物业公司被列入服务质量评价“黑榜”，业主主张减免物业费，法院：支持！
由于物业质量不过关，
业主拒绝缴纳物业费。
法院在审理的过程中发现
物业公司被列入服务质量评价“黑榜”，
业主主张减免物业费，
法院支持吗？
基本案情
2017年5月12日，A物业公司与B小区业主委员会签订《物业服务合同》，合同对物业服务期限、物业费标准、物业管理服务内容等进行了约定。合同签订后，该物业公司进驻小区提供物业服务。唐某、宋某夫妻为该小区业主，因认为物业公司提供物业服务水平差，自2018年1月1日起拒绝缴纳物业费。后物业公司多次向唐某夫妻催讨物业费，因催讨无果，2023年11月7日向法院提起诉讼，请求唐某夫妻支付物业费。
法院判决
一审法院认为，A物业公司与B小区业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效，对唐某、宋某具有约束力。在A物业公司为B小区提供物业服务后，唐某、宋某应当支付物业费。唐某、宋某提交的照片等证据虽能证明物业公司服务存在瑕疵，但两人并未举证证明物业公司履行合同存在重大违约行为、并导致业主丧失了根本上的合同利益，故对拒交物业费的辩解意见不予采信。判决唐某、宋某向A物业公司支付物业费7006元。两人不服，向长沙中院提起上诉。
长沙中院经审理后认为，根据物业公司提交的日常工作记录等材料，可以认定物业公司为小区提供了物业服务，唐某夫妻应当支付物业费。但根据查明事实，A物业公司因物业服务瑕疵被政府相关职能部门列入2021年度某区第二季度物业小区服务质量评价“黑榜”，结合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十四条规定：“国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织，在其职权范围内制作的文书所记载的事项推定为真实，但有相反证据足以推翻的除外。必要时，人民法院可以要求制作文书的机关或者组织对文书的真实性予以说明。”可以认定该物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵。《中华人民共和国民法典》第五百八十二条规定：“履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”据此，长沙中院依据民法典前述关于瑕疵履行中减少价款的责任承担方式的规定，酌情核减物业服务企业当年度的部分物业费，改判该物业公司列入物业“黑榜”当年度即2021年度的物业费按70%计算，其余年份的物业费仍认定业主需按合同约定标准支付给物业公司。
法官说法
物业服务与居民生活息息相关，是提升群众幸福指数的关键一环，也是促进社会和谐稳定的重要保障。司法实践中，不少物业纠纷的产生都源于业主对物业服务企业提供的物业服务质量不满，如何对物业服务企业提供的物业服务质量作出评价成为了此类案件的审理难点。
长沙市住建部门为推动物业服务企业信用体系建设，近年来开始推行物业“红黑榜”机制，被列入“黑榜”的物业服务企业不同程度存在服务质量差、被业主集中投诉等问题，目前市住建部门基本形成了每季度公布一次物业“红黑榜”名单的常态化监管模式。长沙中院在审理该案时，将住建部门对物业服务企业的评价应用于司法审判，结合民事诉讼法中关于公文书证证据采信的相关规定，依据民法典关于瑕疵履行违约责任承担方式的规定合理平衡当事人利益，找准政府制度与证据规则的结合点与着力点，破解物业纠纷中物业服务质量的事实评价难点，从而督促物业服务企业提升服务质量，从源头化解物业矛盾。
作者：孙霜 苏逢连
来源：长沙中院、湖南高院
