房地产商“一房二卖”，合同违约被判双倍赔偿
房价涨了，房地产商对已售出的房子非常的后悔，想着法子收回房子，并以更高的价格卖给他人，获取更高的利润。
近日，三明市中级人民法院对某房地产商“一房二卖”作出判决：房地产商违约，购者获双倍赔偿。
案情及审理：2009年4月14日，家住列东的林方与市某房地产公司签订商品房预约书，双方在预约书中约定：“林方确认所预购的商品房总金额108万元整。林方向房地产商支付人民币10万元，用于预约该商品房，待双方正式签订《商品房买卖合同》后，该款项直接转为该商品房的首付款，房地产商收到预约款后不得将林方所预约的房屋另售他人。另外房地产商在取得《商品房预售许可证》后，将以电话或挂号信的形式通知林方到公司售楼处签订《商品房买卖合同》及缴交应付之款项。若林方未能在接到通知的七日之内到售楼处办理签约手续及缴交房款，则协议书自动作废，房地产商有权将预约房产另售他人，并退还已交预约款。未经同意，林方不得将该协议作更名手续，否则将被视为林方违约。”当天，林方缴付房子预约款人民币10万元。
林方又于2009年12月3日缴付房款人民币23万元作为该房子的首付，房子的余额部分，林方打算以住房公积金贷款的方式交付。林方在付完首付后，耐心地等待房地产商能尽快交房。而且，让林方高兴的是，自从交了房子的首付后，市区房子也大涨30%以上，林方的房子到了2010年初时已涨到150多万元。
2010年3月12日，林方收到了房地产开发商发出的信函，要求他第二天到公司售楼部签订《商品房买卖合同》并办理相应购房手续。
第二天一大早，林方前往缴付剩余房款并签订购房合同，但房地产商以林方已放弃购房资格为由拒收房款且拒签合同。另外林方还了解到，房地产商已经将该房子以更高的价格卖给了他人。林方无奈将房地产开发商告上了法院。
三明市中级人民法院经审理后认为，房地产公司没有提供有效的证据证明其已按商品房预约书中约定的通知方式（挂号信）通知林方前来签订商品房买卖合同，也不能证明林方有明确的表示放弃购房资格的意思，房地产公司擅自将预约房产另售予他人，构成违约。且房地产商收取了不低于首付款30%的房款33万元，已具备了商品房买卖合同的主要条款。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和第八条，应认定双方签订的商品房预约书已具备商品房买卖合同的主要内容，商品房买卖合同成立。房地产商在收取林方的房款后拒绝与林方签订正式《商品房买卖合同》，并将林方已认购的房屋卖给他人，属于一房二卖，构成违约，应承担惩罚性的赔偿责任。房地产商应当返还林方的购房款33万元（含预约金10万元），并赔偿林方已付购房款一倍的损失。
案后思考：商品房预约书属于预约合同，预约合同是约定将来订立一定合同的合同，其目的在于确保与相对人在将来订立特定的合同。与预约合同相对，将来订立的合同为本合同。预约合同属于合同的一种，一般情况下，反预约合同的约定，承担的是因本合同不能成立而给对方造成的可预期损失，而非承担本合同的违约责任。但是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”这是出于保护购房人的合法权益而对预约合同作的特殊规定。按照这一规定，商品房预约书可认定为商品房买卖合同应同时具备两个基本条件，一是商品房预约书具备商品房买卖合同的主要条款，二是出卖人已经按照约定收受购房款。
本案中，原告林方与被告房地产公司签订的商品房预约书即具备以上两个条件，可以认定为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。（文中人物为化名）
