三、违反商品房预约合同的赔偿范围
案例8：张励与徐州市同力创展房地产有限公司商品房预售合同纠纷案
《最高人民法院公报》 2012年第11期(总第193期)
【裁判观点】在违约责任中，承担责任的一方应给对方造成的利益损失进行赔偿。本案中，原告张励在与被告同力创展公司签订预订单后，有理由相信被告会按约定履行订立本约合同的义务，从而丧失了按照预订单约定的房屋价格与他人另订购房合同的机会，因此被告因违约给原告造成的损失应根据订立预订单时商品房的市场行情和现行商品房价格予以确定，但因被告所开发建设的房屋无论是结构还是建筑成本都与双方签订预订单时发生了重大的变化，因此原告以被告开发建设房屋的现行销售价格作为赔偿标准亦显失公平，法院不予采纳。综合考量商品房市场的价格变动过程以及原告向被告交纳房款的数额，对于被告因违约给原告造成的损失确定为150000元。
案例9：曹灿如与上海莱因思置业有限公司等商品房预约合同纠纷上诉案
《人民司法 案例》 2011年第12期
【裁判观点】在订立以不能给付为标的的合同时，明知或可知其给付不能的一方当事人，对因相信合同有效而受损害的另一方当事人负损害赔偿义务。但赔偿额不得超过另一方在合同有效时现有的利益的金额。对于缔约过失责任，合同法第四十二条只确定了缔约过失应承担赔偿责任，并未明确赔偿的范围。通说认为，法律规定缔约过失责任，是出于对合同缔结、履行过程中信赖利益的保护，旨在使非违约方因信赖合同的履行而支付的各种费用得到返还或赔偿，从而使当事人处于合同从未订立之前的良好状态。缔约过失的赔偿范围是信赖利益的损失，是指因另一方的缔约过失行为而使合同不能成立，导致信赖人所支付各种费用和其他损失不能得到弥补。
曹灿如在置阳公司2004年提起解除合同的诉讼后，客观上已不应对置阳公司签订商品房买卖合同产生信赖，对未签订本约的风险，以及遭受损害应当有所预见。曹灿如若了解到订购协议的履行可能伴随风险，就有义务防止损失扩大，但其为了追求期待的利益，不及时向置阳公司主张赔偿责任，其不能将扩大的损失进而转嫁给置阳公司。同时，信赖利益须是一种合理的能够确定的，而机会所形成的利益很难合理确定。曹灿如并不能将机会丧失的损失作为缔约过失的赔偿范围。房地产价格的逐年上涨，并非置阳公司的行为所致，也不是当事人客观上能够预见的，曹灿如所能主张的赔偿范围应仅限于订购协议签订时房价款与2004年同类房屋市场价之间的差价。法院综合考虑置阳公司的过错程度、曹灿如的付款情况以及上海市近年来房地产价格的上涨幅度等因素，酌定赔偿金额，已充分维护了受害人的利益。由此，曹灿如诉请要求赔偿损失的范围是系争房屋的原合同价款与现值的差价，包含了合同有效成立的所有利益，不应全额得到法院支持。
案例10：陈荣根诉江阴兰星公司房屋买卖合同纠纷案
《人民法院案例选》2013年第二辑
【裁判观点】预约义务人违反预约合同的责任，在性质上属违约责任。承担责任的方式主要包括实际履行和赔偿损失。需要明晰的是，违反预约合同应承担损失的范围应以机会损失为基础，当一方当事人怠于按照预约合同规定的义务订立本约时，他方只能请求赔偿因此而遭受的损害，但不能按照预定的本约内容请求赔偿其可预期的利益。预约合同守约方因对方违约所遭受的损失与本约的履行利益损失是截然不同的。
预约合同对本约的标的物、对价等已经作出明确约定，当事人对本约的期待利益已经固化，违约方一旦违约，守约方的期待利益也随之丧失，守约方亦丧失了与他人订立同类本约合同的机会，导致机会损失转化为现实损失，该机会损失归属于信赖利益的损失。但是，预约合同的标的是签订本约合同这一行为，而不是交易的实际发生，依赖签订本约后再与他人订立同类合同可获得的利益，即履行利益，只能理解为商业利益，在本约未达成的情况下，不能视为法律上的利益，也就不能作为违反预约合同应承担损失的范围。因为当事人基于预约合同而产生的权利是对将来订立本合同的一种期待权，预约债权人有理由相信预约债务人将来会受此约束，并基于这种信赖而行事并放弃与其他同类对象进行类似交易；如果预约债务人违反义务，则必将使预约债权人蒙受不利益（如丧失交易机会等）。因此，立法上对这种信赖利益应加以保护。
本案中，陈荣根因基于其与江阴兰星公司所签订的预约合同而产生的权利是对将来订立本约的一种期待权，其有理由相信预约债务人即江阴兰星公司将来会依双方所签订的预约合同行事。因此其相信双方当事人会受此约束，并在基于这种信赖而行事的同时，放弃了与其他同类对象进行类似交易的机会；江阴兰星公司作为预约债务人违反义务，则必将使预约债权人陈荣根蒙受因丧失交易机会而遭受的不利益。而要合理维护陈荣根的权益，法律只要拟制使其利益状态达到签订原预约合同所约定的本约签订时的状态即可，具体来讲即是本约原本实际应该签订时的所涉房产市场价格与预约合同所约定的价格之差。陈荣根主张应赔偿其所涉房产诉讼时的市场评估价格与预约合同所定交易价格之差，显然超出了预约合同所应该保护的权益范围。鉴于本案中并未对本约应签订时的所涉房产市场价格进行评估，合议庭参考了违约方江阴兰星公司将诉争房产出卖给第三方的实际交易价格，以江阴兰星公司在交易中违背诚实信用原则而获得的实际经济利益作为对陈荣根的损失赔偿，即兰星江阴分公司的违约行为给自己带来了602189.63元（4394340.63元-3792150元）的直接经济利益，也就是原告的机会利益的损失。这一做法相当合理，通过综合考量双方当事人的履约情况及本案违约发生期间房地产交易市场的客观实际，既对违背诚信原则的行为进行了惩戒，也合理地弥补了原告的损失。
案例11：陈勇敏诉正达公司取得预售许可证后不按事先签订的商品房认购书签订购销合同返还已付房款和赔偿损失案
《人民法院案例选》(2003年第3辑)(总第45辑)
【裁判观点】对于缔约过失责任的赔偿范围为信赖利益的损失，即无过错的当事人信赖合同有效成立，但因一定事由发生，致使合同无效、被变更或被撤销、不成立等而造成的损失，一般包括直接损失和间接损失。其中直接损失主要有：（1）缔约费用；（2）准备履行所支出的合理费用；（3）上述两种费用的利息损失。间接损失则指丧失与第三人另订合同的机会所产生的损失。本案中，陈勇敏所遭受的直接损失主要有其支出的订金、预付的房款及利息。同时，由于其信赖购房合同可以订立，未再与他人订立购买房产的合同，当房价上涨时，其预付房款当时的房产购买力与在现时情况下的房产购买力存在差价，这种差价损失可以构成间接损失。由于缔约过失责任旨在使当事人处于合同订立之前的状态，因而正达公司赔偿行为必须使陈勇敏所支出的房款恢复到在现时状态下能买到和当时一样的房产，因此判决返还购房款，并按支付房款占总价款的比例来分配转售房款与总价款之间差价，足以补偿陈勇敏因缔约不成立所遭受的损失，使陈勇敏达到合同订立之前的状态，符合公平合理原则。
