“五证”是人们对国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和商品房销售（预售）许可证的统称。这些都是由各行业管理部门审核并颁发的法律文件，是法律规定房地产开发商和销售商在销售、预售商品房之前必须办齐的文件。开发商的营业执照和企业资质证书简称“两书”，这是开发商从事房地产经营的必备证书。
1．销售许可证
商品房销售许可证和预售许可证是决定购房人所购房屋是否合法的关键。如果该开发项目已取得了商品房销售、预售许可证，说明开发商、销售商应该有其他的相关证书。尤其是购买期房的风险较大，购房人一定要认真审查预售许可证。
在审查销售许可证时，要特别注意三个方面：一是注意该证是否在有效期内；二是注意销售主体是否合法。如果所购房屋的销售商并不是开发商，就要注意销售商的受委托身份及是否有代理销售的权限；三是所售房屋是否在许可销售的范围之内，这是审查的关键。有些开发商由于资金的原因，只缴纳了一定比例的土地出让金，因而领取的是临时国有土地使用证，在其领取的商品房预售许可证的销售范围中，仅包括规划项目的部分楼号，有的甚至仅包括一栋楼的部分楼层。因此，购房人要着重审查自己要购买的房屋是否包括在预售范围内。绝不要认为开发商有了预售许可证，所有的房产都是合法销售。如果所购房屋不在商品房销售许可证允许销售的范围内，房屋的产权将存在风险。
按规定，现房的销售只需到房地产管理部门备案即可，销售许可证不是必须的法律文件。如果开发商没有办理销售许可证，而改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门办理房屋所有权证，则要查看开发商的房屋所有权证是否包括购房人想购买的房子。在签订购房合同时，注意应把预售许可证的编号写入合同中。
2．国有土地使用权证
国有土地使用权证也就是俗称的“土地使用证”。按照我国法律规定，国有土地可以进入商品房开发市场，集体所有的土地是不允许的。在集体所有的土地建造的房屋，就是俗称的“小产权房”，目前是不允许上市买卖和转让的，自然就不能办理房屋产权证。开发商必须依据出让的方式取得国有土地的使用权。国有土地使用权证只有在受让人缴纳了全部的土地出让金后方可取得。如果开发商没有取得土地使用权证，就不能证明是合法使用土地，其上面的建筑就可能被认定为非法建筑。所以购房人在选房时要审查国有土地使用权证，审查要注意以下方面：
(1)土地使用证上应同时加盖人民政府公章和房屋土地行政主管部门公章；
(2)土地使用证上应加盖“有偿土地使用证专用章”，如果只加盖了“临时土地使用证专用章”，则表明土地使用者未缴足地价款。如果购买这类房屋日后办理产权证时会遇到问题；
(3)注意土地使用证上是否有土地使用权抵押记录；
(4)土地使用证上载明的土地使用者应当和开发商的名称相一致；
(5)土地使用证标明之土地是否为所售项目房屋所在位置，如有不一致之处，则要引起注意；
(6)土地使用权的种类和规划用途；
(7)土地使用权最高年限、剩余期限；
(8)土地使用证不得擅自涂改，如有涂改痕迹应警惕；
(9)建议消费者查看开发商支付土地使用金的收据。
建议购房人在购房合同中把土地使用权证号、土地使用年限、土地使用权性质等内容予以明确。例如，在某市一小区的420户业主人住后发现，他们所居住的小区本来是经济适用房项目，最终开发商却按商用房出售，土地使用权仅为50年，开发商没有补交土地出让金，所以无法办理产权证。
3．建设用地规划许可证
根据《城乡规划法》的规定，在城乡规划区内进行建设需要申请用地的，需要核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向土地管理部门申请用地。凡未取得该证，则取得建设用地批准文件无效。建设用地规划许可证的内容一般包括：用地单位、用地项目名称、用地位置、用地面积、附图及附件名称。购房人在审查时要注意两个问题：一是如果卖房人没有建设用地规划许可证，则说明其开发的土地未经规划；二要注意开发商所使用的土地的用途、位置和界限与建设用地规划许可证上的是否一致。
4．建设工程规划许可证
开发商在取得建设工程规划许可证之后，方可申请办理开工手续。如果没有取得该证或者违反该证的规定开发建设，所建造的工程建筑属于违章建筑，则不能领取房产证，而且可能面临被强制拆除的风险。
5．建设工程施工许可证
按规定，建设工程须领取施工许可证。建设工程施工许可证是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是办理房屋权属登记的主要依据之一。没有该证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。如果是期房，购房人应注意查看该工程开工手续是否齐全；如果是现房，则应查看建委的建设工程竣工备案表。
6．营业执照
《城市房地产管理法》规定，设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。所以开发商须是取得营业执照的独立法人企业。《城市商品房预售管理办法》和《商品房销售管理办法》也规定，领取预售许可证以及现房销售必须持有营业执照。持有营业执照是开发商进行建设和销售房屋的必要条件，也是购房合同有效的保证。
7．房地产开发资质等级证书
房地产开发资质等级证书简称“资质证书”。根据建设部《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发企业必须申请核定企业资质等级。该规定将房地产开发企业分为四个等级，一等最高，四等最低。一级资质的开发商可以在全国范围内承揽房地产开发项目；二级资质及二级资质以下的开发商可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目。购房人要注意审查开发商是不是在其业务范围内从事房地产开发经营业务。
