物业服务合同纠纷案件成因分析
物业服务合同纠纷多发，已成为基层社会治理中不可忽视的问题。究其原因，既有物业服务企业自身存在的问题，也有业主依法维权意识不强，居委会、业委会、物业服务企业三方融合较差，行政部门监管缺失、监管措施单一、监管力度不强等因素。具体表现如下：
(一)物业公司方面
1.建管不分，建设单位遗留问题为物业管理埋下隐患
物业公司与建设单位存在“一套人马、两块牌子”的情况，物业公司在物业承接验收时敷衍了事，验收不严格，移交不完整，建设单位在开发过程中遗留的一些质量问题，业主一般都归责于物业公司。
2.物业服务行业门槛较低，企业服务能力参差不齐
部分企业恶性竞争，以降低服务标准来压缩运营成本。物业服务企业雇佣的服务人员缺乏相应的资质，综合素质和信息化管理技能等无法适应业主的需求。物业服务企业内部管理机制不健全、管理办法不科学，服务透明度不高，在档案建立、文件管理、信息公开等方面存在不足。
3.物业服务企业以管理者自居，未能树立良好的服务理念
在从事物业服务的过程中，不讲究方式方法，问题发生后，物业人员解决问题的积极性与主动性不够，缺乏与业主的有效沟通，解决方式无法让业主满意，导致业主拒绝交纳物业费。物业服务企业因无法足额收取物业费，影响企业正常运行，不能提供更好的服务，最终二者之间产生恶性循环，矛盾进一步加深。
(二)业主方面
1.业主法律意识淡薄，维权方式不当
部分业主因缺乏法律知识，无法清晰分辨物业服务企业的责任范围，出现任何问题都以拒交物业费的方式要求物业公司解决。但实际上，物业服务企业作为提供物业服务的主体，有些问题不属于物业服务企业解决的范畴。例如房屋出现质量问题，物业公司只有协助沟通开发商的义务;私人物品被盗，物业公司只有法定范围内的安全保障义务;其他业主因个人行为引发的相邻权纠纷也不属于物业服务企业的职责范围;房屋即使空置也是需要交纳一定比例的物业费等等。
2.依法维权意识欠缺，不能及时保存证据
当物业公司、开发商等主体违反合同约定，侵害业主的合法权益时，业主往往怠于行使自己的诉权，不愿意通过诉讼的方式维护自身合法权益，而是选择消极的拒交物业费的方式解决。诉讼发生后，部分业主认为物业服务企业提供的服务存在瑕疵，却未保留能够证明存在上述问题的有效证据，往往对自己的抗辩事由无法举证，导致败诉。
(三)业委会方面
1.大部分小区未成立业主委员会
小区业委会的组建面临诸多阻力，一是小区业主对业委会的职能作用缺乏了解，大多业主持事不关己的态度，对成立业委会积极性不高;二是在组建过程中，推选成员意见不一，争议较大，中途夭折;三是少数社区推进力度不大，解决业委会组建过程中存在突出问题的办法不多，导致工作推进不快。
2.业委会“名存实亡”，发挥作用不强
业委会成员忙于自身工作，没有充足的时间处理小区事务，存在挂职不履职的现象。部分业委会委员自身能力不足，缺乏组织管理、沟通协调的能力，进而丧失业主信任，出现业主不认可物业服务企业，同时也不认可业委会的现象。
(四)行政监管部门方面
1.监管缺失
物业服务企业在提供物业服务的过程中，涉及到公共服务的多个行业与职能部门。《中华人民共和国民法典》和《物业管理条例》中均对房地产行政主管部门、街道办事处等主体在物业管理活动中的职责进行了明确。但实际生活中，房地产行政主管部门在物业管理活动中，对业主、物业服务企业的规范、引导、监管、协调不够。其他行政部门对物业服务行业的监管也有待加强。
2.监管作用发挥不到位
部分职能部门作用发挥不到位。街道管辖范围与相关职能部门的职责范围界限不明确，有时遇到问题无人问津，相互推诿。行政机关作为处理物业服务企业与业主之间矛盾纠纷的有力主体，在监管指导方面存在短板，未能及时介入解决问题，致使矛盾纠纷加深。
(五)化解途径方面
各主管部门“单打独斗”，协调配合解决纠纷的合力还不够到位。基层人民调解组织作用发挥不充分，解决矛盾纠纷的意识和能力还有欠缺。物业公司遇到拒交物业费的情况，主要通过向法院起诉的方式追缴物业费，化解途径比较单一。业主被强制执行交纳物业费，不利于物业公司服务水平的改善，也不利于物业公司与业主对立情绪的缓和。
