效交付的时间，违约金的止算点应以占有转移时间为准。
如果开发商先已取得《商品房竣工验收备案表》，而购房者之后才办理收楼手续。法院审理认为造成购房者没有在开发商取得《商品房竣工验收备案表》后及时收房的原因是开发商没有及时发出交付通知，而开发商在取得《商品房竣工验收备案表》之前就已发出过《交楼通知书》，而购房者拒绝收楼，在这种情况下，实际交付之日又如何确定呢？
我们认为，开发商第一次发出的《交楼通知书》因购房者的拒绝收楼行为而无效，若开发商在取得《商品房竣工验收备案表》后没有及时通知购房者，则视为开发商没有发出《交楼通知书》，开发商承担逾期交房的违约责任并不因此而终止。另外，在购房者无法得知开发商已具备交房条件的情况下，把收房义务强加给购房者与合同的公平原则不符。若开发商在取得《商品房竣工验收备案表》后已及时通知购房者收房，购房者仍拒绝收房，我们认为，逾期交房的违约金截止日期应是开发商再次通知购房者收房的最后在法院作出终审判决时，开发商仍不具备交房条件，违约金的计算是否也应是交付之日呢？我们认为，如果法院规定了开发商给付具备交付条件房屋的履行期限，开发商在该期限之前给付，则应以交付时间作为违约金的止算点，开发商在该期限之后给付的，应视为不履行法院生效裁判，则在法院规定的交付日期之前交付，以交付日期为止算点；在法院规定的交付日期之后交付，则应以法院规定日期截止日为止算点，其余时间应当承担惩罚性的迟延履行违约金。这样才能督促开发商及时办理收房手续，而不是一直拖延，给购房者造成更大的损失。
