物业费，是由物业服务企业根据物业管理服务合同约定，向接受物业服务的业主收取的费用。业主按时足额缴纳物业费，对于保障住宅小区生活品质、实现物业增值保值具有重要意义。发生物业合同纠纷时，业主能否通过拒缴物业费的方式维护自身合法权益？近日，广东省江门市两级法院审结的数起涉物业服务合同纠纷案件，对这个问题作出了回答。
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物业费涨了但未超出约定，拖欠构成违约
某房地产公司与某物管公司签订《前期物业服务合同》，约定由物管公司对涉案住宅小区提供物业服务，物业费收取标准为每月每平方米建筑面积1.65元。合同签订后，物管公司实际按每月每平方米建筑面积1.2元的优惠标准收取了物业费。两年后，物管公司决定调整优惠标准，按1.48元每月每平方米建筑面积收取物业费。小区业主林某、廖某闻讯，以未与物管公司签订物业服务合同为由，拒绝缴纳此后的物业费。
台山市人民法院审理后认为，在小区尚未成立业委会的情况下，开发商依法与物管公司签订的物业服务合同对全体业主具有约束力，物管公司按每月每平方米建筑面积1.48元的标准向业主收取物业费并未超出合同约定标准。林某、廖某作为小区业主，享受了物管公司依约提供的物管服务，应按期足额缴纳相应费用，其拖欠物业费的行为已构成违约，依法应承担相应违约责任。综上，判决林某、廖某向物管公司支付物业费及相应逾期付款的违约金。
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无法证明服务有瑕疵，被判支付物业费
物管公司与业主杨某签订《前期物业服务合同》，约定由物管公司为杨某位于恩平市的某处房产提供物管服务，杨某按住宅按建筑面积每月每平方米2.5元标准向物业管理公司支付物业费。同时约定由公司提供水费、电费等代收代缴服务，公摊电费按每月每户或建筑面积比例在业主或使用人中进行分摊。杨某应于每月15日缴纳物业费，逾期缴纳时，则从逾期之日起每日按应付物业费的1%缴纳违约金。合同签订后，物管公司依约为杨某提供了物管服务。一年之后，杨某以物管公司为未尽管理义务、擅自更换管理主体、收费标准过高、财务账目不透明等为由，累计未付公摊电费336.78元、物业费11971.15元、违约金6023.27元，并认为在物业公司纠正错误履约行为前，自己有权拒绝缴纳相应费用。
恩平市人民法院审理后认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人签订的物业服务合同，对业主具有约束力。杨某提供的证据不能充分证明物管公司没有履行合同约定的物业服务进而导致不能实现合同目的情况。在物管公司已经证明主要物业服务履行情况下的前提下，杨某主张行使先履行抗辩权拒绝缴纳物业费用缺乏事实依据，依法不予采纳。综上，法院判决杨某向物管公司支付欠款及相应违约金。
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实际享受业主权利的住户，应依约缴纳物业费
杨某夫妇与某投资公司签订房屋买卖合同，约定购买一套住宅，投资公司应协助杨某夫妇办理房产证。合同签订后，由于房产证手续办理不畅，该公司向杨某夫妻出具了承诺书，约定若住宅最终不能办理房产证或不能达成交易，装修费用及经济损失均由该公司承担，物业费亦自办理房产证之日起算。其后，杨某夫妇入住该住宅，入住一年时间，杨某夫妇以涉案房屋房产证尚未办妥、己方并非业主为由，拒绝缴纳物业费和电梯维保费。
江门市中级人民法院审理后认为，虽然杨某夫妻并未办理房屋所有权登记，但根据《广东省物业管理条例》第十条规定，该住宅已由杨某夫妇占有及使用，且实际享有业主权利，应承担相应义务。承诺书系某投资公司与其之间的协议，应视为该公司对办妥房屋不动产权证前物业费等债务的加入，并不当然免除杨某夫妻向物管公司支付物业费、电梯维保费等费用的法律义务。综上，法院判决杨某夫妻、某投资公司向物管公司支付欠款及相应违约金。
专家点评
加强沟通交流 提升物业服务满意度
华南师范大学法学院教授 于 群
作为现代房屋管理的一种模式，物业管理对提升居民生活品质、构建和谐社会具有重要意义，依约支付物业费，是每个业主应尽的法律义务。而实践中，业主在遭遇物管服务纠纷时难以从自治管理的途径进行解决，催生出大量业主以拒缴物业费方式、宣泄对物业服务企业不满情绪、倒逼提升服务质量的情况。
从法理上分析，抗辩权，是指双务合同中对方未对等给付前，可以拒绝提出自己给付的权利。民法典第五百二十五条至五百二十八条规定，对同时履行抗辩权、先履行抗辩权和不安抗辩权的行使作了明确规定。物业服务合同的性质为双务合同，物管公司提供服务和业主按时足额缴纳费用构成对等给付，在此语境下的业主行使相应抗辩权具有其特定法律基础。
而从保障抗辩权目的角度分析，物业服务合同中的抗辩权对于衡平权利义务、防范信用风险、保障合同履行等又具有关键意义，因此，业主在物业合同法律关系中的抗辩权应得到尊重和保障。
值得注意的是，物业合同的设立具有公共性，而每个业主单独进行付费的行为体现的则是个体性。因此，在保障业主理性行使抗辩权的同时，有必要对相关权利的行使设置必要的基础条件，避免出现个体滥用抗辩权侵损公共利益的情况，如一般、轻微的物管服务瑕疵在未构成根本性违约的情况下，业主不得以此为由拒绝支付物业费。
物业服务企业也要注意，应加强与业主之间的沟通交流，及时了解业主意见、建议，改进工作方法和服务方式，提高业主服务满意度。
