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袁某与天府银行申请执行人执行异议之诉
民事再审改判案
裁判要旨：
买房人在购买案涉房屋时知晓该房屋设有银行按揭贷款但未重新办理抵押，该交易安排不具有违法性，因而买房人并不因此而具有法律上的可责难性。买房人对案涉房屋的风险预期，应当限于如未按时、足额偿还按揭贷款而产生的抵押权人主张权利的风险，不应扩大至抵押贷款未还清前房屋仍登记在原权利人名下、因原权利人的行为而产生的一切风险。
案情简述：
2011年1月，吴某拟将名下的按揭房屋转让给袁某，双方签署《预约合同》，约定袁某向吴某支付首付款16万元，剩余房贷由袁某偿还，每月由袁某将贷款支付到吴某指定银行卡，吴某向银行偿还房贷。签约后袁某入住该房屋，双方约定待按揭偿清之日双方办理产权变更登记。
2015年3月，袁某与妻子离婚，双方诉至人民法院，人民法院出具调解书载明“夫妻双方购买的房屋归妻子所有，办理离婚手续后该房屋的按揭款由妻子一方偿还”。
2015年11月，由吴某承担担保责任的某借款逾期，天府银行作为债权人向人民法院起诉要求吴某承担连带偿还责任，经法院判决，天府银行申请强制执行吴某名下的房屋。
袁某向人民法院提出，房屋虽未办理过户登记，但调解书已经认定房屋归属前妻所有，自己享有足以排除强制执行的权益。
天府公司向人民法院起诉请求准许执行案涉房屋。
裁判过程：
一审人民法院认为：袁某在法院查封前，已经与吴某签订书面合同购买了案涉房屋，并向吴某支付了购房款，且实际占有使用案涉房屋。基于以上事实，人民法院又在袁某离婚诉讼调解书中明确房屋归属于袁某前妻所有，根据《物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”因此袁某就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，天府银行要求执行案涉房屋的请求，不能成立，驳回起诉。
天府银行提请上诉，二审人民法院认为：案涉房屋是否应当继续执行的关键问题是，袁某对案涉房屋享有的权益能否阻却执行。首先，袁某购买房屋时明知该房屋设有银行按揭抵押，应预期对于抵押贷款未还清前房屋难以办理过户登记的风险，因此房屋在法院查封前未能办理过户登记，一定程度上系其自身原因所致。据此，袁某并不满足执行异议复议规定第二十八条第四项关于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的要件，不享有阻却执行的合法权益。其次，民事调解书作出之时，案涉房屋仍登记在吴某名下，调解书不能产生物权法第二十八第规定的物权变动效力，不能阻确天府银行申请的执行。故判决天府银行有权继续执行案涉房屋。
袁某向人民法院申请再审，2020年最高人民法院提审本案。
最高法院认为：并非人民法院作出的所有法律文书均能够直接引起物权变动。本案调解书作出时，案涉房屋仍登记在吴某名下，未经登记尚不能确定为袁某夫妇的共同财产，袁某夫妇之间就该房屋的分配，不能对外产生物权变动的效力，其依据民事调解书主张已经取得案涉房屋的所有权，不能成立。
执行异议复议规定第二十八条规定符合条件能够排除执行的，人民法院应当支持。本案中，袁某购买案涉房屋时知晓该房屋设有银行按揭贷款但未重新办理抵押，该交易安排不具有违法性，因而袁某并不因此具有法律上的可责难性。袁某对案涉房屋的风险预期，应当限于如未按时、足额偿还按揭贷款而产生的抵押权人主张权利的风险，不应扩大至抵押贷款未还清前房屋仍登记至原权利人名下，因原权利人的行为而产生的一切风险。作为已支付大部分房款并长期居住在案涉房屋的买受人，袁某诉请办理权属变更登记符合常理，并非必然以恶意对抗执行的目的。因此，不应认定未办理过户登记系袁某自身过错。
综合考虑，袁某对案涉房屋享有的权利应予以优先保护，符合法律保障生存权、居住权的精神，更具有正当性和合理性。判决，驳回天府银行的执行申请。
本案是一起因案揭房屋转卖后，未办理登记引发的产权争夺纠纷。
《民法典》颁布前，带抵押房屋过户基本上是不可能实现的操作，《民法典》重新制定了带押过户的基本原则，不过在不少地区，对于如何进行登记和操作的方案仍处于探索阶段，因此本案仍具有一定的参考意义。
本案一审法院判决结果虽然被支持，但说理部分对于民事调解书与物权变动关系的部分理解仍有不足。最高法院对本案的说理更透彻也更符合社会公众的期待。
案例索引：(2020)最高法民再 233 号
