业主自行起诉小区物业合同无效？法院这么判！
案件回顾
黄某华等16人为某小区业主，该小区共有3053户业主，已成立了小区业主委员会。该业委会与物业公司签订的《某小区物业管理委托合同》于2019年3月7日到期，该业委会与物业公司于2019年3月8日签订《某小区物业服务合同》，2019年4月18日又签订了《某小区物业服务合同补充协议》。黄某华等16位业主认为小区业委会在签订物业服务合同之前向该小区业主发放的《征询意见表》剥夺了业主选聘物业公司的决定权，在未召开业主大会的情况下与物业公司签订物业服务合同及补充协议，是程序违法，遂向法院提起诉讼，要求确认小区业委会与物业公司签订的物业服务合同及补充协议无效。
案件审理
一审法院审理认为，该小区有3053户业主居住，并已成立了业主委员会。业委会作为该小区业主大会的执行机构，其对外有权代表小区全体业主，作出的决定对业主具有法律约束力。涉案《某小区物业服务合同》及《某小区物业服务合同补充协议》缔约方为小区业委会与物业公司，合同效力及于小区全体业主。当事人要求人民法院对上述已生效履行的合同进行审查，需由合同相对方或全体业主共同提出，黄某华等16人并非涉案合同相对方，无权提起合同效力审查之诉。同时，黄某华等16人要求确认小区业委会与物业公司签订的上述物业服务合同及补充协议无效，涉及业主共同利益和共同管理权利，属于《中华人民共和国民法典》第278条规定，应当由专用部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专用部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意的情形。本案中，并无证据证明黄某华等16人的起诉经过专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意授权，因此其以自己的名义提起本案诉讼，不符合《中华人民共和民事诉讼法》第119条关于“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”的规定，法院裁定驳回黄某华等16人的起诉。
一审宣判后，黄某华等16人不服，向三明市中级人民法院提出上诉。
三明中院二审审理认为，根据民法典第278条的规定，黄某华等16人自行起诉提出请求，未满足法律规定的业主人数及专有面积比例，不符合起诉条件，一审法院裁定驳回黄某华等16人的起诉，并无不当。黄某华等16人要求确认物业服务合同无效，属于关乎全体业主利益的重大事项，如未经业主大会讨论即可诉请解除物业服务合同，势必损害其他业主的权利，导致物业服务秩序混乱，这一事项应充分尊重业主自治，由全体业主共同决定。三明中院遂裁定驳回上诉，维持原裁定。
首先
《中华人民共和国民法典》第278条的规定不能狭隘地理解为业主不能以个人名义起诉，业主有权行使物业服务合同的解除权，但是要加以一定条件的限制即由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。业主委员会的性质是业主大会的执行机构，由业主会议选举产生并对业主大会负责，其职责是履行业主大会决定的事项。如果业主委员会享有某项权利，而其权利来源的业主反而不享有该项权利，不符合逻辑。
其次
物业服务事项涉及服务区域内的公共秩序维护，关涉群体性的业主团体，不宜赋予物业服务人任意解除权。我国民法典第278条的规定就是为了限制业主物业服务合同的任意解除权，限制部分业主滥用诉权，随意解聘物业服务企业，只有符合两个法定条件，业主才能提起撤销物业服务合同之诉。
最后
民法典规定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当交由业主大会讨论，这样既可以充分发挥业主大会的协调功能，也可以通过业主大会的形式在内部对持有反对意见的业主进行安抚及沟通，为有关共同权益生效判决既判力及于全体业主奠定基础。个别业主提起诉讼，人民法院应当对起诉的业主多做说明和解释工作，以求案件的处理达到最佳效果。对于解除物业服务合同，属于关乎全体业主利益的重大事项，如果未经业主大会讨论即可诉请解除物业服务合同，势必严重损害业主的权利，也将导致物业服务秩序的混乱。因此，决定解除物业服务合同这一事项必须由业主自治，应当经由业主共同决定。
