最高院：抵债房产未过户再转让，后手买受人条件满足也可对抗执行
作者：初明峰刘磊王瑞珂 金融争议研究
编者按
关于抵顶债务方式取得房产未过户情形下，债权人是否能够对抗债务人其他债权人对房产的查封和执行问题，笔者通过案例在专题2、3中予以了区别分析，结论是：应当根据抵顶的债权是否具备优先性予以区分对待。那么，如果抵顶取得房产一方如果将取得的房产再行转让，次买受人能否对抗名义所有者债权人的执行呢？笔者结合判例予以分析。
裁判概述
案涉房屋被查封前，案涉房屋以抵顶工程款的形式抵顶给建筑公司，建筑公司再以房票的形式转售给案外人，案外人与被执行人单独补充签订房屋预售合同并实际入住，案涉房屋因未办理竣工验收而导致一直未办理过户手续，应认定案外人依法享有足以阻却执行的实体权利。
案情摘要
1. 坚实公司、黑龙江省力业建筑工程有限公司（苏某某）及闫国防签订《三方抹账协议》：坚实公司将案涉房屋抵顶给黑龙江省力业建筑工程有限公司（苏某某）用以偿还欠付工程款，黑龙江省力业建筑工程有限公司（苏某某）与坚实公司协商同意以房票形式直接转售给闫国防。
2. 闫国防又与坚实公司单独签订了《房屋预售合同》并进行实际入住，但案涉房屋因工程未办理竣工验收而导致一直未办理过户手续。
3. 后，因坚实公司与王丽华之间存有债务纠纷，王丽华申请法院对坚实公司名下案涉房屋强制执行。
4. 闫国防向法院提出执行异议，法院支持其异议并作出中止执行裁定，王丽华对该裁定不服继而向法院提起申请执行人执行异议之诉。
争议焦点
次买受人闫国防对案涉房屋是否享有足以阻却执行的实体权利？
法院认为
本案中，闫国防与坚实公司签订了《房屋预售合同》，虽然因合同中记载了于2013年11月28日取得的房屋预售许可证号，而无法确认该合同的具体签订时间，且合同并未在房屋管理部门办理备案，但根据坚实公司2013年11月14日出具的购房款收据，以及闫国防于案涉房屋查封前的2014年9月入住的事实，原审法院认定闫国防与坚实公司在人民法院2017年4月24日查封案涉房屋之前已经形成了商品房预售合同关系，并已实际占有使用案涉房屋，并无不当。关于二审法院认定闫国防支付案涉房屋购房款是否有事实依据的问题。根据二审查明的事实，2013年10月4日，坚实公司、黑龙江省力业建筑工程有限公司（苏某某）及闫国防签订三方抹账协议，该协议约定坚实公司将案涉房屋抵顶给黑龙江省力业建筑工程有限公司（苏某某）用以偿还欠付工程款，黑龙江省力业建筑工程有限公司（苏某某）与坚实公司协商同意以房票形式直接转开给闫国防。同日，坚实公司为闫国防出具收到885600元的收据，收款方式为抹账（防水）。苏某某出具收到885600元“上款系苏某某工地抹账给闫国防房款”的收据。2013年11月14日，坚实公司为闫国防出具案涉房屋收据，收据载明：收款方式现金，人民币404991.6元。坚实公司2013年会计账体现，2013年11月30日收苏某某抹账认购房款（闫国防）。以上证据能够相互印证，二审法院据此认定闫国防给付坚实公司案涉房屋全部购房款并无不当。此外，案涉房屋因工程未办理竣工验收而未办理过户手续，并非闫国防的过错。
综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，闫国防对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
由于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，即只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益，二审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定作出判决，并无不当。
案例索引
（2019）最高法民申1560号
相关法条
《执行异议与复议规定》
第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:
（一） 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二） 在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三） 已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四） 非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:
（一） 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二） 所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三） 已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
《民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
实务分析
根据笔者在本专题2和专题3的梳理，关于以物抵债取得房产，签订有相关书面协议且以实际入住，未办理过户登记也无过错的情形下，凭抵债原因取得房产者是否能够对抗名义权利人的债权人依据商事外观对相关房产的执行问题，主流观点比较清晰：1、抵债取得房产的抵债所抵债权是普通金钱债权或其他与案涉房产变现价款无优先权利的债权的，债务抵顶不能认定为符合《执行异议与复议若干规定》第28条规定的支付价款；2、如果用于用于抵债的债权是与房产有关的优先债权（主要是：抵押债权、具有优先权的工程款等）的，相对其他债权人，抵顶行为并未造成对债权平等的僭越，抵顶取得的房产权益可以阻却执行。
本专题提及的问题，是进一步的思考：抵顶取得房产者在未完成过户登记的情况下，再次将所取得的房产权益转让，第二手的买受人是否能够依据签订买受合同、实际占有、支付合理价款和未过户无过错为由主张排除执行问题。很显然本文援引判例中最高院是支持案外人主张的。
对于以房抵债情形下，案外人是否能直接援引《执行异议与复议若干规定》第28条规定主张排除执行的问题，笔者认为应当区分当事人的本意，如果当事人是存在买卖的合意，仅仅是将房款的支付用抵顶的方式完成，不应当否定当事人间的买卖合意，此情形下买受人（即案外人）当然有权依据第28条之规定主张权利；但如果当事人仅仅是以房产抵偿债务，买入房产并无自用的目的，从当事人的内心真意角度考量即不符合第28条立法本意要保护的范围，当然不能直接适用该规定。不过现阶段看来，权威判例中对于案外人以物抵债是否存在买受本意均未深层次审查，笔者认为欠妥，一孔之见。
