商品房买卖合同中开发商违约责任分析
【摘要】房价的飙升和白热化一直在挑战着群众的心理承受度，关系着群众的切身利益。然而面对开发商的强势，处于弱势地位的购房者总是容易被房地产业的某些“规则”所潜，让购房者欲哭无泪。本文通过分析一个相当普遍的开发商逾期交房案例，进一步阐述普遍不代表合法的基本认知，购房者不能再为开发商的违规操作买单，这场强势行业与弱者之间的对抗只有依靠法律的力量才能将不合理的“潜规则”击碎，维护群众的根本利益及法律权威。
案情简介
2006年1月12日，李某同山东A公司签订商品房买卖合同，约定出卖人某公司应当在2006年8月15日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将验收合格、水电暖气讯达到使用条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人李某使用。2007年2月13日，涉案房屋经规划验收合格。2007年8月23日，涉案房屋经过整体统一验收并予以备案。A公司于2007年12月20日将办证资料提供齐全，申请房产管理局办理房屋所有权登记。李某主张A公司于2007年8月23日向其交付房屋。A公司无证据证实具体交付房屋时间。李某于2008年6月23日取得涉案商品房的所有权证书。李某以A公司逾期交房及逾期办理房产证为由，起诉至法院要求A公司承担违约责任。
分歧意见
第一种意见认为：原、被告的商品房买卖合同为有效合同，对双方具有约束力。
原告以被告未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、未签署房屋交接单为由认为该房屋一直未能交付使用的主张不符合实际，单证不齐全不能说明该房屋不能被实际交付使用，原告也并未因单证不齐全和房屋质量问题而拒绝接收房屋。而且事后被告已办理完涉案楼房的竣工验收，证明工程质量合格。依据现有证据不能确定涉案楼房的实际交付时间，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求应不予支持。由于不能确定房屋的实际交付时间，原告依据合同第15条被告应在商品房交付使用后的180日内办理权属登记备案的条款、要求被告支付逾期办证违约金的主张，证据不足。应判决驳回原告诉讼请求。
第二种意见认为：应判决A公司承担逾期交房的违约责任。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”双方当事人签订的商品房买卖合同真实有效。双方当事人在合同中约定了房屋的交付条件，即合同第8条约定：出卖人应当在2006年8月15日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将具备下列第1、5种条件（1、该商品房经验收合格；5、水、电、暖、路、气、讯达到使用条件），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。因此，本案中涉案房屋的交付使用不仅要达到对房屋的转移占有，同时还要符合该商品房经验收合格与水、电、暖、路、气、讯达到使用条件这两项双方当事人明确约定的交付条件。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
根据国务院颁布的行政法规《城市房地产开发经营管理条例》第17条：房地产开发项目竣工后，经房地产开发企业申请，房地产开发主管部门组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。经验收合格后，方可交付使用；未经验收合格的，不得交付使用。
从以上法律法规可以看出，经过验收合格是交付房屋的必备条件，这是法定的带有强制性的要求，本案的涉案房屋交付条件，既有当事人的约定，又有法律法规的强制性规定，因此，本案中的涉案房屋只有通过竣工验收并且水、电、暖、路、气、讯达到使用条件时，才能够交付。
双方当事人约定的交付日期为2006年8月15日，而根据竣工验收备案表的证明，涉案房屋于2007年8月23日经过整体统一验收并予以备案。也就是说涉案房屋只有在2007年8月23日才真正具备交付的条件，在此时间之前交付房屋即是将没有经验收合格的商品房交付给购房人，应当是无效交付，此时距离约定的交付日期2006年8月15日已经构成了逾期。虽然A公司主张其是在2006年9月份将房屋钥匙交给李某，但是无证据证明，即使是在这个时间交付也已经构成逾期，同时，这个时间交付房屋不符合交付的强制性要件，属于无效交付。因此，无论从何种角度看，A公司都应当承担逾期违约责任。
本案意见
我们赞同第二种意见，即开发商应当承担违约责任。
观点一：形式上是否完备关系交付使用的效力。
第一种意见认为“单证不齐全不能说明该房屋不能被实际交付使用。”若是缺乏竣工验收证明，即使申诉人当时已经居住到房屋中去了，也不能证明房屋被实际交付使用，因为交付使用代表着风险的转移，一个连竣工都没有证据证明的房屋，不能因为钥匙的移转就将风险移转，这显然对购房人不公平，也不能姑息开发商这种不负责任的做法，必须遵循法律的强制性规定。并且，在本案中并无证据证明房屋已经按期交付使用。根据以上分析，不论开发商实际是何时将钥匙转移给购房人的，只要是在竣工验收合格之前都应当认定为无效交付，也就是说房屋并没有达到真正意义上的交付，那么从合同约定的交付日期到竣工验收日期之间的时间都应当认定为逾期交付的时间，而非证据不足。实践中，存在着各项检验、手续均未办结的情况下，开发商就将钥匙交给买方，妄图通过“交付”的形式来转移各种风险，迫使买房人通过接收房子的事实来达到对房屋质量、面积等方面的“认同”。因此，对于房屋是否达到交付条件、何时交付、买受人为何拒收等情形要进行严格分析，充分查证，才能确定责任如何承担。
观点二：迟来的正义等于非正义。
第一种意见认为“事后被告已办理完涉案楼房的竣工验收，证明工程质量合格。”事后的竣工验收不能证明事前的交付行为有效。因此，只考虑房屋是否被实际居住使用，事后已经办理了相关手续并证明工程质量合格，而忽略交付的法律规定的强制性要件，为适用法律错误。事后的弥补不能代替违约责任的追究，虽然现实中存在大量的逾期办理各种手续的现象存在，但这种行为不合法也不合理，是对当事人合意的违背，对诚实信用原则的违背。对开发商这种做法的一再迁就，只能助推开发商违约情形的泛滥，导致的将是整个房地产业公信体系的丧失。公众有权利对抗开发商违约，坚持个案的胜利，才能推动整个违约潜规则的崩溃。
该案原审法院审理时坚持第一种意见，经检察机关抗诉后，再审期间双方当事人达成和解协议，李某获得5万元赔偿。虽然该案不是改判，最终是以和解结案并终结诉讼程序，但是抗诉的程序价值再次彰显，给了当事人一次救济的途径，在再审中，当事人之间也获得了再次争辩和反思自己诉讼请求的机会，开发商的妥协和法院的积极调解在某种程度上印证了其对抗诉观点的认同。实践中，购房者要提高法律意识和自我保护意识，增强风险防范和处理的能力，在权利受到或即将受到损害时，通过法律等正当途径维护，切实保护消费者的合法权益。
商品房买卖合同存在的其他违约情形
结合东营地区商品房买卖合同纠纷实践，对当事人的诉讼事由进行分类，基本涉及以下类型：一是有买主追究开发商逾期交房的违约责任，开发商虚假承诺导致交付不能或不能如期交付。买卖双方签订商品房买卖合同后，因资金不到位等原因导致无法按期交房，买受人诉讼要求开发商支付逾期交房违约金，或诉讼要求开发商交付房屋并赔偿无法按期交房的损失，确认双方买卖合同无效或应予撤销并双倍返还购房款；二是有买主追究开发商逾期办理产权证的违约责任的，《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，房地产开发企业应为商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，否则应当承担违约责任；三是有开发商要求买主给付合同销售面积与产权核定面积之间的差价款，这是开发商盈利的一个小伎俩，在房价飙升时期，通过此种方式赚取多余房款，或者逼迫买房放弃房屋，转手高价卖出；四是房屋存在质量问题。有的业主发现房屋存在质量隐患及瑕疵，有的交付时房屋层高不够、用电容量不足，还有的开发商擅自改变房屋结构等等。买受人诉讼要求交付合格房屋，或解除合同、返还购房款并支付利息，或修复房屋、赔偿损失；五是房屋的配套设施问题。开发商在销售广告及宣传材料中作出说明和承诺，在交付房屋时未能按合同约定提供商品房开发规划范围内的房屋或配套设施，约定的车库在房屋交付后无法兑现。导致买受人诉讼要求开发商履行合同、承担违约责任或赔偿责任。
从受理案件情况进行分析，商品房买卖合同纠纷案件主要有以下特点：
一是案件受理数量呈阶段性、小区性。也就是说，商品房买卖合同纠纷案件诉讼的提起是随着我市房地产的开发情况而出现的，某一小区的开发及交付，都相应产生了一定数量的纠纷。二是诉讼的群体性。提起诉讼的仅是部分维权意识强烈的买受人，大部分买受人处于观望状态，一旦案件的审理结果对己有利，则其他同种情况的买受人会立刻提起诉讼。三是房地产开发商均作为被告。从当事人在诉讼中的地位看，统计案件中无一例外是由房地产开发商作为被告。这说明房地产开发企业侵犯购房者权益的情况较为突出，购房人在购房过程中承担的风险较多。
通过上述分析，提出以下建议以期解决当前商品房买卖合同纠纷案件频发的问题：
1、国家应规范商品房买卖市场。买受人在商品房买卖合同中处于弱势地位，国家应完善保护购房者合法权益的配套法律法规，加强商品房买卖市场的全面整顿。切实保护买受人权益。
2、政府要加大对商品房开发企业的监管力度。严格审查房地产经营资格，严格执行房地产开发项目审批程序，加强项目的跟踪管理，依法查处违法、违规开发建设行为；强化合同管理，依法查处合同欺诈行为；强化竣工验收制度，切实把好交付使用关；加强房地产广告管理，依法查处违法广告行为。对房地产开发中出现的违法行为应当加大惩处力度，进而杜绝此类案件的发生
3、人民法院在审理商品房买卖合同纠纷案件时，应注意程序法和实体法并重，注重法律效果和社会的效果的统一，在商品房买卖合同的效力问题上，我国法律虽多多少少存在着漏洞，急需相关的立法和司法机构作出补充，但在审理过程中，人民法院应多作调解工作，做到胜败皆服，切实化解买受人与开发商对立双方的矛盾，彻底解决纠纷。
4、商品房开发企业需加强自身约束，强化制度管理，提高企业诚信度。开发商的资质和诚信是保障投资者获得投资收益的前提条件。商品房开发企业应摈弃目光短浅，唯利是图的自我毁灭作风，切实提高企业的管理水平、服务水平、建造资质，保证交付房屋质量，从根本上减少纠纷的发生。
5、买受人要提高法律意识和自我保护意识。实践中，购房者大多法律意识淡漠，交易知识匮乏，风险防范和处理能力不足，在权利受到或即将受到损害时，未能及时通过行使不安抗辩权、同时履行抗辩权等法律原则和制度保护自己的合法权益。因此，买受人在与开发商签订合同时，应仔细阅读并理解合同条款，弄清合同中是否有应由开发商承担义务而免除或减轻其责任的条款，切实保护消费者的合法权益。
