平凉市住房和城乡建设局关于印发《业主大会解聘和选聘物业服务企业工作指引》的通知
各县（市、区）住建局，庄浪县城管执法局：
为指导业主大会解聘和选聘物业服务企业，维护业主、物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《业主大会和业主委员会指导规则》《甘肃省物业管理办法》和《平凉市物业管理条例》等有关规定，我局制定了《业主大会解聘和选聘物业服务企业工作指引》，现印发给你们，请结合实际参考执行。
凉市住房和城乡建设局
2023年5月15日
业主大会解聘和选聘物业服务企业工作指引
一、解聘、选聘物业服务企业主体
解聘、选聘物业服务企业主体由业主大会决定，业主委员会应当执行业主大会的决议。按照《民法典》的规定，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。（以下简称“多数业主同意”），业主委员会应当代表业主大会与物业服务企业终止或签订物业服务合同。未经多数业主同意，业主委员会不得作出解聘或选聘物业服务企业的决定。
二、解聘物业服务企业程序
（一）前期调解纠纷
多数业主提议解聘物业服务企业或业主委员会根据日常掌握情况拟解聘物业服务企业的，业主委员会应当向物业所在地的街道办事处报告。街道办事处在接到报告后7日内，会同住建局、小区业委会、物业服务企业等相关单位召开会议，就业主提议的问题进行商议沟通。
街道办事处应当本着调解优先的原则，积极化解业主、业主委员会和物业服务企业之间的矛盾纠纷，促使各方达成谅解，履行各自义务；调解未果的，业主委员会应当组织召开业主大会进行表决。
（二）确定是否解聘
1.业主委员会应当于会议召开前15日在物业管理区域内公示《关于召开业主大会会议的通知》（示范文本见附件1）；
2.业主委员会组织业主召开业主大会会议，使用《解聘物业服务企业表决票》（示范文本见附件2），就解聘物业服务企业进行表决，业主委员会应当在2名以上物业项目所在地的社区居委会工作人员监督下统计表决结果。
解聘或选聘物业服务企业表决票应当由业主本人填写。无民事行为能力或限制民事行为能力的业主由其监护人填写。业主本人不能亲自填写的，可以委托他人填写，但受托人应当出具《业主大会会议表决票委托书》（示范文本见附件3），并作为表决票的附件。
3.投票表决结果在物业管理区域显著位置公示，公示内容应当包括业主的房号、专有部分面积和解聘或选聘的意见《表决结果统计表》（附件4）。采用书面征求意见形式的，应公示不少于15日。业主有权查询相关材料，并于统计结束后将表决票等资料向街道办（乡镇）备案保存。
4.业主大会会议决定解聘物业服务企业的，业主委员会应当将决定书面告知物业服务企业，其中非前期物业服务的，需在物业服务合同期限届满三个月前告知。
业主大会会议决定不解聘原物业服务企业的，程序终止，无需进入选聘物业服务企业的程序。
（三）确定是否实行业主自治
业主大会会议决定解聘原物业服务企业，并经初步民意调查实行业主自治的，由业主委员会再次组织召开业主大会，经法定业主人数表决同意（参照确定是否解聘物业服务企业程序、表格，适当修改），制定自治方案，签订业主自治安全责任承诺书。
三、选聘物业服务企业程序
（一）编制选聘方案
业主委员会启动选聘物业服务企业程序时，应当根据国家、省、市及各县（市、区）有关规定，结合物业管理区域的实际情况，在广泛征求业主意见的基础上，参照政府部门制定的服务标准和收费标准，起草《业主大会选聘物业服务企业工作方案》（以下简称《选聘方案》，参考文本见附件5）。选聘方案不得要求或者标明特定的物业服务企业以及含有倾向或者排斥潜在物业服务企业的其他内容，选聘方案建议包含以下几方面的内容：
1.项目基本概况；
2.物业服务的内容与标准；
3.物业服务收费报价范围；
4.物业服务合同期限；
5.竞聘物业服务企业的资格要求；
6.项目物业服务人员配置的要求；
7.选聘物业服务企业流程。
（二）选聘方案公示
业主委员会将选聘方案在小区显著位置公示不少于7日，充分听取业主的意见和建议，同时公告业主意见、建议的采纳情况。如有业主书面提出意见、建议或异议的，所提内容应提交业主大会会议表决。采用书面征求意见的，要将意见汇总后以书面形式告知其他业主。
（三）发出选聘公告
业主委员会将《 (县、市、区)（项目名称） 业主大会选聘物业服务企业公告》（参考文本附件6）和选聘方案在小区显著位置和网站进行公示公开,公示不少于7日。
业主委员会在公开选聘的同时，可以对政府列出的优秀物业示范项目的企业及意向物业企业发出邀请。
（四）确定入围物业服务企业
业主委员会接受物业服务企业报名，按照选聘方案对报名物业服务企业开展资格审查，并出具回函告知资格审查结果。业主委员会不得擅自排除符合选聘方案条件的物业服务企业。
禁止业主委员会选聘被纳入黑名单的物业服务企业。
业主委员会组织确定参加选聘的入围物业服务企业，在小区显著位置如实展示企业简介、在管业绩（政府表彰、示范项目）、信用情况、营业执照等相关证照，拟派项目负责人简历（载明工作经历、至少近一年工作管理业绩情况），物业服务标准和收费价格，物业管理方案等。
（五）召开业主大会会议确定选聘物业服务企业
业主委员会发出召开选聘物业服务企业业主大会会议通知，在会议召开7日前以书面形式在物业管理区域的显著位置公告。
使用《小区业主大会选聘物业服务企业表决票》（附件7），召开业主大会会议表决确定聘用的物业服务企业。
将《表决结果统计表》（附件4）在物业管理区域显著位置公示，公示内容应当包括业主的房号和专有部分面积，业主对各物业服务企业的赞同、反对、弃权意见，全体业主对各物业服务企业赞同、反对、弃权意见的汇总结果等。采用书面征求意见形式的，应公示不少于15日。业主有权查询相关材料。
出现业主大会会议未产生双过半物业服务企业的情形，业主委员会可以参照住建部印发的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，向全体业主告知采取招投标方式的程序执行，选聘过程由县（市、区）住建局、街道办事处、居民委员会监督实行。
采用书面形式征求意见的，业主委员会应当优先向业主推荐信用靠前的物业服务企业。
四、签订合同
业主委员会代表业主与确定的物业服务企业签订物业服务合同。
业主委员会在物业服务合同签订之日起3日内，将物业服务合同在物业管理区域内的显著位置向全体业主公示不少于7日。
业主委员会按照规定做好新老物业服务企业的交接工作，并督促新的物业服务企业办理承接查验备案和物业服务合同备案。
尚未选举产生业主委员会的物业管理区域，未经全体业主共同决定实施自行管理的，街道办事处（乡镇人民政府）可以组织成立物业管理委员会，作为临时机构代行业主委员会职责。
