子女争夺公房承租权纠纷案
作者：朱文君 陈靖忠
案件回放
因房屋拆迁，徐某与地百公司签订了《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》，随后地百公司向徐某发出了涉案的102号房屋的准住证。此后徐某一直居住在102号房屋，直至2012年1月4日去世。徐某去世后，徐某的其他子女发现，诉争房屋的承租人为徐某之女刘某，其他子女对此持有异议，故诉至法院，要求确认刘某与房屋代管单位签订的租赁合同无效。
一审中，刘某辩称地百公司就102号房屋开具准住证中的入住人就是自己，其持准住证向丰盛管理所办理的《租赁合同》并入住，后向房修一物业公司换签了第二份《租赁合同》。但刘某就102号房屋准住证中的入住人系其自己一节未提供证据。房修一物业公司称其在接收丰盛管理所关于102号房屋的档案资料中仅有一张刘某为入住人的准住证复印件及《租赁合同》，上述档案资料已由地百公司收回。
一审中，地百公司基建办项目经理程某出庭，就安置房屋办理准住证、公房租赁合同及房屋管理等流程事宜接受询问。程某陈述，被安置房屋所有权系地百公司，地百公司向被安置人开具准住证，该准住证一式两联，一联为存根，一联给住户；被安置人持地百公司出具的准住证，向委托代管单位办理公房租赁合同并入住；本案诉争的102号房屋在地百公司留存的准住证档案中显示为徐某本人，并非其女刘某。同时，程某代表地百公司明确102号房屋权属人应为徐某本人。
一审法院经审理认为，刘某所持102号房屋准住证复印件存在重大瑕疵，非产权方的意思表示，刘某据以签订102号房屋《租赁合同》的行为亦非产权单位及委托代管单位的真实意思表示，应属无效。
刘某不服一审判决，向北京市一中院提起上诉称：地百公司为刘某开具了准住证并加盖了地百公司的公章，我据此与丰盛房管所签订公房租赁合同并入住，该合同是双方的真实意思表示，应认定合法有效。
一中院经过审理查明：留存在委托代管方关于102号房屋档案中的准住证复印件就存在诸多疑点。首先，该准住证填发的经手人，经地百公司确认非其单位职工；其次，准住证上的印章非地百公司印章，通过辨别，印章名称为“北京市西城区丰盛房管所房管站”。以上两点与准住证备注一栏中限定的“本证无本局公章及经手人章均属无效”内容明显不符。第三，留存在首任委托代管方丰盛房管所的准住证上却标明了起租日期为1997年10月1日，该起租日明显早于该准住证的签发日1997年10月8日，于常理明显不符。本案诉争的102号房屋系由所有权人地百公司安置给徐某使用的。通过留存在地百公司的准住证底联显示，102号房屋的准住证是向徐某开具的，地百公司并未向刘某开具102号房屋的准住证，亦否认委托代管方留存的准住证复印件的效力。刘某虽称地百公司向其开具了102号房屋的准住证，但在原审法院及二审法院审理过程中均未对此提供证据予以证明，故二审法院不予采信。据此最终驳回上诉，维持原判。
法官说法：
民事法律行为应以当事人的意思表示真实为必要条件。本案中，地百公司系诉争房屋的所有权人，其对该房屋享有排他的、绝对的权利。通过地百公司到庭陈述，安置房屋的流程为：由拆迁人地百公司与被拆迁人签订相关的拆迁协议，地百公司向被拆迁人提供安置房屋，并向被拆迁人出具一式两联的准住证，该准住证上所记载的人即为与地百公司委托代管方签署租赁合同的承租人，其持地百公司的准住证与地百公司的委托代管方签订正式的租赁合同，并办理入住手续。简而言之，就是委托代管方签署的租赁合同来源于产权方出具的准住证。
刘某在委托代管方留存的准住证存在诸多瑕疵，且与地百公司登记记载不符。同时，地百公司出庭否认曾向刘某颁发准住证，因此凭借现有证据无法证明刘某同涉案房屋之间的租赁法律关系，是地百公司即产权人的真实意思表示。《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：……（二）意思表示真实……”，故法院最终判决委托代管方房修一物业公司同刘某之间的租赁合同无效，具有事实和法律依据。
