最高法：承包人与发包人约定以房抵债,可否认定承包人享有并以折价方式行使了优先受偿权？
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实务问题
《民法典》第八百零七条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。本条规定了发包人未按照约定支付价款的，承包人行使建设工程价款受偿权的两种方式。实践中，大家往往重视通过诉讼方式由法院判决承包人享有优先权，而后通过执行程序实现权利。但忽视了以房抵顶工程款这一行为的法律性质。
裁判观点
建设工程价款优先受偿权作为承包人的法定权利，在发包人逾期不支付工程价款的情形下，承包人可以通过与发包人协商的方式将建设工程折价抵偿。承包人与发包人签订《房屋抵债协议》以房屋抵顶工程款符合法律规定的建设工程价款优先受偿权的行使方式。
案情概要
1. 2009年5月6日华盛六分公司与菩萨崖公司签订《建设施工合同》。施工期间，因菩萨崖公司资金链断裂，华盛六分公司停工，此时菩萨崖公司尚欠华盛六分公司1930.65万元工程款。
2. 2013年8月8日，华盛六分公司与菩萨崖公司签订《房屋抵债协议》，约定以共计5002平方米建筑抵顶菩萨崖公司欠华盛六分公司的1930.65万元工程款。
3. 2013年12月11日，山西省阳泉市中级人民法院作出（2013）阳商初字第42号民事调解书对华盛六分公司与菩萨崖公司签订的《房屋抵债协议》的上述内容予以确认。
4. 王某2与菩萨崖公司民间借贷纠纷一案，山西省阳泉市中级人民法院于2017年10月25日作出（2015）阳商初字第00034号民事判决书，判令解除王某2与菩萨崖公司分别于2011年11月26日、29日签订的两份《房屋买卖协议书》；菩萨崖公司归还王某2借款本金及利息。
5. 依据该判决，王某2向山西省阳泉市中级人民法院提出强制执行申请。2018年5月15日，山西省阳泉市中级人民法院作出（2018）晋03执17号之一执行裁定书：查封被执行人菩萨崖公司盂县小区第1栋，一层底商全部建筑面积1718.4平方米，二层全部建筑面积1641.8平方米，三层全部建筑面积1642.8平方米，共计5002平方米建筑。华盛六分公司随即提起执行异议，2019年11月4日，山西省阳泉市中级人民法院作出（2019）晋03执异19号执行裁定书，驳回华盛六分公司的异议请求。
6. 华盛六分公司遂提起本案执行异议之诉。
裁判理由
最高法院再审认为：本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》规定的应予再审的情形。具体分析如下：
（一）原判决以《执行异议和复议规定》第二十八条认定华盛六分公司不足以排除对案涉房屋的强制执行，适用法律不当
华盛六分公司与菩萨崖公司于2013年5月27日签订《结算单》，确认尚欠工程款1930.65万元。2013年8月8日，按照盂县住房保障和城乡建设管理局下发的盂建发〔2013〕30号文件《关于盂县菩萨崖自然生态风景区开发有限公司开发金龙住宅小区引发群体上访、完善工程的意见》的精神，华盛六分公司与菩萨崖公司签订《房屋抵债协议》，约定以盂县小区第1栋，一层底商全部建筑面积1718.4平方米、二层全部建筑面积1641.8平方米、三层全部建筑面积1641.8平方米，共计5002平方米建筑抵顶1930.65万元工程款。2013年12月11日，山西省阳泉市中级人民法院作出(2013)阳商初字第42号民事调解书对华盛六分公司与菩萨崖公司签订的《房屋抵债协议》的上述内容予以确认。本案中，华盛六分公司系以享有并行使了建设工程价款优先受偿权为由提起诉讼，主张排除王保双的强制执行。二审判决未对华盛六分公司的前述上诉主张进行审理，却以《执行异议和复议规定》第二十八条来分析判断王保双与华盛六分公司的权益先后顺序，与当事人主张不符，适用法律不当。
（二）华盛六分公司享有并以折价方式行使了建设工程价款优先受偿权
建设工程价款优先受偿权作为承包人的法定权利，在发包人逾期不支付工程价款的情形下，承包人可以通过与发包人协商的方式将建设工程折价抵偿。本案中，华盛六分公司与菩萨崖公司在政府的协调下签订《房屋抵债协议》以案涉5002平方米房屋抵顶1930.65万元工程款符合法律规定的建设工程价款优先受偿权的行使方式。
2002年6月27日起施行的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条规定：“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”2019年2月1日起施行的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（以下简称《建工司法解释二》）第二十二条规定：“承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”上述司法解释对优先受偿权起算时间的规定不尽相同。依照新法优于旧法的适用规则，本案应从发包人应当给付建设工程价款之日计算工程价款优先受偿权。本案中，因菩萨崖公司资金链断裂，华盛六分公司于2011年11月停工。虽然双方签订的建设工程合同约定的竣工日期为2011年5月30日，但双方于2013年5月27日签订《结算单》确认尚欠工程款1930.65万元，实际系以协议的方式确定了应付工程价款。因此，应以2013年5月27日作为应当给付工程款日期。2013年8月8日，双方签订《以房抵债协议》未超过法律规定的建设工程价款优先受偿权行使期限。《建工司法解释二》第二十条规定：“未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”案涉工程虽未竣工验收，但菩萨崖公司与华盛六分公司签订《结算单》确认工程价款结算，未就工程质量提出异议。本案审查期间，经询问华盛六分公司与王保双，双方均认可案涉工程已实际入住，未就工程质量产生争议。因此，应认定华盛六分公司享有并通过折价方式行使了建设工程价款优先受偿权。
（三）（2016）最高法民申3122号民事裁定书不能作为本案裁判的直接依据
2013年12月11日，山西省阳泉市中级人民法院作出(2013)阳商初字第42号民事调解书对华盛六分公司与菩萨崖公司签订的《房屋抵债协议》中以案涉5002平方米房屋抵偿工程款的内容予以确认。王保双提起对该调解书的第三人撤销之诉，在一二审均驳回其诉讼请求的情况下，其向本院申请再审。本院作出（2016）最高法民申3122号民事裁定书认定（2013）阳商初字第42号民事调解书仅系就双方之间以房抵工程款的确认，并非房屋权属变更的确认，不具有物权效力。但华盛六分公司主张排除王保双的强制执行系基于享有并行使了建设工程价款优先受偿权，即便华盛六分公司未取得物权，亦不能当然否定其在具备法定条件时仍可以依据其他权利而主张排除执行。原一审判决以（2016）最高法民申3122号民事裁定书认定华盛六分公司不享有物权为由即判定其不足以排除强制执行不当，二审予以维持，结果有误。
（四）华盛六分公司主张排除强制执行具有事实和法律依据
根据《合同法》第二百八十六条规定，建设工程价款优先受偿权应优先于普通债权，这也是优先权的应有之意。
2013年8月8日，华盛六分公司与菩萨崖公司签订《以房抵债协议》，通过以房折价方式行使了建设工程价款优先受偿权，而王保双与菩萨崖公司系民间借贷关系，王保双为实现借款债权在2018年申请对案涉房屋强制执行时，华盛六分公司已经就案涉房屋折价行使了建设工程价款优先受偿权，其对案涉抵债房屋所享有的权利足以排除强制执行。
综上，华盛六分公司的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定。
案件索引
最高人民法院[（2021）最高法民申4579号；裁判日期：2021年12月13日；审判人员：王富博 于蒙 李敬阳]
