一、租赁物上抵押权的设立时间并非承租人优先购买权保护考虑的因素，不论抵押权是否设立于租赁合同成立前，在抵押权实现时都应保护承租人的优先购买权。
案号：（2020）最高法执监171号
裁判要旨：优先购买权是承租人基于合法有效的租赁关系而享有的同等条件下可优先购买租赁物的权利。对于承租人是否享有优先购买权应基于其是否享有合法的租赁权进行判断。此时，租赁物上抵押权的设立时间并非承租人优先购买权保护考虑的因素，因为不论抵押权是否设立于租赁合同成立前，承租人行使优先购买权均不会与抵押权人实现抵押权发生冲突，在抵押权实现时保护承租人的优先购买权，更符合设立优先购买权的立法本意。
总结：承租人对租赁物享有债权性质的优先购买权，该权利并不因承租人对租赁物的租赁权产生时间晚于抵押权人的抵押权产生时间而受影响。但该优先购买权受到损害之后，只能要求出租人进行赔偿，不得否认租赁物所有权转移的效力。
二、抵押权先于租赁权成立的，拍卖财产可以保留租赁权，也可以涤除租赁权。是否涤除租赁权取决于租赁权对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现是否有影响，有影响的应当将其涤除后进行拍卖。执行法院为实现案涉房地产变价价值的最大化，要求承租人在拍卖、变卖前迁出承租房屋并无不当，但承租人的租赁权并不同时而消灭，承租人如认为其租赁权遭受损害，可以向出租方主张权利。
案号：（2020）最高法执复103号
裁判理由：随着社会经济的不断发展，物的商业流转也越来越复杂，不动产上往往会有不同的主体设定多个权利。进入执行程序后，要按照相应的规则、顺序来处理权利冲突。本案的争议焦点是：张某英的租赁权是否可以阻却对标的物交付的强制执行。首先，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款（现为《民法典》第四百零五条、第七百二十五）规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。张某英在案涉房地产抵押权设立后与被执行人签订租赁合同，该租赁权不能对抗抵押权的实现。其次，实现抵押权时，应否保留租赁权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款（现为第二十八条第二款）明确，拍卖财产可以保留租赁权，也可以涤除租赁权。是否涤除该权利取决于该权利对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现是否有影响，有影响的应当将其除去后进行拍卖。执行法院为实现案涉房地产变价价值的最大化，要求张某英在拍卖、变卖前迁出所租商铺并无不当，但张某英的租赁权并不同时而消灭。再次，承租人在承租房屋时应对房屋上是否具有抵押权等情形尽到注意义务，应当对可能产生的权利损害有所预见。如张某英认为其租赁权遭受损害，可以向出租方主张权利，从而得到救济。故其请求不予迁出其租商铺于法无据，江苏高院（2020）苏执异94号执行裁定并无不妥，本院予以维持。
总结：抵押权先于以租赁权成立的，法院拍卖租赁物时可以涤除租赁权，也可以不涤除租赁权。关键在于租赁权对担保物权的实现是否有影响。
