2003年5月28日，陈某与某开发商签订《商品房预售合同》，陈某购买某开发商开发建设的某小区X号房屋，合同约定：房屋价款100万元，房屋交付日期为2004年9月1日之前。如未按期交付房屋，每延期一日，某开发商按照房屋价款千分之三的比率向陈某支付违约金。
合同签订后，陈某按照约定如期向开发商支付了房款100万元。但是，由于某开发商资金运转困难，建设速度过慢，某开发商并没有将房屋如期交付给陈某，截至2004年10月31日，该房屋仍未交付。2004年11月25日，该楼房封顸。2004年12月1日，房屋交付。
另查，某开发商在建设过程中出现资金运转困难，向第三人A公司借款，将该小区在建所有房屋抵押给A公司（A公司知道房屋预售事宜），并办理了抵押登记手续。上述行为未告知陈某，也未取得陈某的同意。
陈某认为，2003年5月28日，其与某开发商签订《商品房预售合同》，系协议双方的真实意思表示，合法有效，其已经按照合同的约定，向某开发商支付了房款100万元，而某开发商延期交付房屋，其逾期交房行为已经构成违约。某开发商在未通知以及未取得其同意的情况下，将其所购得的房屋抵押给A公司，其将47出售给本人的房屋再次抵押给第三人，其抵押行为应属无效，不应受到法律保护。故诉至法院，请求判令某开发商支付违约金XX元，某开发商将自己购得的房屋抵押给A公司的行为无效。
裁判结果
法院根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十八条第（四）项、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条之规定，判决：一、被告某开发商于本判决生效后十日内支付陈某违约金XX元；二、某开发商与A公司所签抵押合同中涉及陈某所购房屋的部分无效。
法官说法
陈某与某开发商签订的《商品房预售合同》，内容符合国家法律及有关商品房预售的规定，双方意思表示真实，应认定有效，双方应该按照合同的约定适当履行义务。按照双方所签订的合同，某开发商没有按照约定的日期交付房屋，其行为属于违约行为，应当承担相应的法律责任。某开发商在和陈某签订合同并收取了房屋价款之后，又与A公司签订抵押合同，在未告知陈某或者征得其同意的情况下，将已预售的房屋抵押给A公司，而A公司明知该房屋已经预售，仍与某开发商签订抵押合同，显属双方恶意侵害原告陈某利益的行为，应认定该抵押合同中关于陈某房屋的部分为无效抵押。
法官提醒
在民事行为领域，民事活动要遵循自愿、公平、诚实信用等原则。恶意串通，损害国家、集体、第三人利益的行为是无效的民事行为。无效的民事行为，从一开始就是无效的。
相关法规 《中华人民共和国民法通则》 第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 第五十八条下列民事行为无效： （一）无民事行为能力人实施的； （二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的； （三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；
（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；
（五）违反法律或者社会公共利益的；
（六）经济合同违反国家指令性计划的；
（七）以合法形式掩盖非法目的的。
无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。
