房产律师点评二手房屋买卖中卖方违约的案例
案例一：
一、基本案情
2009年1月7日，北京市某房地产经纪有限公司居间介绍，业主李女士与买方张某签订《北京市二手房预约买卖及居间服务合同》，将自有北京市海淀区某房产以109万元实收的价格购卖予张某。合同约定，张某在签约2日内付足定金2万元，1月21日前监管首期款19.8万元，余款按揭支付。李女士在签约后3日内出具全权委托公证给担保公司指定人员，委托担保公司融资赎楼。双方于银行出具按揭承诺及赎出房地产证并注销抵押登记后3日内签订《北京市二手房买卖合同》，任何一方违约需按房屋总价的20%支付对方违约金，同时对其他事项进行了详细的约定。
合同签订后，张某如约履行了定金支付义务，但由于恰逢楼市小阳春房价上涨，李女士收受定金后便毁约不卖，并终止了担保公司的委托赎楼，拒不配合张某办理首期款监管手续，导致交易无法进行。经房地产经纪公司多次催告，被告仅愿意赔付原告损失2万元，不同意履行合同。张某遂委托本律师处理此案，本律师建议尽快诉讼保全，但因想要购买不想要赔偿，张某执意要求本律师先行与李女士谈判，争取继续履行合同，暂不诉讼。2月22日双方相约在咖啡厅谈判，无果而终，但李女士仍然保持与我方的谈判。时至3月11日，眼见谈判无望，张某最终同意向北京市海淀区法院提起诉讼要求解除合同并赔偿违约金21.8万元，但经本律师诉前调查得知李女士已于2月24日(谈判期间)将涉案房屋卖予案外人并完成了过户登记手续!起诉后李女士又委托律师向张某发送了解约通知函。
庭审中被告李女士委托律师辩称：1、原告(张某)未按合同约定的时间将首期款打入约定的银行账号完成资金监管构成违约，违背了诚实信用原则，被告才将涉案房屋卖予他人，庭前李女士已通知原告解除合同;2、我国违约金制度不是惩罚性的而是补偿性的，即使被告行为构成违约，由于原告没有证据证明其实际损失的存在，要求被告赔偿21.8万元违约金也没有事实和法律依据。要求判决驳回原告的全部诉讼请求，维护被告合法权益。
二、法院判决
北京市海淀区法院经审理认为：原被告双方签订的《北京市二手房预约买卖及居间服务合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，被告未依约配合原告签署银行资金监管协议，并已将涉案房屋另售他人证明交易不能正常进行的原因在于被告，被告的行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任，按约定支付房地产总价款20%的违约金，违约金兼具有惩罚及补偿性质。2009年6月2日判决：
1、解除原被告双方签订的《北京市二手房预约买卖及居间服务合同》;
2、被告向原告支付违约金21.8万元。
如未按本判决指定期间履行给付义务，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、律师点评
1、房价上涨情况下，一旦业主有毁约迹象，买方应当及时委托律师提起诉讼并采取诉讼保全措施，以防一房两卖执行困难。如本案，张某不听本律师建议，迟迟与对方谈判不诉讼不保全，对方一边谈判拖延时间，一边加紧高价卖出!
2、违约金同时具有惩罚性与补偿性特征，即使守约方没有任何损失，毁约方也要支付守约方违约金;
3、解约权是守约方对根本违约方行使单方解除合同的权利，其行使以自身没有毁约行为为前提。如本案，一房两卖的行为属于根本违约行为，被告在自身毁约、合同已经无法履行之后再向原告发送解约函不构成合法解约;
4、虽然同是律师，但“术业有专攻”，二手房纠纷法律关系复杂，涉及部门广，建议还是委托二手房法律专家代理。如本案，对方律师居然不知道办理首期款监管必须由买卖双方与银行先签订资金监管协议，买方单方无法监管首期款，以原告至今未支付首期款抗辩，明显不了解二手房交易流程。
案例二：
一、基本案情
2010年6月3日，小白与老王签订了关于北京某套房屋的买卖合同，当天买方小白向老王交付了2万元定金。双方约定于2010年8月31日前办理过户手续。后小白按照合同约定期限准备好了购房款并要求办理过户手续，但老王单方面要求涨价，未按照合同约定期限履行合同。小白多次联系，并致函老王履行合同，老王均不予理睬。为维护合法权益，小白申请仲裁，要求：1、解除双方于2010年6月3日签订的房屋买卖合同;2、老王向小白双倍返还定金共4万元。
经审理查明， 2010年6月3日，双方签订了一份房屋买卖合同，约定价格为454,800元;同时，双方约定过户日期在2010年8月31日前，此外双方还对违约责任作了约定：买方中途毁约，购房定金归卖方所有;卖方中途毁约，应双倍返还购房定金给买方。
二、律师点评
双方签订的房屋买卖合同合法有效，双方当事人均应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方在合同签订后未能就价格问题重新达成协议，故双方均应按2010年6月3日的合同约定履行。根据我国合同法第115条的规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。现老王不履行约定义务，故其收取小白的2万元定金应双倍返还。小白要求解除双方所签订的房屋买卖合同，老王亦同意解除，故对双方2010年6月3日签订的合同予以解除。
