上海市第一中级人民法院 民事判决书
(2009)沪一中民二(民)终字第468号
上诉人朱某因与被上诉人徐某房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2008）闵民三（民）初字第2280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年1月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2007年11月15日，朱某（乙方）与徐某（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定由徐某将位于上海市闵行区莘朱路某弄45号602室房屋以人民币（下同）630,000元的价格出售于朱某。在合同补充条款中双方作如下约定：“甲方承诺该房屋内有户口，于2008年1月15号之前迁出，若逾期未迁出则每日按房价的日万分之五向乙方支付违约金，并承担未按时迁出户口造成乙方损失的，甲方承担赔偿责任。买卖双方另有约定的，按约定处理”。此外，合同对房屋买卖过程中的其他事项亦作了约定。
上述合同签订后，朱某与徐某办理了房屋产权过户手续，朱某于2007年12月21日取得系争房屋的产权证。现因案外人韩冬芳的户口仍在系争房屋内未迁出，遂成讼。
另查明，系争房屋系徐某于2004年从案外人曹荣根处购得。现系争房屋内有两本户口簿落户，其中一本户口薄上户主为曹荣根，家庭其他人员户口为曹韵、韩冬芳，曹荣根、曹韵户口迁入时间为2003年7月28日，韩冬芳户口迁入时间为2006年12月14日。另一本户口薄上现户主为朱某，原户主为徐某，徐某为户主的户口薄内原有五个人的户口，该五个户口于2007年8月7日迁入，于2008年1月10日迁出。
原审中朱某的诉讼请求为，要求徐某继续履行买卖合同，将系争房屋内案外人韩冬芳等户口迁出，并支付违约金92,610元（每日按总房价630,000元的万分之五计，从2008年1月15日起算，暂算至起诉日，实际主张至户口迁出之日止）。
原审中徐某的辩称意见为，合同签订时，其并不知道案外人韩冬芳等户口在系争房屋内。其承诺迁出自己一家的户口，现已按合同约定时间迁出了自己及家人的户口，故不存在违约，不同意支付违约金，且合同约定的违约金过高。综上，不同意朱某的诉请。
原审法院认为，朱某与徐某签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且于法不悖，应属有效，合同签订后双方均应依约履行。朱某现起诉要求徐某继续履行买卖合同，将案外人韩冬芳等人的户口从系争房屋内迁出，因户口迁移属于行政管理问题，不属于民事案件的受理范围，故对于朱某的该项主张不予支持。但朱某以徐某逾期迁出户口构成违约为由，要求徐某承担违约责任的诉请，属于民事案件受理范围。根据双方在合同补充条款中的约定，徐某承诺于2008年1月15日前将系争房屋内的户口迁出，否则愿意承担违约责任。对此约定，徐某辩称其与朱某签订买卖合同时，并不知晓案外人曹荣根、韩冬芳等人的户口在系争房屋内，其承诺的户口迁出范围不包括迁出案外人的户口。原审法院认为，系争房屋系徐某从案外人曹荣根处以二手房买卖的形式购得，按照一般交易惯例，户口迁移问题是二手房交易中双方通常会涉及到并磋商的事项之一；并且从徐某购得房屋至将房屋转售，时隔多年，其有充分的时间了解房屋内的户口情况；甚至在徐某将本人户口迁入时也可以得知系争房屋内已经存在案外人户口的事实；因此，徐某的该项辩称意见不合常理且无证据支持，不予采信。双方在合同补充条款中约定的“甲方承诺该房屋内有户口，于2008年1月15号之前迁出”，应理解为于2008年1月15日前迁出系争房屋内所有户口（包括案外人的户口）更加符合双方当时真实的意思表示。现徐某虽将其本人及其家人的户口迁出，但系争房屋内至今仍留有案外人曹荣根、韩冬芳、曹韵三人的户口在内，故徐某并未按约全面履行自己的合同义务，已构成违约，应向朱某承担违约责任。庭审中，徐某提出双方在合同中约定的违约金过高，要求调低。原审法院认为，根据我国《合同法》的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；朱某认为逾期迁出户口对其造成了损失，但未能提供证据予以证明；再者，系争房屋内存在案外人的户口并不会对朱某依法行使物权权利构成障碍，对系争房屋的流转也不会构成影响。综合上述因素，对于朱某主张的违约金问题，酌情确定由徐某向朱某一次性承担违约金8,000元。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第（二）项、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、徐某于判决生效之日起十日内向朱某支付违约金8,000元；二、驳回朱某的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,115.25元，由徐某负担。
朱某不服原审判决，上诉称：一、由于案外人韩冬芳户口在系争房屋内且占用房屋，导致其无法入住已达11个月，且至今无法解决。由于户口因素令其无法使用亦无法出售房屋，造成很大损失。原审只判8,000元违约金既不足以弥补损失，亦未达到惩罚恶意违约之目的。二、徐某与韩冬芳因户口及房产问题曾经发生诉讼，徐某在未解决韩冬芳户口问题的情况下隐瞒事实又将房屋转让给朱某，以合同形式转嫁矛盾，属于恶意欺诈行为。三、合同约定的违约金比例并未过高。由于系争房屋内有案外人户口已经造成朱某损失，而且将来的经济损失也是可预期的，原审判决武断地剥夺了朱某这方面的索赔权利，实不合理。综上所述，要求撤销原审判决，支持朱某的原审诉讼请求。
徐某对朱某的上诉请求辩称：对朱某陈述的事实不予认可。房屋转让之前系徐某居住，交付时是空房，朱某已经接管房屋，至于之后韩冬芳入住的问题徐某并不清楚，与之无关。户口迁入是公安机关的职责，徐某并不了解房屋内户口情况，朱某应找韩冬芳及公安机关解决问题，即使他人户口在内也不影响房屋的使用及转让。综上所述，徐某不同意朱某的上诉请求。
本院经审理查明，原审查明事实属实。
另查明，系争房屋内因有案外人韩冬芳的户口，且实际居住，造成朱某无法入住。为此，朱某起诉要求韩冬芳返还原物，2008年10月21日本院已作出（2008）沪一中民二（民）终字第1270号生效民事判决，维持原审法院的判决，即支持朱某要求韩冬芳迁离之诉请，但至今仍无法强制执行迁让。
本院认为，徐某转让房屋给朱某时对其房屋中的户口情况及实际居住情况应为知晓，其向朱某故意隐瞒事实当非善意。系争房屋中因有案外人韩冬芳户口，且其实际居住在内造成朱某无法入住，由此令朱某遭受损失已属客观事实，对此徐某负有责任。双方在房屋买卖合同的补充条款3中约定，徐某负有在2008年1月15日之前迁出房屋内所有户口的义务，逾期未迁出则每日按房价的万分之五支付违约金，并承担未及时迁出户口给朱某造成的损失。此条款系针对徐某迟延办理户口迁出手续而作的特别约定，现徐某未完成此义务，理应承担违约责任。此外，系争房屋内存在案外人的户口对朱某行使物权再次转让构成一定障碍，原审判决认定不会构成影响本院难以赞同。关于日万分之五的违约金计算标准，徐某提出该标准过高要求予以调整，本院经与朱某的损失程度相比较后认为，徐某关于违约金标准过高的主张成立，故可适当调整为日万分之二。对于朱某要求徐某办理户口迁出之诉请，原审的认定处理当属正确。综上，原审判决认定事实有疏漏，对违约金承担的处理存在不当，故予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第（二）项、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：
一、维持上海市闵行区人民法院（2008）闵民三（民）初字第2280号民事判决第二项；
二、撤销上海市闵行区人民法院（2008）闵民三（民）初字第2280号民事判决第一项；
三、被上诉人徐某应于本判决生效之日起十日内支付上诉人朱某违约金，违约金以人民币63万元为本金，按照日万分之二从2008年1月16日起计算至被上诉人徐某协助办理案外人户口迁出之日止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币2,115.25元，二审案件受理费人民币2,115.25元，共计人民币4,230.5元，由被上诉人徐某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯卫清代理审判员 毛 焱代理审判员 翟从海二○○九年三月十六日书 记 员 吴 晔
