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房产抵押

北京房产抵押律师网房产抵押贷款风险防范对策

日期:2012-03-09 来源:北京房地产律师网 作者:北京房产律师 阅读:189次 [字体: ] 背景色:        

由于房产抵押贷款涉及环节多、专业性强,农村信用社在实际操作过程中,如果不注意风险点,将可能形成贷款风险。
一、房产抵押贷款的风险点
1、租赁权对抗的风险
按照“买卖不破租赁”的原则,如果“先租后抵”,由于租赁仍然有效,信用社将无法处理抵押房产。借款人与信用社签订借款合同前,如果以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人,并且要求承租人一次性付清租赁费,信用社将无法获得租金收入用于还贷。
2、抵押登记权的风险
土地使用权的风险,信用社办理房产抵押登记手续时,如果没有同时办理土地使用权抵押登记,抵押的房产将无法处置变现。登记期限的风险,信用社办理房产抵押贷款时,如果将贷款的期限与抵押物登记的期限设为一致,一旦贷款到期无法收回,抵押登记也将因到期而自动失效。
3、土地性质引发的风险
我国目前的土地性质分为划拨土地和出让土地,出让土地具有使用年限,属于住宅类土地的使用期限为70年,属于工业类土地的使用期限为50年。土地使用年限到期,信用社将无法处置土地上的房产。
4、土地用途变更的风险
出让土地根据用途不同有很多种,其价值是完全不同的。借款人如果私自变更土地的用途,如将仓库用地变更为娱乐中心用地,根据《土地管理法》规定,国家可以无偿收回土地使用权,信用社将无法处置抵押房产。
5、在建工程抵押的风险
建设工程价款优先权,根据《合同法》规定,在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权。税收优先权,根据《税收征收管理办法》规定,纳税人欠缴税款的行为发生在纳税人以其财产设定担保之前,税收优先于担保物权。
6、共有财产抵押的风险
根据《担保法解释》规定,共有财产进行抵押时,共有人以其共有财产设定抵押,未经其他共有人的同意,抵押无效。借款人用共有财产办理房产抵押贷款时,如果财产共有人没有签字,就会自动丧失抵押权。
二、防范房产抵押贷款风险的对策
1、深入调查,防止“先租后抵”
信用社办理房产抵押贷款前,要认真做好贷前调查工作,详细了解借款人用来抵押的房产是否已经租赁他人;对已经出租的房产,一般不予办理房产抵押贷款。
2、认真办理抵押登记
办理房产抵押贷款时,信用社应要求借款人将房产和土地使用权一并抵押,以便于处置抵押房产。房产抵押登记的期限比抵押贷款的期限要长,留够充足的时间处置抵押房产。
3、注意土地的性质和使用期限
根据土地的性质,查看土地使用期限是否到期,对即将到期或已经到期的土地,其地上附着物不得办理抵押贷款。
4、开展贷后检查
信用社应经常开展贷后检查,查看借款人土地实际用途是否发生变更,并根据情况及时采取有效措施。
5、对在建工程抵押贷款重点管理
对发放的在建工程抵押贷款,信用社应进行单独管理,要求借款人把基本存款账户设在本社,往来款项要通过本社办理,随时监督借款人资金使用情况。
6、共有财产抵押
对共有财产,信用社应详细掌握财产共有情况,要求所有财产共有人共同签字。
7、重视第一还款来源
信用社发放房产抵押贷款时,不仅要考虑借款人的第二还款来源,而且更重要的是重视第一还款来源;不仅要对借款人进行担保分析,而且要对借款人进行财务分析、现金流量分析和非财务分析,对借款人经常开展贷后检查,动态反映贷款形态,从根本上提高房产抵押贷款的质量,有效防范房产抵押贷款风险。



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