根椐最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
商品房销售广告是几乎所有的开发商都在用且不得不用的手段，现代资讯社会没有这个销售手段几乎是不可能的，大连是东北的龙头，全国重点开放城市，在北方及沿海有相当的影响力，是全国乃至香港、国际一些房产巨头争夺的重要战场，商品房促销更是异彩纷呈，关于广告及宣传资料的纠纷也大量出现。
虽然最高人民法院出台了相关司法解释，但并未从根本上解决具有深层社会原因的商品房促销广告问题，不同法院、不同法官适用标准不一，法律效果、社会效果值得思考，且该司法解释本身存在漏洞。
1、销销广告的主要形式
商品房促销广告主要有以下几种形式：报纸（大连几家主要平面媒体均有大量版面）、电视、杂志及开发商自行印制的宣传资料（包括日常发放的及在房交会或其它展会发放的）。
对于报纸、电视上的广告，根椐《广告法》的规定，文选内容需经工商管理部门批准，但由于现阶段存在一定程度的管理不到位，很多广告内容即使审批了，但在对外发布时开发商更改广告内容，媒体出于经济效益考虑，一般也是默许其更改行为，购房者很少会追究开发商虚假广告的行政责任，但关于民事责任如何承担，矛盾集中而突出。
开发商自行印制的宣传资料未经工商管理部门审批，内容随意性更大，属违反《广告法》的行为，但一般工商管理部门不会主动追究，更少有购房者去工商管理部门举报虚假宣传。但当宣传资料与实际房屋情况（交通、配套设施、环境等）出现较大出入时，购房者会找开发商理论。
2、最高人民法院的司法解释适用中的法律空子
将开发商的广告内容确定为商品房买卖合同的内容需要三个条件：（1）出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出的说明和允诺；（2）该允诺和说明具体确定；（3）对商品房买卖合同的订立及价格的确定有重大影响。
很多开发商在广告宣传中大量宣传规划红线范围外的事项，主要标注以下几项：交通，包括已经规划及即将规划的交通网络作为广告内容，如多条公交线路抵达小区、快轨3号线直抵小区等；周边环境，坐拥20万平方米山体公园，天然氧吧；学校，罗列大量小学、中学、大学等；商业，距某某商业中心区仅1公里；市政配套设施，双向四车道，人流旺盛。对于开发商项目规划范围外的广告宣传即使是虚假宣传，也只存在开发商承担行政责任，即由工商行政管理部门处罚，不存在民事责任的问题，因为不符合最高人民院法院司法解释第一条，“出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出的说明和允诺”。
对于第二个及第三个条件，其裁量权在法官，具有相当大的不确定性。一方面要考虑开发商虚假宣的情况，同时也要考虑购房者的判断能力，作为理性的社会公民，应有理性的判断，否则应承担一定的不利后果。
3、司法实务中不同法院及法官的自由裁量权。
案例来源：《房地产司法解释实例释解》，人民法院出版社，最高人民法院副院长黄松有主编。
争议焦点：何某购买某开发商的店铺，该开发商销售广告称“24米适度街宽，可以在双面吸纳人潮的同时，容纳一定车辆通行，旺店成行，可以规模化积聚人气”、“24米海滨休闲购物一条街、100米宽的海滨景观大道”，后市政规划变更，该路由城市支路调整为11米宽的小区路。何某向规划部门了解到，开发商承诺的道路不在其规范红线范围内，而是旁边另外一个经济适用房项目的道路，原规划为24米的城市支路，后因规划调整，变更为小区道路。
何某起诉开发商，称开发商在房产销售广告中的承诺具体明确，应依法视为要约，虽未写入合同，应视为合同内容，因道路宽度远远未达24米，实现不了合同目的，请求解除合同，返还购房款，赔偿利息损失。
一审法院认为：（1）原24米的规划道路是在政府的经济适用房小区内，政府依规划调整，开发明知该24米道路不在自己的规划项目内，还将此不确定的24米道路作重点宣传推介，所产生的诱导作用足以影响业主对诉争房产价值大小的判断，因此关于路面宽度的广告，应视为合同的内容；（2）店面的经营需要一定的道路环境，需要一定的人流、车流，所处道路的好坏决定着店面的价值，本案中何某确信有此24米宽城市支路，才决定购买该店铺，因市政原因导致规划变更，不是当事人双方原因造成的，如继续履行合同，将给何某造成损失，导致与开发公司的利益严重失衡，显失公平，根本不符合何某签定合的目的，可适用情势变更原则，支持何某解除合同的诉讼请求。
开发商不服上诉，二审法院改判。
二审法院认为：首先，开发公司在销售广告中虽注明“24米海滨休闲购物一条街”，但根椐当时市政规划确留有24米宽度，应属真实规划情况；开发公司未允诺24米宽的道路是在其项目规划范围内；双方未将该内容写入合同，也未约定开发公司应履行相关的义务，何某也未举证证明该24米宽的道路是在商品房项目规划范围内，并对合同的订立及房屋价格的确定产生重大影响，故该广告内容不符合要约的规定。原审认定错误。其次，政府规划调整道路宽度，可能会影响房价，这属于经营和投资风险，何某以海滨购物休闲街宽度远远未达到24米为由，主张根本实现不了合同的目的缺乏法律依据。
据此两点理由，二审法院撤销一审判决，驳回原告起诉。
4、常见的商品房销售广告规避法律的方法
某房地产开发公司在《大连晚报》作整版广告，其在整个版面最下方用很小很小的一行小字表明下列内容“本广告仅供参考，本广告之内容及图片等均不构成预售合之一部分，实际情况以签署预售合同及政府部门的最终批复为准”。
笔者认为，此方法有效的规避了法律风险。
